Splátky úvěrů se prodraží, nárůst podílu neplatičů se ale neočekává
Nechali jste se nachytat na marketingové taháky hypotečních bank? Získali jste hypotéku s akční úrokovou sazbou, která u některých bank nedosahovala ani tří procent? Pokud ano, pravděpodobně dnes již tušíte, že řídit se pouze výší úrokové sazby a nebrat v úvahu dobu, po kterou ji banka zaručuje, se nevyplatí. Zvláště v době, kdy ekonomové varují, že sazby se již odrazily ode dna a je pravděpodobné, že v dalším období budou růst. Klienti bank, kterým letos skončí fixace úvěrů, se musejí připravit na to, že na splátky si budou muset dát stranou i o několik tisíc korun více než dosud. Zvyšující se úroky jsou jedním z faktorů, proč bankéři i analytici očekávají v letošním roce podstatné zpomalení růstu hypotečního trhu. To se samozřejmě negativně projeví i na HDP.
===== Lákavé úroky.
Výše úroků je tím hlavním faktorem, a bohužel v některých případech jediným, podle něhož se zájemci o nové bydlení rozhodují při uzavírání hypoteční smlouvy. Již od druhé poloviny roku 2005 ekonomové upozorňovali, že sazby porostou, čímž se v budoucnu prodraží měsíční splátky úvěrů. Bylo tedy výhodné domluvit si s bankou fixaci na pět či sedm let, přestože na kratší dobu byla úroková sazba na první pohled lákavější. Dnes je jasné, že se prognózy vyplnily. A růst úroků bude ještě pokračovat. „Očekáváme, že ČNB zvýší letos úroky o 25 až 50 bazických bodů, tedy o 0,25 až o půl procenta,“ říká David Navrátil, ředitel týmu makroekonomických a bankovních analýz České spořitelny. „Pokud se dnes pohybuje úroková sazba u hypotéky s fixací na pět let mezi 5,25 až 5,5 procenta, pak odhaduji, že se během letošního roku zvedne na šest procent,“ dodává ředitel Hypoteční banky Jan Sadil.
===== Nečekaně vysoké splátky.
I když analytici zdůrazňují, že úrokové sazby cyklicky rostou a klesají, a současný růstový trend tedy není ničím výjimečný, může se část zákazníků dostat do problémů. Hlavně ti, kteří se nechali bez rozmyslu nachytat na marketingové kampaně. „Lidé hodně slyší na úrokové sazby a banky, když chtěly získat zákazníky, musely propagovat tu nejnižší úrokovou sazbu, tedy tu s krátkou fixací,“ vysvětluje Navrátil. Svůj omyl dlužníci pochopili až tehdy, když začaly růst úrokové sazby. Například těm, kteří si vzali hypotéku v lednu minulého roku, vzroste úroková sazba zhruba o procento. „U úvěru 1,8 milionu korun to bude znamenat měsíčně přibližně tisíc korun navíc,“ upřesňuje David Navrátil. Ředitel Hypoteční banky Sadil rozšiřuje okruh lidí, kterým se prodraží splátky i o ty, kteří si brali v roce 2005 úvěr s tříletou fixací. „Tehdy byla tato sazba pod třemi procenty,“ říká Sadil. Letos všem těmto klientům fixace skončí a jejich nové sazby se budou pohybovat kolem 5,3 procenta. Tedy o dvě procenta navíc. „Při milionové hypotéce tento nárůst představuje dvacet tisíc korun ročně. Neboli každý měsíc zaplatí navíc o 1500 korun,“ dodává Sadil.
**Neplatičů se nebojí.**
Přestože úvěry zdraží, dramatické zvyšování podílu nesplácených hypoték, které dnes tvoří přibližně dvě procenta, prý nehrozí. „Problém by nastal, kdyby se ekonomika dostala do recese a rostla nezaměstnanost. Lidé by neměli z čeho splácet úvěry,“ domnívá se Navrátil. Připouští, že splátky za bydlení budou více zatěžovat domácí rozpočet. „Peníze ale lidé najdou, protože potřebují někde bydlet. Kdyby nespláceli hypotéku, museli by hledat nějaký nájemní byt, což by je vyšlo zhruba stejně,“ tvrdí.
