Nikdo z německých fondů nechce koupit jako první...
Celý podtitulek: Nikdo z německých fondů nechce koupit jako první, říká šéf realitní společnosti CB Richard Ellis
EURO: Zúčastnil jste se mezinárodního veletrhu nemovitostí Expo Real, který se nedávno uskutečnil v Mnichově. Jaká byla nálada? CURRAN: Celá akce byla samozřejmě ovlivněna finanční krizí. Její stín dopadl hlavně na západní Evropu. Expo Real je zaměřeno převážně na investory a na prodejce nemovitostí. Tito lidé zažívají skutečně těžké chvíle. Týká se to především těch, co pocházejí z Velké Británie, Irska, Francie a Španělska. Ti jsou v depresi. Tento rok bylo Expo Real v porovnání s předchozími ročníky smutnější a tišší. Všichni sledují současnou situaci. Dívají se na zprávy na CNN, kde stále slyší o nových kraších. Mezi lidmi koluje hodně fám a spousta příběhů. Samozřejmě že se mě všichni ptali, jaká je situace v České republice a jak bude zdejší trh ovlivněn krizí.
EURO: A jak moc bude tedy ovlivněn? CURRAN: Je jasné, že investiční trh prochází náročnou dobou. Zaznamenali jsme pokles realitních investic o padesát šedesát procent. Ale zbytek byznysu realitních agentů zůstává slibný. Například pronájmy prostor či oceňování nemovitostí.
EURO: Jak je možné, že nájemní trh jde stále nahoru, když všichni hovoří o zpomalování ekonomiky, a společnosti tedy budou na prostorách šetřit a nebudou v takové míře expandovat? CURRAN: K rozhodnutí o nájmech prostor, ať už to jsou kanceláře nebo třeba skladové prostory, nedospěly firmy nyní, ale již před několika měsíci. Myslím, že tento rok bude rekordním, co se týká množství pronajatých kancelářských ploch. A zřejmě to samé bude platit pro průmyslové nemovitostí. Pro nás je zásadní otázkou, co se stane v příštím roce. Je jasné, že situace ve Velké Británii a ve Spojených státech je špatná a zatím nevíme, jak moc zasáhne Českou republiku. Osobně si myslím, že dopad na Česko bude menší, a to z několika důvodů. Prvním je, že bankovní sektor je relativně stabilní. Obecné mínění vychází z toho, že banky neinvestovaly do toxických derivátů. Vypadá to, že české finanční instituce pracovaly podle starého bankovního modelu – přijímaly vklady a půjčovaly peníze na úrok. Druhý důvod vidím v tom, že česká ekonomika stále roste. V loňském roce se hrubý domácí produkt zvedl o šest procent, letos to bude pravděpodobně o čtyři procenta. Příští rok očekáváme tak dvě procenta. Ale i to je stále růst.
EURO: Setkáváte se stále s tím, že o komerční prostory v Česku mají zájem zahraniční firmy? CURRAN: Je jich stále hodně, které uvažují o relokaci. Je zde vysoce kvalifikovaná pracovní síla a podstatně levnější než v západní Evropě. V recesi firmy nebudou rozšiřovat svoji kancelář v New Yorku nebo v Londýně, ale je logické, že své aktivity přesunou třeba do Prahy. Vliv na relokaci firem mají také události v Rusku. Současná politická situace v Rusku, záležitosti s Gruzií, politická nestabilita a také neúspěch velkých firem na tamním trhu, například BP, to všechno byl pro podnikatele šok. Dnes nikdo nechce riskovat. Proto firmy zvažují mezi Českou republikou, Polskem, Maďarskem nebo Slovenskem. Stále má pro ně tato expanze význam, protože i tak uspoří náklady, i když méně než dále na východě. Ve střední Evropě je stabilní politický systém, a proto je tento region pro firmy atraktivní.
EURO: Co dnes dle vašeho názoru nejvíce ovlivňuje situaci na realitním trhu? CURRAN: Jednoznačně financování. Banky jsou méně ochotné půjčovat. Změnily podmínky. Dříve to fungovalo jednoduše - kdo měl projekt, šel do banky pro peníze a dostal je. Dnes nedostatek likvidity tlumí development, hlavně spekulativní. V minulosti se postavila kancelářská budova a čekalo se na nájemce. To už nikdy nebude. Nyní firma nedostane úvěr, pokud nemá podepsány smlouvy na budoucí pronájem ploch.
