Nájem nebytových prostor a jeho zprostředkování

Nájem nových nebytových prostor je velmi závažným rozhodnutím pro každého nájemce. Nájemce se „upisuje“ na dobu zpravidla pěti let a některé složky jeho plateb nejsou přesně známy. Jde zejména o podíl na takzvaných service charges (operating expences).

Je až s podivem, jak velká je neznalost institucionálních nájemních smluv u některých potenciálních nájemců (asset managerů významných společností) nebo jejich právních zástupců. Často jde, zejména u právních zástupců, o dramatickou neznalost - nikoli práva, ale standardů.

Následující text se zaměřuje na současné trendy v nájemních smlouvách, zejména týkajících se moderních kancelářských prostor. Speciální důraz klade na problematické a často nejasné body. Ve druhé části přinášíme přehled současné právní úpravy zprostředkovatelských služeb v oblasti nebytových prostor. 1. Současné trendy v oblasti smluv o nájmu nebytových prostor

1. 1. Moderní smlouvy na moderní prostory

Převážná většina kvalitních nebytových prostor se nachází v prvotřídních kancelářských budovách postavených v posledních letech, které jsou nabývány do vlastnictví (ať již přímo či nepřímo) finálními investory. Hodnota budovy je dána (s jistou mírou nadsázky) hodnotou nájemních smluv. Jedná se o takzvané institucionální nájemní smlouvy.

Jejich charakteristikou je, že jde o velmi přísné smlouvy, kdy nájemce platí kromě nájemného další platby. Nájemné je také často zvyšováno o takzvané add on factor (viz níže).

Mnozí nájemci, kteří nemají zcela jasnou představu o fungování těchto nájemních vztahů, často kritizují systém těchto institucionálních nájemních smluv. Na první pohled mají samozřejmě pravdu v tom ohledu, že oproti „klasickým“ nájemním smlouvám ve starých (či zrekonstruovaných) „činžovních domech“ jde o neporovnatelný skok v pojetí nájemní smlouvy. Na druhou stranu jsou institucionální nájemní smlouvy standardem a lze těžko předpokládat, že se během krátké doby změní situace.

1. 2. Nájemné jako čistý zisk, k tomu další platby

Klasické (neinstitucionální) smlouvy vycházejí z pozice, že nájemce platí nájemné, toto je příjmem pronajímatele a pronajímatel si platí z nájemného své vlastní náklady. Institucionální nájemní smlouva naproti tomu vychází z předpokladu, že nájemné je čistá platba. Je to čistý příjem. Tato částka v plné výši zůstává pronajímateli. Jde o čistý zisk.

Vedle toho nájemce platí veškeré další platby týkající se provozu a údržby budovy. Nad rámec výše uvedeného nájemce platí veškeré vybavení, zařízení, rovněž tak rozsah odpovědnosti nájemce za opravy je vysoký.

Je třeba si rovněž uvědomit, že u institucionálního nájmu (budovy) dostává nájemce vedle prvotřídních služeb i jistý punc statusu. A za ten se platí.

1. 3. Postup při vyjednávání o smlouvě

Vyjednávání nájemních smluv je samozřejmě často velmi složité. Nájemní smlouvy mají často i sedmdesát a více stran textu. Prvním pravidlem je, že pronajímatel (i nájemce) by se měl zaměřit na hlavní body, které jsou pro něj důležité. Nemá smysl na prvním jednání připravovat přepracované návrhy smluv. Mohlo by se totiž jednat o zbytečnou investici.

Jakmile jsou na papíře „key issues“, dochází k prvnímu setkání. To je jedno z nejdůležitějších, začínají se totiž otupovat hroty. Již v tomto stadiu je možné víceméně určit priority stran. Strany samozřejmě nasazují, přesto je důležité tento proces prvního jednání s key issues zachovávat.

Po prvním jednání by měl mít nájemce a pronajímatel jasno, zda je možné pokračovat či nikoli. Pokud ano, dochází k zapracování připomínek do smlouvy. Velmi zásadní otázkou je, kdo zapracovává připomínky. Je lepší, pokud tak činí pronajímatel. Jakmile totiž kdokoli dostane text smlouvy do ruky, snaží se jej vyšperkovat a často nenastane to, co očekáváme.

Tak jako u každého vyjednávání platí i zde, že příliš mnoho balastu v textu může odvést pozornost od hlavních problémů, které jsou skryty v textu.

Čtěte: Vše, co potřebujte vědět o nájemní smlouvě: vzor, prodloužení, dodatek

Při vyjednávání někteří nájemci často zneužívají situace a jaksi dávkují své požadavky jednání od jednání (salámová metoda). Dávkování samozřejmě postupuje ve smyslu zvyšování nároků. Takovýto postup je samozřejmě efektní, na druhou stranu je třeba počítat s tím, že pronajímatel může jednání záhy utnout. Veškeré vynaložené náklady jsou pak tímto znehodnoceny. Je třeba vždy postupovat s jistou mírou solidnosti a důvěry.

