Tradiční rezidenční čtvrti jsou zajímavé i pro komerční development
Pankrác, Karlín, Smíchov, Holešovice nebo Butovice jsou části Prahy, které se v současné době především spojují s developerskou aktivitou. Neprávem stranou přitom zůstávají historické Vinohrady nebo Žižkov. Obě tyto čtvrti, původně tvořící jeden celek, přilákaly v posledních letech nemálo developerů a stavebníků. Mnoho zrekonstruovaných činžovních domů v nich bylo na počátku 90. let přestavěno na kancelářské prostory. Vinohrady a Žižkov vyhledávaly hlavně ty společnosti, pro které bylo otázkou prestiže sídlit na dobré adrese.
Značná poptávka zejména zahraničních firem při omezené nabídce kancelářských prostor na počátku 90. let vedla k prudkému zvýšení nájemného, které dosahovalo 35 až 40 eur za metr čtvereční měsíčně. A to se nájemci přitom museli často spokojit s nedostatkem telefonních linek, kancelářského vybavení či parkovacích míst.
Jak ale vypadá development komerčních prostor v tradičně rezidenčních lokalitách v současné době?
Z kanceláře byt.
Nynější trend je zcela opačný než vývoj v 90. letech. Nabídka moderních prostor na Vinohradech i na Žižkově vzrostla díky řadě nových administrativních a obchodních komplexů a byty přestavěné na kanceláře se mění zpět na luxusní byty. Není proto pochyb o tom, že si Vinohrady i Žižkov, které byly tradičně vnímány jako rezidenční oblasti na rozdíl od pražských částí 5 či 8, svůj charakter udrží. Snad jen s tím, že se historicky odlišné sociální rozlišení obou lokalit zcela setře. „Současný poměr bytů a kanceláří je vyvážený a ani nemáme zájem na tom, aby se kancelářská plocha zvyšovala na úkor bytů. Cílem je, aby zůstal poměr zachován, nebo se některé adaptované kanceláře vrátily zpět do bytového fondu,“ říká Libor Krátký, zástupce starosty Městské části Praha 2. Dodává, že trend readaptace kancelářských prostor na byty je již patrný. Důvod je jasný. V současné době je pro developery výnosnější investovat do bytových projektů. „Nájmy nebytových prostor klesají, a přesto o ně nemají nájemci zájem. Ceny bytů na Vinohradech naopak vzrůstají. V současnosti jsou lidé ochotni zaplatit za nájem bytu více, než by zaplatila společnost za tentýž prostor jako nebytovou plochu,“ soudí Libor Krátký.
Převáží malé projekty.
Budou tedy Vinohrady a Žižkov v budoucnu ještě vůbec zajímavé pro developery, kteří působí v obchodním a administrativním segmentu? Nikdo z nich se neobává toho, že by pro své nové projekty nenašli nájemce.
„Tato lokalita není pochopitelně ideální pro velké kancelářské projekty. Vyhledávají ji ale firmy, které preferují individualitu či soukromí,“ vysvětluje Jan Hromádka, předseda představenstva developerské společnosti RailReal. Očekává, že ve čtvrtích se uskuteční řada menších projektů, jež budou klást důraz na kvalitu a osloví především klientelu, která bude oceňovat dobrou adresu a snadnou dosažitelnost centra.
„Jsem přesvědčen, že Žižkov i Vinohrady obsahují obrovský potenciál, ať už nových budov či rekonstrukcí,“ tvrdí Přemysl Chaloupka, ředitel společnosti Knight Frank. Co je na těchto lokalitách pro developery tak lákavé? Jejich největší devízou je blízkost centra, dobrá dopravní obslužnost městskou hromadnou dopravou a na rozdíl od první pražské části nejsou zatíženy turistickým ruchem. Jejich předností je v neposlední řadě i výše nájemného, která nedosahuje úrovně v nejužším centru Prahy. Za kancelářské prostory na Žižkově nebo na Vinohradech zaplatí nájemci v průměru mezi třinácti až patnácti eury za metr čtvereční za měsíc, zatímco v centru se tato částka pohybuje i přes dvacet eur.
