Na okraji Prahy by mělo vyrůst nové město. Kdysi se tam uvažovalo o stovce tisíc obyvatel. Dnes si plánovači vystačí s desetinou
Otakar Vich si koupil byt v projektu Malý háj před šesti lety. Dnes stojí před poutačem developerské společnosti Finep a ironicky se usmívá. Už ví, že slibovaná stanice metra A k jeho domovu nikdy nepovede. Přepravuje se stejně jako sousedé povětšinou autem. Když neuvízne v zácpě na Kutnohorské, hned jak ráno vyrazí s dětmi do školky v centru, má šťastný den. Ani slibovaná státní školka totiž v širém okolí není k mání. A Vich má před sebou perspektivu, že anabáze bude pokračovat i v době, kdy jeho syn začne být školou povinný. Dolní Měcholupy, v jejichž katastru se Malý háj nachází, mají totiž nejdéle sloužícího starostu v Praze, jinak ale téměř nic.
Ten příběh se s malými obměnami opakuje ve všech obcích na okraji města. Ani malá pražská městská část Dolní Měcholupy, která během posledních pár let zdvojnásobila počet obyvatel na 2500, nebyla na příliv novousedlíků vůbec připravena. Školka pro sto dětí praská ve švech a základní škola pro 110 žáků nemá druhý stupeň. Není tam pošta, bankomat, knihovna, lékárna, zato mají novou radnici a rozestavěnou tělocvičnu za desítky milionů. Když Otakar Vich pochopil, že sliby developera zůstanou jen na poutači a bude už jen hůř, rozhodl se založit občanské sdružení Naše Měcholupy a kandidovat v komunálních volbách na starostu.
KONCEPCÍ PROTI VYKOUSÁVÁNÍ
Za Malým hájem se rozkládají širé lány, na kterých v současnosti leží stavební uzávěra. Vystudovaný stavební inženýr Vich ale ví, že to tak nezůstane navždy. Trojúhelník mezi Dolními Měcholupy, Štěrboholy a Dubčí je totiž rezervou pro tzv. Východní Město s více než sto tisíci obyvateli. Po protažení podzemky z Hostivaře tu měla vyrůst obdoba Jižního Města. To je dnes passé, což ovšem neznamená, že se Vích bude i za deset let koukat z okna do polí. Zastupitelé hlavního města totiž loni v únoru rozhodli, že se největší rozvojové území v Praze takzvaně „otevře“. Megalomanské plány z devadesátých let v současnosti nebere nikdo vážně, proces vedoucí ke zrušení stavební uzávěry už ovšem začal. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) od jara pracuje na nové koncepci Východního Města, která by měla být podkladem pro změnu části polí na stavební parcely. A Vich chce být u toho. Z vlastní zkušenosti ví, jaké důsledky takové rozhodnutí může mít. I pozemky Malého háje, kde bydlí, byly kdysi součástí pro developery zapovězenho území. Jenomže v roce 2005 se podařilo prosadit výjimku ze stavební uzávěry a Finep má dnes v kapse stavební povolení na více než tisíc bytů. Zatím z nich stojí necelá třetina. Projekt v poli je spojen jedním chodníkem pouze s Měcholupy, osvětlení u něj museli nechat zbudovat ti, co si byty koupili. Chybějí tu přechody. Kdo se rozhodne použít veřejnou dopravu, jezdí přecpanými autobusy ze Skalky nebo z Hostivaře. „Tohle se dá nazvat vyrabováním území. Developer pouze sklidí a jde. Tady dostal stavební povolení na tisíc bytů s podmínkou, že postaví školku pro 25 dětí. Ta má být ovšem až v předposlední etapě, takže bůhví, kdy na ni dojde, jestli vůbec. Starosta si obdržel nabídku od Finepu, že mu odprodá pozemek pro školku s milionovou slevou, ale měl za to souhlasit s podmínkami v příloze, kterou nikdo neviděl. Takhle se přece dnes nedá postupovat,“ je přesvědčen Vich. Představoval by si, že by v budoucnu developeři uzavírali s místní radnicí plánovací smlouvy, kde by se za souhlas s výstavbou zavázali k investicím do infrastruktury či k odvodu nějaké částky z prodaného metru čtverečního právě na dobudování škol a školek tak, jak je to běžné v civilizovaném světě. Kouzlo plánovacích smluv u nás ovšem zatím objevilo pouze pár osvícených starostů – jiní se spokojí s málem. Například starosta nedalekých Horních Měcholup Pavel Klega se zavázal Ekospolu k souhlasu s výstavbou více než tisícovky bytů ve svém katastru výměnou za milion korun.
