Výnosy z realit jsou v rukou zahraničních investorů
I když si Češi pomalu přivykají, že způsobů, jak investovat své peníze, je daleko více než ukládání na termínovaný vklad v bance, nabídka investičních instrumentů je zatím v některých oborech dost omezená. Za jednu z nejvýnosnějších investic s minimálním rizikem je z dlouhodobého hlediska považován nákup nemovitostí. Kolektivní investování do realit je ale zatím v České republice na samém počátku. Výnosy z českých nemovitostí, které jsou stále vyšší než v mnoha vyspělých státech západní Evropy, jsou zatím téměř výhradně v rukou zahraničních institucionálních investorů. Překážkou působení českých nemovitostních fondů je totiž nejen legislativa, ale i nedostatek naakumulovaného kapitálu. Kolektivní investování do realit se těší největší oblibě v Německu, Velké Británii, Irsku a ve Spojených státech. Výnosnost se u konzervativních fondů pohybuje mezi pěti až deseti procenty ročně. „Podílet se na dlouhodobém růstu cen nemovitostí lze například v USA prostřednictvím Real Estate Investment Trusts (REITs). Jde o uzavřené podílové fondy, které do nemovitostí investují prostředky získané z prodeje podílů individuálním investorům,“ říká Petr Kalina, portfolio manažer společnosti Newton Investment. „Aby se zamezilo spekulacím s jednotlivými nemovitostmi, REITs mají povinnost držet jednotlivé budovy nejméně čtyři roky,“ dodává. Druhou formou kolektivního investování do nemovitostí jsou ve Spojených státech profesionálně spravované nemovitostní syndikáty Real Estate Limited Partnerships (RELPs). „Správci RELPs mají neomezenou odpovědnost za závazky syndikátu, zatímco investoři odpovídají pouze do výše svého vkladu,“ vysvětluje Kalina, proč jsou tyto syndikáty poměrně vyhledávaným investičním instrumentem.
Rychle prodat.
V České republice mohou ze zákona investovat do nemovitostí pouze uzavřené podílové fondy. V tom je ale háček. „Zákon ukládá povinnost přeměny investičního fondu na otevřený podílový fond do konce tohoto roku. Je proto zřejmě nejvyšší čas se nemovitostí zapomenutých v investičních fondech zbavit. Pokud se tak nestane, nemůže totiž fond o přeměnu vůbec žádat,“ říká Petr Kalina. V problematické situaci se tak ocitl například Zlatý investiční fond Kvanto, který má v portfoliu nemovitost oceněnou na 93 milionů korun, již se správci zatím nepodařilo prodat.
Investovat do nemovitostí je ideální pro penzijní fondy (PF). Ty se přeměňovat nemusí. „Exkurze do portfolií předních českých penzijních fondů odhaluje, že se investic do realit nebojí. Například PF Komerční banky vlastní nemovitosti za 340 milionů korun, necelá tři procenta hodnoty portfolia drží v realitách také Penzijní fond České spořitelny,“ tvrdí Kalina.
Důvodů, proč je kolektivní investování do nemovitostí v České republice zatím na samém počátku, je více. „Realitní či nemovitostí fondy jsou omezeny regulací a státním dohledem nad rámec standardů, které platí v zahraničí,“ říká Kamil Kosman, ředitel úseku nemovitostí a hypoték České spořitelny.
„V Čechách nemají uzavřené fondy dobrou pověst vzhledem k tomu, že většina z nich byly fondy privatizační. Také ale chybí některé typy dlouhodobých investorů, například skutečně bohaté nadace,“ uvádí Miroslav Singer, ředitel společnosti PricewaterhouseCoopers. „Budoucnost těchto fondů v Česku závisí hlavně na růstu majetku potenciálních dlouhodobých investorů a na jejich regulačním rámci. Do doby, než tu nebudou bohaté nadace, penzijní fondy a podobné subjekty, kterým zákon takové investice umožní, budou vždy spíše okrajovou záležitostí na našem kapitálovém trhu,“ dodává Singer.
Někteří realitní odborníci se nicméně domnívají, že je pouze otázkou času, kdy se objeví i české investiční fondy. Zdůrazňují, že v zahraničí má investování do nemovitostí svou tradici a zahraniční investoři by byli schopni nastavit parametry na českém realitním trhu. „Dnes už je developerům jasné, jak má produkt vypadat, aby ho mohl fond zařadit do svého portfolia a spravovat ho,“ říká Zdeňka Klapalová, ředitelka mezinárodní společnosti Knight Frank, poskytující poradenství v oblasti realitního trhu. „Jakmile se trh stabilizuje, bude dost příležitostí i pro české investory,“ dodává.
Důležitá je smlouva.
Nemovitosti, které zařazují fondy do svých portfolií, jsou nové nebo zrekonstruované administrativní a obchodní budovy. Kromě toho ale musí být zajištěn dlouhodobý výnos. „Podstatná je kvalita nájemních smluv. Pokud bude budova pronajata kvalitnímu nájemci, ale smlouva nebude splňovat všechny parametry, nebude garantován dlouhodobý příjem z nemovitosti,“ říká Klapalová. Investoři začínají uvažovat o koupi nemovitosti, pokud jsou uzavřeny nájemní smlouvy alespoň na pět let. Obvyklejší jsou ale desetileté smlouvy.
Paradoxem je, že na české investory sice budeme muset ještě nějakou dobu čekat, nicméně Česká republika je velice zajímavým trhem pro cizince. Ze statistiky vyplývá, že v letech 1971 až 1991 přinesly nemovitosti v USA průměrný roční výnos 7,3 procenta. V loňském roce výnosová míra v Praze přesahovala devět procent. Nejaktivnějšími investory jsou Rakušané a Němci. „Na českém trhu jsou developeři, kteří umějí připravit nemovitosti vhodné pro institucionální investory. Příkladem je společnost Real Estate Karlín, která uskutečnila již tři transakce, pokaždé byla kupcem jiná investorská skupina,“ říká Klapalová.
Česko je zatím v situaci, kdy zájem o nemovitosti převyšuje nabídku. „Dochází dokonce k tomu, kdy zkušený developer má připravený projekt a ještě před jeho započetím je znám investor, který je připravený budovu koupit,“ tvrdí Klapalová. To se týká přestavby bývalého pražského hotelu Kriváň na Náměstí I. P. Pavlova, místo nějž společnost Bouygues buduje administrativní centrum (EURO 27/2002), či projektu firmy Hochtief, která buduje novou administrativní budovu na dosud volném pozemku Pekařka v Praze 5.
