Pro novostavby je hypotéka výhodnější.
Hillary a Bill Clintonovi bydlí konečně ve svém. V létě si pořídili jedenáctipokojovou rezidenci za 1,7 milionu dolarů. Mají na ni hypotéku, kterou budou splácet osmi a půl tisíci dolarů měsíčně. I pro prezidentský pár představuje tato částka pětatřicet procent očekávaných příjmů.
V našich zeměpisných šířkách zatím převládá názor, že na bydlení se musí dlouhé roky spořit. A přestože je v tuzemsku možné získat s hypotékou střechu nad hlavou prakticky okamžitě, provází tento způsob financování značná nedůvěra. Je opod statněná. Ještě donedávna byly hypoteční úvěry příliš drahé a i ti, kteří se kvůli závazku splácení nebudí ze spaní, si mohli levněji půjčit ve stavební spořitelně. Pro získání nového bytu nebo stavbu rodinného domku je v současné době hypotéka výhodnější.
Hypoteční úvěry nabízí osm bankovních domů a jejich úroky během posledního roku dramaticky klesly. Zatímco ještě vloni na jaře se základní úrok pohyboval kolem patnácti procent, teď osciluje kolem deseti. Se státní podporou a daňovými odpisy se údajně lze dostat až k zajímavému pětiprocentnímu úročení.
Výpočet Českomoravské hypoteční banky vychází z úvěru milion korun s patnáctiletou splatností. Bonitní klient může nyní dostat základní úrok 9,4 procenta. Při splátkách ve výši zhruba 10 500 korun měsíčně zaplatí během patnácti let nejen onen vypůjčený milion, ale navíc na úrocích téměř 900 tisíc korun. Státní podpora ovšem v tomto případě celkovou sumu sníží zhruba o 400 tisíc korun a daňové odpisy o dalších více než 200 t isíc korun. Reálná úroková míra tak vychází nikoli na základních 9,4 procenta, ale dokonce na méně než 4,5 procenta.
Skok do neznáma.
Hypotéku nelze vyřídit snadno. Sežene-li si však zájemce všechny podklady, prokáže dostatečně vysoký příjem (zpětně za dva roky a u podnikatelů s výhledem na další čtyři dopředu) a nejméně 35 procent zaplatí v hotovos ti, úvěr na zbytek pořizovací ceny nakonec dostane. Tím jeho jistoty končí. I když si bere úvěr na deset, patnáct či dvacet let, výši úroků podepisuje na rok, dva nebo nejčastěji (kvůli nejnižší sazbě) na pět let. Během smluvní doby bude mít pevný ú rok a zaručenou výši státní podpory. Pokud vychází z toho, že se jeho daňové zatížení nezmění, může si i předem vypočítat, kolik ušetří na daních.
Podmínky a zejména výše úroku se mohou změnit, jakmile smlouva vyprší. Naštěstí jak státní podpora, tak daňové odpisy mají pevná pravidla a stát je garantuje po celou dobu splácení. Základní úrok, který si stanoví banka podle momentálních podmínek trhu, může podpora snížit až o čtyři procentní body.
Podpora je na aktuální úrokové míry vázaná i z opačné strany. Ze čtyř na tři procentní body se může například snížit od příštího února, pokud banky budou mít u smluv z posledního období v průměru nižší než desetiprocentní úrok. Klient i, kteří uzavřou smlouvu do této doby, si i při nynějších nízkých úrocích zajistí dosavadní čtyřprocentní slevu na celou dobu její platnosti. Nynější desetiprocentní úročení je pouze vodítkem a ani na webových stránkách banky aktuální úroky neu vádějí. Výjimkou je pouze Česká spořitelna, která deklaruje u hypoték úroky už od osmi procent. To však zřejmě platí jen pro klienta, který má vysoce nadprůměrné příjmy a větší část domu zaplatí z vlastních zdrojů.
Jak na daně.
Podle novely zákona o daních z příjmů si může plátce hypotéky odečíst z daňového základu vše, co zaplatí na úrocích. Může to být až 300 tisíc korun ročně, a lidé v nejvyšší příjmové kategorii tak mohou za jediný rok ušetřit na daních až 120 tisíc korun. To se ovšem týká jen úvěrů nad tři miliony (čili zjednodušeně splátek nad 30 tisíc měsíčně) a prvních let splácení. Úrok se postupně snižuje, a jestliže v prvním roce představuje tři čtvrtiny splátky, v posledním klesne na méně než jedno procento.
Úspora na daních zhruba odpovídá zdanění příjmů, jestliže v nejvyšší kategorii je to nad daňový základ čtyřicet procent, činí z celkové sumy odepisovaných úroků právě 40 procent. Méně je to v nižších třídách zdanění. Při splácení milionového úvěru na patnáct let ušetří rodina s hrubým příjmem 35 tisíc korun měsíčně i v prvním roce jen patnáct tisíc korun. A na splátky hypotéky bude za tu d obu potřebovat celkem 112 tisíc korun.
Výhody spoření.
Daňové úlevy získaly s novelou zákona i úvěry ze stavebního spoření. I u nich lze s překlenovacím úvěrem (jeho úroky jsou rovněž odečitatelnou položkou) pořídit byt, dům či zajistit financovaní nákladné přestavby. Stejně jako u hypotéky je nutná „spoluúčast . Běžně se požaduje polovina částky, některé spořitelny však dávají překlenovací úvěry i klientům, kteří složí jen 30 procent.
Státní podpora, která může nyní u hypotečních úvěrů stlačit základní úrok až k šesti procentům, se váže jen k novostavbám. Hypoteční banky sice půjčují i na starší nemovitost nebo její opravu, to vše ovšem se základním řekněme deseti procentním úrokem. Stavební spořitelny naopak nabízejí v tomto případě i lidem, kteří u nich předtím nespořili, překlenovací úvěr úročený devíti až dvanácti procenty a už po dvou letech splácení řádný úvěr se šestiprocentním úrokem. N a rozdíl od stavebního spoření nelze hypotékou zaplatit družstevní byt nebo opravy nemovitosti v jiném než osobním vlastnictví.