EURO: Kolik procent prostor musí být pronajato ještě před výstavbou? CURRAN: To se liší projekt od projektu. Pohybuje se to okolo třiceti procent. Záleží na kvalitě developera, na lokalitě objektu a na tom, kdo jsou potenciální nájemci. U průmyslových nemovitostí se požadavek na předpronájem bude týkat ještě většího procenta ploch. Trh se mění. Zúží se nabídka prostor a na to budou muset nájemci reagovat. Když bylo na trhu hodně spekulativní výstavby, mohli čekat, až jim vyprší jedna nájemní smlouva, a poté se přesunout do jiné kanceláře. Na takový krok budou muset myslet rok nebo rok a půl dopředu.
EURO: Z jakého důvodu? CURRAN: Musejí mít dostatek času na jednání s developery. Lze vyjednat lepší podmínky, pokud uzavřou přednájemní smlouvu. Když bude někdo vyčkávat až po dokončení objektu, budou prostory mnohem dražší. V centru Prahy nejsou volné žádné kanceláře. Poslední plochy na několik let byly na trhu k mání po dokončení Palladia na náměstí Republiky. Možná do doby, než Copa postaví komplex na Národní třídě. Nedostatek administrativních ploch je také u Anděla v Praze 5. Nájmy kanceláří jednoznačně porostou, hlavně v centru města, v okrajových částech budou stabilní. To je jedním z argumentů, proč trh s kancelářskými prostory v Praze zůstane silný.
EURO: Jediní, kdo dnes nakupují komerční nemovitosti v Praze, jsou německé fondy. Proč právě Němci mají tolik peněz? CURRAN: Němci mají tradiční systém úspor. Obyčejní lidé, pokud disponují penězi, tak je ukládají do bank. Spoří dlouhodobě, hlavně na penzi. Banky spravují speciální fondy, které investují do nemovitostí. Finanční instituce mají značný příliv peněz do fondů. Provádějí velmi bezpečné investice. Krátkodobě, jak to vidíme například v současné době, mohou ceny nemovitostí klesat. V průběhu patnácti nebo dvaceti let se ale zvyšují. Před rokem byly německé fondy plné peněz a úpěnlivě sháněly něco, co mohou koupit. Nic nebylo na trhu k mání. To samozřejmě zvyšovalo ceny nemovitostí. Teď je situace jiná. Fondy stále mají peníze, ale prakticky všechno je na prodej. Ale neobchoduje se. V tuto chvíli jsou prodejné jen ty skutečně nejkvalitnější budovy. Uzavírají se nějaké transakce, problémem ale je mezera v myšlení prodávajících a kupujících. Prodávající stále žijí v podmínkách roku 2007 a kupující jsou již v roce 2009. Nikdo nechce kupovat, protože si myslí, že příští rok nakoupí levněji. A má pravdu.
EURO: O kolik procent očekáváte pokles cen? CURRAN: Realitní agenti používají jako měřítko ukazatel výnos. V minulém roce dosahoval výnos z prodeje kancelářských budov pěti procent. Dnes se dle mého názoru pohybuje mezi šesti až 6,25. V Londýně je to podobné. V tamních budovách jsou většinou uzavřeny nájemní smlouvy na patnáct let a Velká Británie má pokročilý právní systém. V České republice se smlouvy uzavírají na pět let a legislativa se postupně zlepšuje. Pokud jste manažerem fondu a máte na výběr koupit budovu v Londýně nebo v Praze, tak nakupovat v Praze nedává za těchto podmínek smysl. Je tedy jasné, že se ukazatel výnosu posune. Nevíme ale o kolik.
EURO: Nyní se tedy čeká na tento posun? CURRAN: Žádný z manažerů německých fondů nechce být tím prvním, kdo nakoupí. Obávají se, že když investují teď, za půl roku budou ceny nižší. Myslím, že jakmile se posunou ceny, začne se obchodovat. Například v Londýně byla korekce cen rychlá. A už se začaly uzavírat obchody. A ještě jeden faktor bude investiční trh ovlivňovat - nucené prodeje. Na tom samo o sobě nemusí být nic špatného. Někteří developeři potřebují peníze, aby mohli pokračovat v dalších projektech. Banky ale vyžadují vyšší úroky i více vlastního kapitálu, a pro firmy je tedy rozumné budovy prodat. Druhou skupinu prodávajících pod tlakem budou ti, kteří dluží bance peníze.