Jeho názor potvrzují i statistické údaje. U spotřebitelských úvěrů se podíl nesplácených pohybuje kolem patnácti procent. Lidé tedy raději přijdou o auto či televizi než o bydlení. Šéf Hypoteční banky dodává ještě další důvod, proč se okruh hříšníků ani přes vyšší splátky zřejmě nerozšíří. „Všechny banky při posuzování klientů mají určitou rezervu. V Hypoteční bance se podíl úvěrů, u kterých hrozí, že nebudou splaceny třeba jen částečně, pohybuje kolem jednoho procenta a v čase se nemění. S tím, jak roste počet úvěrů, roste samozřejmě i počet problematických, ale nikoliv jejich podíl,“ dodává Sadil.
**Braňte se!**
Hypotéky dnes neprodražuje pouze růst úrokových sazeb, ale také dopady reformního balíku. Od letošního roku skončilo daňové zvýhodnění výnosů z hypotečních zástavních listů. To je podstatné hlavně pro ty poskytovatele hypoték, kteří nemohou financovat úvěry z vkladů, ale právě prostřednictvím emise těchto dluhopisů. „Všechny hypoteční banky se předzásobily penězi a emitovaly maximum zástavních listů do konce loňského roku,“ říká Sadil. V porovnání s rokem 2006 velké banky zvýšily objem vydávaných hypotečních listů až čtyřnásobně. Například Česká spořitelna jich vydala jen od září do prosince za 22,9 miliardy korun, celkově za loňský rok to bylo 32,7 miliardy. Hypoteční banka emitovala v roce 2006 hypotečních zástavních listů v objemu 12,5 miliardy korun. V loňském roce již za více než 32 miliard.
Klienti bank zdanění výnosů u hypotečních zástavních listů pocítí růstem úrokových sazeb v řádech desetin procenta. „Podle našich odhadů bude toto navýšení činit 0,2 až 0,3 procenta. U hypotéky ve výši 1,8 milionu korun půjde měsíčně zhruba o tři sta korun navíc,“ upřesňuje Navrátil.
Analytici tvrdí, že se lidé mohou po skončení fixace proti zdražení splátek částečně bránit, a to změnou financování. Tedy když si domluví či alespoň zjistí podmínky, za kterých by dostali úvěr u konkurence. „Když někomu končí fixace, měl by přemýšlet o refinancování. Získání konkurenční protinabídky přitom nemusí nutně znamenat změnu banky. V mnoha případech banka tváří tvář protinabídce podmínky ráda vylepší,“ říká Petr Stuchlík, místopředseda představenstva společnosti Fincentrum.
**Zpomalujeme!**
V loňském roce poskytly hypoteční banky dohromady úvěry za 150 miliard korun, což představuje meziroční nárůst o čtyřicet procent. Letos ale všichni očekávají výrazné zpomalení tempa. „Celkový objem poskytnutých úvěrů poroste o dvacet až dvacet pět procent, objem nových se ale zvýší maximálně o pět procent,“ domnívá se Navrátil z České spořitelny. Šéf Hypoteční banky odhaduje, že letos poroste trh o deset procent. Názor zdůvodňuje mimo jiné loňským velkým zvýšením srovnávací základny. Dodává též, že je v českých podmínkách těžké přesně předpovídat, jak se bude situace vyvíjet. „Trh je mladý, chybí historie,“ vysvětluje Sadil.
Až extrémní zájem o koupi bytu či rodinného domku vyvolalo v uplynulém roce očekávané zvýšení DPH. Vysoké poptávky po bydlení využili developeři. „Snažili se rozprodat, co se dalo,“ říká Sadil a situaci přirovnává k době, kdy lidé kvůli avizovanému zdražení benzinu jezdili k pumpám s kanystry. Proto také v prvních měsících letošního roku nebude dokončeno mnoho nových bytových projektů. Navrátil se domnívá, že developeři již loni předpokládané zvýšení DPH promítli alespoň částečně do cen bytů. „Je to jako u potravin. Jejich ceny se zvýšily již koncem loňského roku,“ dodává.