„My se snažíme s developerem vyjednávat už řadu let. Jde to ale ztuha. Chybějí nám nástroje. Když za socialismu postavili sídliště, alespoň tam udělali školu, školku, zdravotní středisko, dnes nic,“ stěžuje si starosta Štěrbohol František Ševít. Přestože Malý háj navazuje na Štěrboholy, do jejich katastru zasahuje jen malou částí. Na pozemcích v Ševítově rajonu sám developer přehodnotil plány a k radosti starosty místo šestipatrových bytovek plánuje rodinné domy – i Štěrboholy mají jen pětitřídku a malou školku. Místní se domnívají, že developer staví domy, protože se mu nedaří byty prodávat tak, jak by si představoval. Ještě před pěti lety dokázal jednotky udat za 55 tisíc korun za metr čtvereční, dnes je nabízí za zhruba 44 tisíc. Jistá prostorová a materiálová velkorysost předkrizových let ovšem vzala zasvé. Poslední bytové domy už mají garáže nikoli v podzemí, ale v otevřeném přízemí, což mnozí architekti označují za barbarizaci parteru. „Všimněte si i té fasády. Už tu nejsou obklady, ale jen malba. I na prostranství mezi domy se šetřilo,“ konstatuje Vích. Přes všechny vady na kráse ovšem považuje Malý háj za svůj domov, který nechce opustit. Proto se rozhodl kultivovat okolí tak, aby jeho obyvatelé netrpěli taxikářským syndromem typickým pro satelitní městečka.
ZADARMO TO UŽ NEBUDE
Hnutí Naše Měcholupy získalo v říjnových komunálních volbách z devíti zastupitelských mandátů čtyři. Jejich program měl vlastně jediné motto: braňme se další výstavbě, dokud nedobudujeme slušné zázemí. Proti rodící se koncepci Východního Města, pokud nebude její podstatou další megasídliště, Vich a priori nebrojí. Ví, že developeři, kteří si Východní Město už rozparcelovali (pozemky tam vlastní přímo nebo prostřednictvím předkupních smluv například Ekospol, Finep či Central Group), se nepřestanou pokoušet uzávěru proděravět. Vich také ovšem ví, že přestože se o změnách územního plánu rozhoduje na „velké“ radnici, občané nejsou úplně bezmocní. Sdružení Naše Měcholupy se aktivovalo ve chvíli, kdy na více než 17 hektarech polí mezi Měcholupy a Dubčí plánoval Ekospol postavit městečko s dvěma tisícovkami bytů v sedmipatrových domech. Vích narychlo zorganizoval petici proti sejmutí stavební uzávěry, kterou podepsalo během 14 dní přes pět stovek lidí. Zabralo to – zastupitelé změnu neschválili. Přestože Naše Měcholupy pravděpodobně skončí momentálně v opozici, jisté je jedno: další developeři už nebudou mít s radnicí lehké pořízení.