EURO: Mají investoři dostatek peněz, aby nakupovali nemovitosti? CURRAN: Zajímavé je, že nikdo z investorů neříká, že nemá peníze. Vyčkávají. Kromě Němců je tu i skupina oportunistických fondů, hlavně z Velké Británie. Mají ohromnou spoustu peněz, ale chtějí nakupovat s podstatně vyšším výnosem, než s jakým se spokojí německé fondy. Ty se zajímají o nové budovy s ratingem AAA, s dlouhodobými nájemními smlouvami s možností růstu nájemného. V objektech nesmí být moc nájemců, ale ani málo. Dříve se v Česku považovalo za kvalitní budovu úplně všechno. Němci dnes stanovili přísná kritéria. Všechny podmínky musejí být splněny. Když jedna není, nemají o budovu zájem. Je skutečně jen pár nemovitostí v Praze, které jejich požadavkům vyhoví. Oportunistické fondy hledají budovy z nucených prodejů. Očekávají výnos mezi osmi až deseti procenty. Myslím, že koncem roku se v Praze uskuteční tak čtyři obchody. Mezi kupci budou figurovat německé a oportunistické fondy.
EURO: Očekáváte nějaké krachy mezi developery? CURRAN: Ano. Nemyslím, že jich bude hodně, ale může se to týkat i renomovaných firem.
EURO: Bude do Česka plynout více kapitálu ze Středního východu? CURRAN: V krátkém období ne. Už tu nějaké peníze ze Středního východu jsou, ale orientují se na průmyslové nemovitosti. Tradičně se tito investoři zaměřují na Londýn. Tam založí speciální společnosti, které se budou zajímat o střední Evropu. Každé jejich investici předchází důkladná analýza trhu. Tu ale v Praze ještě nedělají.
EURO: Když se podíváte na jednotlivé sektory českého realitního trhu, který z nich bude mít největší problémy? CURRAN: Důvěřuji kancelářskému trhu. Myslím, že trh s průmyslovými nemovitostmi zpomalí. Několik let jsme sledovali jeho dvouciferný růst. To není dlouhodobě udržitelné. Retailový trh je relativně atraktivní, ale to je dáno hlavně růstem bohatství spotřebitelů, nikoliv samotnými retailovými projekty. Již dříve se objevovaly zprávy, že trh v Praze je přesycen obchodními komplexy. Lidé začali rozlišovat mezi špatnými a kvalitními nákupními centry. To ještě před čtyřmi lety nebylo. Stále se stavějí nové obchodní komplexy. Nejsem specialistou na rezidenční trh. Jediné, co mohu říci, je, že pro banky jsou nejsnáze financovatelné projekty ze středního a vyššího segmentu bydlení.
EURO: Máte představu, za kolik dnes půjčují banky developerům? CURRAN: Skutečně to záleží případ od případu. Banky vůbec nepůjčují na nákup pozemků. Zajímají je budovy. Proto říkají developerům, ať přijdou s projektem. Požadují více vlastního kapitálu. Myslím, že úroky se budou pohybovat někde mezi 200 až 250 bazickými body nad sazbou LIBOR. Ale bude to jiné u jednotlivých bank a developerů. Hodně dnes závisí na vztahu mezi developerem a bankou.
EURO: Je chování bank oportunistické, nebo opatrné? CURRAN: Banky jsou ze své podstaty konzervativní. Zvlášť ty české.
CV
Richard Curran (37) je ředitelem české pobočky mezinárodní realitněporadenské společnosti CB Richard Ellis od loňského roku. V Praze Curran působí od roku 2004, kdy nastoupil do pozice associate director – vedoucí oddělení pronájmů a korporátních služeb. V oblasti komerčních realit pracuje již téměř deset let a jeho odborné zkušenosti sahají od konzultací, facility managementu, přes pronájmy kancelářských a industriálních nemovitostí až po korporátní služby. Richard Curran vystudoval účetnictví a management lidských zdrojů na National College of Ireland.
BOX
Neradostný výhled
- Investice do tuzemských kanceláří, obchodních center a skladů se ve 3. čtvrtletí meziročně propadly o 42 procent.
- Pohybovaly se kolem 300 milionů eur (zhruba 7,4 miliardy korun).
- Celoroční míra investic bude přibližně 750 milionů eur.
- To by byl meziroční propad až o 70 procent.
Pramen: ČTK