Z druhého pohledu samozřejmě i někteří pronajímatelé jsou schopni natahovat jednání do takové míry, že nájemci stejně nezbude nic jiného než nájemní smlouvu uzavřít.

Investoval totiž již takových prostředků, že vyjednávání nových nájemních smluv by již bylo oproti přijatému riziku neefektivní.

Zcela upřímně je možné říci, že čím více se trh stabilizuje, tím více je možné identifikovat i potencionální jednání stran. Dnes, v období trhu nájemců, si nelze dovolit již takové excesy, které bylo možné prosadit před pěti lety. Pokud se totiž podíváme do některých z okolních zemí, je samozřejmě tragické vidět, kolik prostor „zeje prázdnotou“ a jak těžkou mají někteří pronajímatelé pozici.

2. Nejasnosti a nejčastější připomínky ke smlouvám ze strany nájemců

2. 1. Add on Factor/Společné prostory

Zcela standardním jevem současných smluv ohledně nájmu nebytových prostor je takzvané „Add on Factor“.

Překlad tohoto výrazu je velmi komplikovaný. V zásadě jde o instrument, který zvyšuje pro účely placení nájemného a souvisejících služeb počet metrů čtverečních pronajímané plochy oproti skutečné výměře. Smlouvy počítají s pojmem „Rentable Area“. Jinými slovy, počet metrů čtverečních je oproti skutečné výměře vyšší.

Mnohým nezkušeným nájemcům se toto může zdát jako nespravedlivé. Je to jenom na první pohled. Ve skutečnosti mají nájemci možnost užívat celou řadu dalších prostor v rámci budovy - jde o takzvané společné prostory, které pronajímatel musel zaplatit. Jde tedy o jakýsi imaginární podíl na těchto nákladech ze strany nájemce. Jde o standardní ustanovení, otázkou je však spíše výše (udává se v procentech). Pro úplnou přesnost uvádíme přesnou anglickou definici: „The percentage by which the useable square footage of a tenant’s premises is increased to arrive at net rentable square footage. The add-on reflects an allocation of the square footage of common areas within the building“.

2. 2. Service Charges

2. 2. 1. Rozsah společných nákladů

Takzvané společné náklady jsou asi nejčastějším terčem kritiky ze strany nájemců.

Při jejich stanovení existují určité zásady. První otázkou je rozsah těchto nákladů. V zásadě lze říci, že se do těchto nákladů zahrnují téměř veškeré náklady související s provozem budovy a zejména jejích společných částí. Jde například o:

* daně,

* mzdy zaměstnanců,

* čištění,

* bezpečnostní služba a ostraha,

* provoz výtahů, eskalátorů,

* energie a další média,

* inženýrská činnost,

* činnost daňových a účetních poradců,

* náklady na provozování místností pronajímatele v budově, ve kterých se nachází personál,

* supervize,

* pojištění,

* dekorace.

Zvláštní otázkou je takzvaný management fee (poplatek za manageme
nt budovy).

Z každé definice společných poplatků je jasné, že jejich horní limit není ohraničen. To je vždy obava nájemců. Na druhé straně je jasné, že každý pronajímatel v prvotřídní budově si nemůže zkazit reputaci tím, že bude požadovat nehorázné částky.

Navíc je samozřejmostí, že dochází k finálnímu vyúčtování těchto nákladů. Nájemci jsou informováni o výši skutečných nákladů.

2. 2. 2 Proportionate Share/Podíl na společných nákladech

Aby mohl nájemce platit podíl na takzvaných společných nákladech, musí být takovýto podíl odvozen. V zásadě existují dvě metody: První metoda je odvozena z podílu nebytových prostor nájemce vůči pronajatým plochám v budově. Druhá metoda je počítána z podílu nebytových prostor nájemce na celkové pronajímatelné ploše v budově.

Ti, kteří se pohybují v této branži, velmi dobře vědí, jaký je rozdíl mezi pronajatou plochou v budově a pronajímatelnou plochou. V případě pronajaté plochy tedy platí, že pokud budou v budově například pouze dva nájemci, platí 50/50 veškeré náklady na společné prostory, pronajímatel neplatí nic. V druhém případě je dán podíl pronajímatele tak, že si nese náklady v rozsahu ploch, které se mu nepodařilo pronajmout.

Mnozí nájemci chtějí znát přesně procento, které se na ně bude aplikovat. Takovýto požadavek má samozřejmě své opodstatnění, na druhé straně je však pro pronajímatele nepřijatelné jej okamžitě sdělit. V průběhu výstavby totiž může dojít k různým změnám v počtu pronajímatelné plochy. To, co bylo původně plánováno jako samostatná jednotka k pronájmu, se stane například součástí společných prostor. Naopak část společných prostor bude po stavební úpravě samostatnou pronajímatelnou plochou.