ŽÁDNÝ DALŠÍ JIŽÁK
Východní Město bylo jedním ze dvou témat workshopu, na který přijel světově uznávaný urbanista Mark Johnson. Jeho doporučení ve zkratce znělo: Nemáte kam spěchat. Až se rozhodnete území využít, podpořte rozvoj stávajících sídel a nedopusťte, aby se slila v jeden celek. Zamýšlel se i nad tím, jakou cenu jsou lidé ochotní za bydlení zaplatit. Johnson soudí, že už nelze opakovat schémata posledních dvaceti let. Developeři v Americe si uvědomují, že nyní nestačí obestavět prostor, že musejí investovat i do služeb. Otázkou ovšem je, kdy dorazí tento trend k nám. Praha zatím vidí budovatelský potenciál poměrně střízlivě. „Dnes je jasné, že se do Štěrbohol metro z Hostivaře protahovat nebude. Kapacitně tedy určitě nebude Východní Město takové, jak se v minulosti uvažovalo. Ani takové Praha nepotřebuje,“ uklidňuje architekt Jaromír Hainc, který má v IPR studii Východního Města na starost. A rozhodně se nezačne masivně zastavovat hned. Nejdřív musí být vyřešena doprava. Místo metra by měla být protažena tramvaj. Jenomže i tady půjde o velkou investici minimálně ve stamilionech. Bude potřeba postavit most a přeložit plynovod. Na hranici kapacity je také vodojem Kozinec a čistírna odpadních vod. Městské části Štěrboholy, Dolní Měcholupy, Dubeč, Praha 15 s IPR uzavřely memorandum o porozumění. Deklarovaly, že cílem všech má být právě nalezení rozumné míry rozvoje. Devízou území by mělo zůstat, že městské části ohraničující rozvojový troj úhelník si dokázaly uchovat do jisté míry venkovský charakter s přirozenými jádry a nesplynuly v jednu periferní kaši. „Kvalita bydlení je také o tom, kde byt je. Byty nejsou přece krásné, protože jsou nové. Teď teprve přijde doba, kdy budou lidé prodávat v minulosti nakoupené byty a s hrůzou začnou zjišťovat, jaká je jejich reálná cena,“ soudí Hainc. Potenciál Východního Města vidí v napojení bytové výstavby na plánované zelené rozhraní a síť metropolitních parků. Uprostřed území se nachází vodní prvek – rybník Slatiny.
„Vodní plocha s přilehlou kompostárnou jsou majetkem města, s čímž už se dá pracovat.
Bohužel takřka jediným – většina ploch už je rozebrána. Naší snahou bude propojit stávající obce s tímto přírodním centrem tak, aby jej mohli využívat nejen noví obyvatelé, ale stalo se i rekreačním zázemím této části Prahy, kde zatím chybí,“ vysvětluje Hainc. IPR proto navrhuje, aby park vznikl na více než 200 hektarech a stavební aktivity ve zhruba stejném rozsahu by se odehrály pouze v návaznosti na stávající zástavbu. Zároveň by museli investoři respektovat její charakter, takže by měli povolené většinou maximálně dvoupodlažní domy. Východní Město by mělo přilákat maximálně 11 tisíc nových obyvatel. I tak se odhadované investice v území pohybují kolem 50 miliard korun.
Pokud má být „leitmotivem“ celého území velký přírodní park, který určí ráz nové čtvrti, bude muset najít město spolu s majiteli pozemků mechanismus, jak toho docílit. Přes 78 procent pozemků je v rukou soukromníků. Na případu pražského Trojmezí se ukázalo, že Praha nemá na to, aby od soukromníků, kteří do svých cenových požadavků už zakalkulovali potenciální zisky, pozemky pro parky vykupovalo. Náklady na zbudování tak rozsáhlého rekreačního území na východě Prahy odhadl IPR na deset miliard. Výhodou, kterou by neměla radnice při vyjednávání promarnit, je fakt, že Praha nemusí spěchat – Východní Město v tuto chvíli nepotřebuje.
Developer dostal stavební povolení na tisíc bytů s podmínkou, že postaví školku pro 25 dětí. Ta má být ovšem až v předposlední etapě, takže bůhví, kdy na ni dojde, jestli vůbec. Východní Město 500hektarový trojúhelník mezi třemi městskými částmi
Stávající zástavba městských částí Štěrboholy, Dolní Měcholupy, Dubeč Další potenciálně zastavitelné plochy Plochy, které jsou už dnes stavebními pozemky
Zdroj: Institut plánování a rozvoje hlavního mista Prahy
O autorovi| Hana Boříková • borikova@mf.cz
