Klienti se často ptají na okamžik, kdy bude nejvhodnější si vzít hypoteční úvěr. Čekají, kdy sazby klesnou a logicky nechtějí prodělat. Obzvláště, když mají stále v paměti nižší sazby před třemi lety a co teprve sazby z druhého pololetí roku 2005.
Autor: Martin Siebert
Ze současné úrovně Fincentrum Hypoindexu by se dalo usuzovat na určité snížení úrokových sazeb – avšak jedná se o změnu charakteristiky úrovně, která je částečně náchylná k ovlivnění extrémy – pro klienty se jen změnilo to, že banky, které nabízely sazby významně nad úrovní Fincentrum Hypoindexu své sazby snížily. Sazby, které byly pod střední hodnotou na trhu, se významně nezměnily. Důsledkem tedy je, že klienti, kteří nehledali nejlevnější nabídku, na tom jsou lépe, avšak pro klienty, kteří důkladně hledají co nejvýhodnější sazbu, se prakticky nic nezměnilo. Co nás tedy může letos potkat?
Častá argumentace v médiích, že sazby ČNB jsou extrémně nízké a na to musí reagovat i hypoteční úvěry zde neobstojí. Někteří autoři trefně poznamenávají, že sazby ČNB mají význam pouze, když dochází k jejich růstu – názor je to nepřesný avšak ve svém důsledku ne tak nesmyslný. Sazby ČNB mají jen zprostředkovaný vliv přes cenu peněz na mezibankovním trhu. Základním nástrojem ČNB je 2T REPO sazba – tj. sazba za kterou si banky mohou ukládat své přebytečné prostředky u ČNB.
Banka si tak u ČNB uloží svojí likviditu za cenné papíry s tím, že za 14 dní dojde ke zpětné operaci včetně vyplacení úroku. Právě tato sazba má vliv na mezibankovní sazby na peněžním trhu – není však jediným faktorem. Podrobněji lze tento problém vysvětlit na dvou příkladech. Upozorňuji, že se jedná o významné zjednodušení modelu jen na ilustraci, neboť roli zde hraje mnohem více faktorů vč. očekávané výše inflace a cen ostatních aktiv.
Příklad 1 Měsíční sazba na mezibankovním trhu byla na úrovni 1,4 % a ČNB by zvýšila 2T REPO sazbu z 1 % na 1,5 %, logicky si banky budou svoji likviditu zhodnocovat u ČNB, dojde ke stažení peněz z mezibankovního trhu a zvýší se jejich cena (poptávka převýší nabídku) např. na 2 %.
S tím jak se zvýší sazby krátkodobých peněz, za nezměněných ostatních podmínek (jako je např. očekávaná inflace), vzrostou i sazby delších fixací, což se promítne i do hypotečních úvěrů, protože banky značnou svých prostředků pro financování hypotečních úvěrů získávají na mezibankovním trhu, nikoliv emisí hypotečních zástavních listů. Důvodem tohoto financování je vysoký a stabilní objem často neúročených peněžních prostředků od obyvatelstva. Proč by emitovali hypoteční zástavní listy, když některé banky mají velmi stabilní prostředky na svých účtech – část z nich mohou půjčit i na delší dobu, protože si nikdy všichni klienti všechno nevyberou (nedojde-li k extrémní krizi).Tento případ nemusí mít na sazby na mezibankovním trhu žádný vliv – mohlo se totiž stát, že jediná likvidita, která je za těchto okolností u ČNB, jsou základní povinné rezervy + případná rezerva na clearing. Skutečná cena peněz na mezibankovním trhu je ovlivněna důvěrou mezi bankami, inflačním očekáváním a ostatními podmínkami.
Příklad 2
Měsíční sazba na mezibankovním trhu byla na úrovni 1,5 % a ČNB by snížila 2T REPO sazbu z 0,75 % na 0,25 %
Sazba peněz na mezibankovním trhu, resp. náklady na hypoteční zástavní listy tak jsou základním stavebním kamenem úrokové sazby. K tomuto základu banky pak přidávají určitou přirážku, která musí pokrýt případná rizika, náklady a zisk. Dobře je to vidět na variabilních sazbách některých bank, které jsou definovány PRIBOR 3M + smluvní marže. Marže bank je tedy závislá na těchto faktorech:
* konkurenční prostředí (čím více banky válčí o tržní podíl, tím jsou marže nižší),
* delikvence úvěrů – čím horší je platební morálka klientů, tím vyšší musí být marže, aby pokryla případné ztráty ze špatných obchodů a vyselektovala přes bonitu rizikové obchody,
* velikost trhu – čím větší je trh, tím nižší může být ta část marže, která slouží k pokrytí ostatních nákladů. Protože některé náklady jsou fixní, dochází zde k jejich rozředění.
Jak jsou na tom s marží hypoteční banky?
Na následujícím grafu jsou srovnány roční sazby hypotečních úvěrů dle Fincentrum Hypoindexu s ročními sazbami mezibankovního trhu (PRIBOR 12M). Výše průměrné přirážky k sazbě mezibankovního trhu byla do roku 2008 stabilní přibližně okolo 1 p.b.
Obdobně lze srovnat pětileté fixace. Porovnání provedeme s pětiletými úrokovými swapy IRS 5Y – jedná se o instrument peněžního trhu - dohodu o výměně úrokových plateb po dobu 5 let – de facto zajištění úrokové sazby po tuto dobu. Z dat, která jsou dostupná tato sazba, neblíže odpovídá vývoji ceny za fixování sazby na 5 let.
I v případě pětiletých fixací můžeme vypozorovat standardní přirážku ve výši 1 p.b. V současnosti jsou však sazby jednoletých fixací cca o 3,5 p.b. nad pětiletými sazbami peněžního trhu. Což je výrazně výše, než sazby pětiletých, u kterých je tato přirážka ve výši 2 p.b.
Více na Hypoindex.cz.