V poslední době byly v obou čtvrtích otevřeny administrativní a obchodní komplexy jako Palác Flóra izraelské společnosti Evropa-Sen, kancelářská budova I. P. Pavlova 5 (bývalý hotel Kriváň) francouzské firmy Bouygues Construction, Kateřinská Business Centrum americké společnosti AIG/Lincoln, komplex Nagano developerské společnosti Red Group.
Přibude i hotel.
Další významné administrativní a obchodní stavby Vinohrady a Žižkov v nejbližší době čekají. Připraven je rozsáhlý projekt Luxembourg Plaza, na kterém se budou podílet firmy Orco a TriGránit. Kromě rezidencí a kanceláří bude součástí Luxembourg Plaza také hotel. Multifunkční komplex Churchill Square by měl vyrůst na pozemcích Českých drah u Hlavního nádraží (EURO 27/2003), velkolepou proměnou by mělo projít také Nákladové nádraží Žižkov, mezi ulicí Olšanskou a Parukářkou je vyhrazeno území pro vznik velkého golfového odpaliště. Městská část Praha 2 si zatím ponechává v záloze jedinou stavební parcelu, kterou disponuje, a to v Italské ulici. Rovněž smělá idea přemostění kolejiště v blízkosti Hlavního nádraží zůstává vzhledem k obrovské nákladnosti dosud ve sféře vizí. „Co se nám ovšem dnes zdá vzhledem k výši investice naprosto nemyslitelné, může v průběhu několika let nabýt zcela reálných rozměrů,“ domnívá se Marek Zeman, zástupce starosty Prahy 3.
Přesvědčeni o úspěchu.
O úspěšnosti budoucích komerčních projektů na Žižkově a na Vinohradech nikdo z odborníků zabývajících se realitních trhem nepochybuje. „Zajišťovali jsme v poslední době pronájem komplexu Nagano. Nagano III je měsíc po dokončení obsazeno z 63 procent a Nagano IV je po deseti dnech z poloviny,“ říká Přemysl Chalupa z Knight Frank.
S množstvím nově plánovaných projektů ale vyvstává otázka, do jaké míry nepříznivě ovlivní již dnes složitou dopravní sitauci (zejméona v individuální dopravě) na Žižkově a Vinohradech. problémem jsou i parkovací místa. Plány na projekty záchytných či podzemních parkovišť však existují. Městská část Praha 2, která nedisponuje volnými pozemky, plánuje vybudovat podzemní garáže v rámci vnitrobloků.
Praha 3 uvažuje o tom, že v souvislosti s parkováním poskytne pozemky a osloví potenciální soukromé investory, kteří by projekty zafinancovali. „Bohužel návratnost takové investice je velmi dlouhodobá. Na druhou stranu je to investice na jistotu, protože si ji situace stejně vynutí,“ konstatuje Marek Zeman. Náklady na jedno stání v podzemní garáži se pohybují mezi pěti až šesti sty tisíci korunami, povrchové stání vyjde na 150 až 200 tisíc korun. V současnosti se na Žižkově za jedno stání platí v průměru dva až 2,5 tisíce korun měsíčně. Pokud by se postavily nové garáže, poplatky by v nich byly určitě vyšší. Praha 3 uvažuje o tom, že by na parkování svým obyvatelům přispívala.
Dopravní bariéry.
Dopravu na Vinohradech a Žižkově komplikují také bariéry mezi těmito čtvrtěmi a centrem města, ať už jde o komplikované křižovatky či severojižní magistrálu. „Vítám záměr magistrátu změnit charakter magistrály na městský čtyřproudový bulvár s možností parkování po jeho stranách a s vytvořením umělých křižovatek pro zklidnění provozu,“ říká Jan Hromádka RailReal. Ovšem uskutenčnění tohoto plánu bude možné až po dobudování okružního systému Prahy. „I když individuální doprava v těchto lokalitách není nejideálnější, ukazatel dopravní dostupnosti se skládá z více faktorů – dosažitelnost hromadnou dopravou, blízkost centra a přístup automobilem. V souhrnu všech těchto faktorů pak vychází Vinohrady i Žižkov více než dobře,“ tvrdí Přemysl Chaloupka. „Že je přeprava automobilem složitější, je prostě daň blízkosti centra,“ dodává.
