HYPOTEČNÍ ÚVĚRY - Většina poradenských firem hlásí nárůst objemu hypotečních úvěrů i úvěrů ze stavebního spoření. Největší zásluhu na růstu poptávky mají zejména reklamní kampaně, které například slibují stále stejnou úrokovou míru. Některé stavební spořitelny tak nabízejí výhodu, která žádnou výhodou není.
Chytrý poradce na rozdíl od klienta ovlivněného ne zcela pravdivou reklamou ví, že pokud si klient vezme úvěr ze stavebního spoření vyšší než zhruba šest set tisíc korun, přičemž záleží na výši dosud naspořených prostředků, tak se mu takový úvěr velmi prodraží. „Ve skutečnosti dostane překlenovací úvěr, kde úroková sazba je většinou velmi podobná úrokovým sazbám u hypoték – často vyšší,“ vysvětlil Petr Borkovec ze společnosti Partners.
Borkovec také upozorňuje, že sazbu kolem pěti procent klient platí v případě překlenovacího úvěru z celé výše úvěru, která se nesnižuje, a vedle toho dospořuje za jedno až dvě procenta úroku, dokud nesplní kritéria pro standardní úvěr. To u vyšších a delších úvěrů ze stavebního spoření může být za 15 až 20 let. „Zejména v prvních letech je tak zatížen vyšší splátkou, která po přechodu na standardní úvěr klesne. Z pohledu časové hodnoty peněz je to velmi nevýhodné, protože peníze zaplacené dříve pro nás mají vyšší cenu než v budoucnu,“ upozornil dále Borkovec. Financování hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření či překlenovacím úvěrem by proto klient měl pečlivě zvážit. Stejně tak refinancování hypotečního úvěru pomocí stavebního spoření.
Refinancovat znamená umořit
Nákup nemovitosti na hypoteční úvěr je dnes zcela běžnou záležitostí. V Česku bylo od počátku nabídky hypotečních úvěrů uzavřeno téměř 350 tisíc hypotečních smluv. „Refinancování hypotéky je uhrazení stávajícího dluhu hypotékou novou. V praxi to znamená, že klient, který má už hypotéku u banky X, umoří tuto hypotéku hypotékou od banky Y,“ vysvětluje Milan Roček, ředitel společnosti Hyposervis. Klienti sice uzavírají hypoteční smlouvu například na 20 let, ale tyto smlouvy umožňují hypotéku předčasně splatit. Klienti totiž kromě splatnosti volí také délku fixačního období, během kterého se úroková sazba nemění (zpravidla jeden rok, tři roky nebo pět let). Na jeho konci pak klient může s hypotékou udělat cokoli: splatit ji celou nebo třeba jen částečně.
Pro banku konec fixačního období znamená, že klientovi nabízí nové podmínky pro další fixační období – tedy novou výši úrokové sazby. Klient má tudíž v tomto okamžiku několik možností. Má-li naspořeno, může hypotéku z těchto úspor takzvaně umořit. Pakliže hypotéku – ať už zcela nebo částečně – umořit nemůže či nechce, už jde jen o to, zdali hypotéku ponechá ve stávající bance anebo si v jiné bance dojedná hypotéku novou a z těchto prostředků tu starou umoří – tedy refinancuje.
Proč se vlastně refinancuje?
Řadový klient uzavírá hypotéku na dlouhou dobu, například na 20 či 30 let. Dříve ji ale uzavíral s tím, že u konkrétní banky hypotéka po těchto několik desetiletí zůstane. Situace se však se zejména za poslední rok změnila. „Není nijak výjimečné to, že klientovi je na konci fixačního období nabídnuta horší úroková sazba, než banka běžně nabízí klientům novým,“ říká Milan Roček a dodává: „To platilo i v minulých letech, ale změna je v tom, že se u řady bank refinancování hypoték jiných bank extrémně zjednodušilo.“ Jeho slova potvrzuje i Boleslav Bevelaqua ze společnosti Fineo: „S klienty, kteří refinancují z důvodu nekonkurenceschopné nabídky své banky, se setkáváme poměrně často.“
Tato skutečnost má za následek to, že veřejnost přestává vnímat hypotéku jako dlouhodobý závazek vůči konkrétní bance. V praxi to pak vypadá tak, že klienti fluktuují od jedné banky k druhé. „Naši klienti, kteří refinancují, často uvádějí jako důvod refinancování to, že se jich dotkl fakt, že jim banka nabídla horší podmínky než klientům novým. Cítí se být uraženi, mají pocit, že si jich jejich banka dostatečně neváží,“ vysvětluje Milan Roček. V hypotečně vyspělých zemích je však refinancování hypoték naprosto běžné: trh refinancování je tam několikanásobně vyšší než trh hypoték nových.