Vliv na zpomalení hypotečního trhu mají také vládní reformy, jejichž hlavním cílem bylo snížení státního deficitu. „Změny budou znamenat pro domácnosti ztrátu, kterou odhadujeme přibližně na osmnáct miliard korun,“ konstatuje David Navrátil s tím, že nejvíce budou postiženy domácnosti s nízkými příjmy, naopak profitovat z reforem budou bohatší lidé. Ti by měli částečně snížení zájmu o bydlení mezi nízkopříjmovými domácnostmi kompenzovat.
Zpomalení hypotečního trhu se samozřejmě negativně projeví i na hospodářském růstu. Dle České spořitelny lze očekávat zbrzdění ekonomiky o čtvrt procentního bodu. „Tento odhad vychází z předpokladů, že v minulosti bylo zhruba třicet procent hypotečních úvěrů použito na nákup nových bytů, dále že jejich ceny letos porostou zhruba o pět procent, růst objemu hypotečních úvěrů dosáhne přibližně 25 procent, což znamená stagnaci objemu nově poskytnutých půjček,“ upřesňuje Navrátil.
===== Mají kde lovit.
Ze statistických údajů o hypotečním trhu vyplývá, že banky zatím nejsou tlačeny k tomu, aby podstupovaly větší riziko a sháněly potenciální zákazníky i mezi méně bonitními skupinami. Nasycenost českého trhu je totiž v porovnání se západní Evropou stále nízká. „Poměr objemu hypoték k HDP dosahuje v Česku devíti procent. Když vezmeme v úvahu všechny úvěry na bydlení, dostaneme se na čtrnáct procent. V eurozóně se ale tento ukazatel pohybuje kolem 38 procent,“ říká Navrátil. Banky tedy mají ještě dost možností, jak si zajistit klientelu. Petr Stuchlík z Fincentra předpovídá českému hypotečnímu trhu ještě několik růstových let. Svůj názor zdůvodňuje mimo jiné stavem bytového fondu. „Všichni, kdo dnes bydlí v panelových domech, jsou potenciálními zájemci o lepší bydlení. To je pro hypoteční banky zárukou dobrého byznysu,“ domnívá se.
===== Krize nehrozí!?
Zástupci bank ani analytici neočekávají, že by v Česku mohla propuknout kvůli nezodpovědnému přístupu poskytovatelů půjček hypoteční krize. Tvrdí, že všichni, kdo rozhodují o úvěrech, jsou značně benevolentní, nikoliv však natolik, že by se jejich chování dalo označit jako rizikové. Přesto ale komplikace v Česku zcela nevylučují. „Z mého pohledu jsou rizikovější dva produkty, které by mohly způsobit určité problémy,“ říká Sadil. Tím prvním je prý hypotéka ve výši sta procent ceny nemovitosti. V současné době jdou hodnoty rezidenčních objektů nahoru, banky se tedy nemusejí obávat situace, kdy by kvůli nesplácení úvěrů byly nuceny zastavenou nemovitost prodat. Obrat by ale nastal, kdyby ceny bytů a domků šly dolů a jejich majitelé by přestali splácet hypotéky. „Mohla by se roztočit spirála. Banky by začaly prodávat nemovitosti, čímž by vyvolaly převis nabídky nad poptávkou a další tlak na snížení cen,“ vysvětluje Sadil. Takovýto vývoj ale v současné době dle jeho názoru nehrozí.
Riziko vidí bankéři také v hypotékách, které poskytují banky, aniž by vyžadovaly po klientech doklady o příjmech. V tomto případě hodně záleží na přístupu jednotlivých bank. „Hypoteční banka je v tomto ohledu poměrně přísná a půjčí jen do výše poloviny hodnoty zástavy. To, že některé banky jsou více shovívavé, považuji za docela odvážné,“ dodává Sadil. Přesto by se případné problémy na českém hypotečním trhu nedaly se současnou americkou hypoteční krizí srovnávat.