Jako kompromis je možné do smluvního vztahu zakomponovat ustanovení o tom, že „se předpokládá, že podíl nájemce na společných nákladech se odhaduje na x procent“.

2. 3. House Rules/Provozní řád

Rules and Regulations nebo též House Rules jsou obdobou toho, čemu se říká v rezidenčním developmentu domovní řád a v rámci administrativních budov nebo obchodních center provozní řád. Jde tedy o jakási pravidla, která upřesňují určité operativně organizační činnosti v rámci provozu budovy. A právě zde bývá poměrně dost velký problém.

Mnoho nájemců se obává, že dojde ke změně těchto pravidel (provozního řádu) a že budou do jisté míry omezeni. Základním znakem provozního řádu je totiž, že pronajímatel může takovýto provozní řád kdykoli změnit (jinak by neměl ani smysl).

Pro nájemce je tedy důležité, aby si v rámci nájemní smlouvy zajistil, že případná změna musí být rozumná (je to úlitba, když už nevíme kam - kdo ví, co je rozumné, a co není?) a dále, že změna bude oznámena v určitém časovém předstihu.

2. 4. Expansion / Rozšíření budovy

Expanze (rozšíření) administrativní budovy je velmi častým jevem, na který je samozřejmě nezbytné ve smluvní dokumentaci pamatovat.

Problémem je, že každá stavební činnost vyvolává negativní vliv. Do smluv se proto snaží každý rozumný pronajímatel stanovit, že takováto expanze nemá vliv na povinnost platit nájemné a že nájemce není oprávněn požadovat slevu. Bohužel toto se nájemcům příliš nelíbí.

V případě obchodních center lze do jisté míry usuzovat, že v důsledku stavebních prací může (i když nemusí) dojít k poklesu návštěvnosti nákupního centra a že z tohoto důvodu tedy budou mít nájemci nižší tržby. Naopak u kancelářských prostor k takovému omezení nedochází.

3. Povinnosti smluvních stran a jejich porušení

3. 1. Interruption of Services

Každý pronajímatel chce, aby neodpovídal za výpadek dodávek energií (a ostatních médií). Každý nájemce na druhou stranu chce, aby měl zajištěn nerušený výkon práv nájemce (bez výpadků dodávek). Jde o dva naprosto protichůdné zájmy.

Základní klišé nájemců je, že v těchto případech chtějí plnou odpovědnost pronajímatele za výpadek a „ti ať si požadují náhradu škody od distributorů energií a jiných obdobných služeb“. Jde o naprosto logickou úvahu. Má však jeden podstatný „háček“. Distributoři mají poměrně velmi dobře propracované smlouvy a jejich odpovědnost za výpadky dodávek energií a jiných médií je poměrně malá. Doporučujeme v tomto ohledu prostudovat i příslušné zákony. Platí tedy, že je povinností každého rozumného pronajímatele tuto záležitost v nájemní smlouvě velmi opatrně ošetřit tak, aby ve vztahu k nájemci neodpovídal více, než jak vůči pronajímateli bude odpovídat distributor energie. Jinak jde doslova o hazard pronajímatele.

3. 2. Porušení smlouvy nájemcem a následná opatření

Moderní nájemní smlouvy velmi detailně upravují případy porušení smluv ze strany nájemců. Katalog porušení je velmi rozsáhlý a často záleží pouze na tvořivosti osoby „draftující“ smlouvu.

Smlouvy tak například standardně považují za porušení povinností zejména:

* pokud nájemné a jakékoliv jiné částky, poplatky, náklady a/nebo finanční závazky nájemce, nebo jejich část, nejsou uhrazeny v termínu splatnosti a pokud tuto platbu neuskuteční zpravidla do 10 dní po termínu splatnosti;

* pokud nájemce používá předmět nájmu pro jiné účely než je povolený účel užívání (definovaný v nájemní smlouvě) nebo způsobem, který se neslučuje s účelem nájmu;

* pokud bude nájemce nebo jakékoliv osoby pracující pro nájemce nebo přítomné v předmětu nájmu nebo v prostorách předmětu nájmu přilehlých nebo sousedícím s předmětem nájmu (například dodavatelé, zákazníci) obtěžovat pronajímatele nebo jiné nájemce v komplexu a nepřestanou se chovat výše popsaným způsobem do termínu přiměřeně určeného pronajímatelem v příslušném upozornění;

* pokud, bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, nájemce převede a/nebo se pokusí převést (postoupit) nájem, smlouvu a/nebo předmět nájmu nebo dále pronajme předmět nájmu, jestliže tím porušil podmínky nájemní smlouvy;

* pokud nájemce porušuje provozní řád (Rules and Regulations).