===== Do rizika se nehrnou.
České banky jsou motivovány ziskem, kterým by samozřejmě snížily případné ztráty z nesplácených hypotečních úvěrů. Proto si hlídají kvalitu klientů. „Banky mají zájem, aby všechny údaje o dlužnících byly pravdivé, a neusilují o klienty, u kterých hrozí riziko, že nebudou úvěr splácet,“ vysvětluje Navrátil. Situace v USA byla značně odlišná. Hypoteční brokeři se snažili zprostředkovat co nejvíce hypoték. Poskytnuté úvěry ale nezůstávaly v jejich bilanci. Investiční banky z nich udělaly balíky a prodávaly je dalším investorům. „Nikdo nesledoval bonitu klientů. Investoři, kteří do těchto derivátů vložili peníze, neměli o zákaznících hypotečních brokerů žádnou představu. Morální hazard začal u makléřů, protože jejich jedinou motivací byl objem hypoték, nikoliv kvalita zákazníků,“ vysvětluje Navrátil.
Riziko americké hypoteční krize u nás prý nehrozí také proto, že banky jsou již opatrnější, což vyplývá i z výše úrokových sazeb. „V současné době nabízí řada bank stejnou úrokovou sazbu na tříletou, pětiletou nebo sedmiletou fixaci. Tím se finanční domy snaží dotlačit klienty do delší fixace a předejít riziku,“ tvrdí analytik Fincentra Josef Rajdl.
**Hlavně ne recese.**
Evropa včetně České republiky nicméně dopady americké hypoteční krize pocítí i letos. Hlavně ty nepřímé. Banky, které nakupovaly deriváty napojené na rizikové hypoteční úvěry v USA, budou vykazovat i nadále ztráty a budou moci půjčovat méně peněz. Obezřetněji se budou chovat také investoři, hlavně při nákupech produktů souvisejících s nemovitostním či hypotečním trhem. To se dotkne i hypotečních zástavních listů. „Investoři přistupují k celému realitnímu sektoru bez rozdílu. Může se dále prodražit financování hypotečních zástavních listů, což by přineslo další nárůst úrokových sazeb hypoték,“ tvrdí Navrátil. Některé podniky kvůli omezenému úvěrování zredukují investiční aktivitu nebo provoz, ekonomika přibrzdí.
„Očekáváme, že hospodářství EU se tímto zpomalí mezi půlprocentem až 0,7 procenta. Když vezmeme v úvahu naši provázanost s Evropskou unií, tak by to mohlo znamenat zbrzdění o půl procenta také pro Česko,“ konstatuje ekonom Navrátil. Dodává, že některé faktory budou tento očekávaný pokles evropské ekonomiky kompenzovat – slušný růst HDP včetně německého, pokles nezaměstnanosti a s tím související vyšší spotřeba. Ve prospěch České republiky navíc hovoří posilující koruna. „Kdyby se tak nedělo, dopad hypoteční krize a reforem by byl mnohem bolestivější,“ zdůrazňuje Stuchlík z Fincentra.
Dramatický scénář by v Evropě nastal, kdyby americká ekonomika upadla do recese. Postiženy by byly hlavně evropské firmy orientující se na export, zvýšila by se nezaměstnanost, rostlo by procento nesplácených úvěrů. „Určité riziko tu je, proto jsou trhy nyní tak nervózní. Lidé s podobnou krizí nemají dosud zkušenost a nikdo ani přesně neví, co vlastně v derivátech souvisejících s americkými rizikovými hypotékami vlastní,“ říká Navrátil. Většina ekonomů předpokládá, že se nejčernější předpovědi nevyplní. Růst amerického hospodářství letos odhadují kolem dvou procent. Optimismus neopouští ani Navrátila z České spořitelny: „Fundamenty americké ekonomiky jsou dobré a situaci pomáhá řešit také FED snižováním sazeb.“