Standardně také v následujících situacích:

* pokud je na majetek nájemce soudem prohlášen konkurs; nebo soud zamítne návrh na prohlášení konkursu z důvodu nedostatku majetku na straně nájemce; Mezi další důvody patří například také situace:

* pokud nebylo nájemci uděleno jakékoliv povolení nutné pro provozování činnosti v předmětu nájmu nebo pokud bylo jakékoliv takové povolení zrušeno;

* pokud nájemce není pojištěn, neplní povinnosti řádně uhradit Security Deposit nebo povinnost předložit či obnovovat bankovní záruku.

U porušení závazků je vždy třeba precizně odlišit ty, u kterých je možné okamžitě přistoupit k ukončení smlouvy od těch, kde je vhodné poskytnout dodatečnou lhůtu k plnění (Cure Period).

Je již dnes prakticky standardem, že pokud dojde k případu porušení nájemní smlouvy, může pronajímatel zpravidla podle vlastního uvážení kdykoliv: (a) ukončit nájem a nájemní smlouvu před řádným termínem jejich skončení zasláním písemného oznámení o odstoupení nájemci; odstoupení od smlouvy nabude účinnosti v okamžiku předání (doručení) příslušného oznámení o odstoupení nájemci; (b) prohlásit, že celkové nájemné za období od výskytu případu porušení slovy do konce aktuálního kalendářního roku je okamžitě splatné a inkasovat ta
kové nájemné jakýmkoliv způsobem s souladu s nájemní smlouvou; © v případě předcházejícího skončení smlouvy, okamžitě nebo kdykoliv později a bez jakéhokoliv dalšího upozornění nebo požadavku vstoupit do předmětu nájmu a „vykázat“ nájemce a odstranit majetek nájemce.

Tím samozřejmě není dotčeno právo použít jakékoliv další vhodné formy nápravy povolené českými právními předpisy.

Samozřejmě, že pronajímatel musí být v nájemní smlouvě garantováno právo ukončit nájem v souladu se zákonem č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění. Je vhodné pro tento případ upravit výpovědní dobu. Není v rozporu se zákonem, když budou různé výpovědní doby pro různé případy.

3. 3. Poškození a zničení budovy

Poškození nebo zničení předmětu nájmu je často diskutovanou záležitostí. Účelem ustanovení nájemních smluv o tomto tématu je zajistit, aby nájemní vztah neskončil v případě, že dojde k částečné nebo plné destrukci či jinému poškození předmětu nájmu a aby měl pronajímatel nájemce nadále „zajištěného“. (Ponechme nyní strany úvahy o tom, zda právní řád takovouto úvahu povoluje, respektive jaké jsou její limity.) Asi všichni víme nebo si dokážeme představit, co je úplná destrukce předmětu nájmu (například zhroucení se celé budovy). Pokud jde o částečnou destrukci, vzniká logicky právní problém, zda má dojít k přerušení nájmu nebo k jeho ukončení. Vždy je lepší tuto otázku právně řešit smluvně než se spoléhat na právní řád. Ten je v tomto ohledu velmi nedokonalý. Nájemci a pronajímatelé, kteří byly dotčeni posledními ničivými povodněmi v Praze, by jistě mohli vyprávět své.

V příslušné smluvní dokumentaci bude tedy nezbytné řešit, jaký rozsah poškození vyvolává právní následky (například povinnost nebo právo opravit předmět nájmu), lhůty pro opravu a uvedení v předešlý stav. Logicky je nezbytné řešit i případ, kdy pronajímatel již není povinen provádět rekonstrukci prostor.

Pokud je poškození takového rozsahu, že brání užívání celého nebo části předmětu nájmu nájemcem, nebo brání přístupu do předmětu nájmu, počítá se obecně ve smlouvách s následujícím postupem: Pronajímatel doručí nájemci nezávislý písemný odhad, zda je nebo není možné, aby bylo poškození odstraněno do (zpravidla) 180 dní od vzniku takového poškození. Pokud je možné předmět nájmu opravit, do 180 dnů od vzniku takového poškození provede pronajímatel opravy. Jestliže není možné předmět nájmu opravit ve výše uvedené lhůtě, nebo pokud se ho nepodaří opravit do 180 dnů od vzniku takového poškození, může kterákoliv strana nájemní smlouvy podle svého uvážení ukončit nájemní smlouvu.

Velmi obvyklé je ustanovení o tom, že v případě, že je z jakékoliv příčiny zničeno nebo vážně poškozeno dvacet pět či více procent plochy předmětu nájmu, může se pronajímatel (podle svého uvážení) rozhodnout odstoupit od nájemní smlouvy. Je tedy na jeho uvážení, zda se rozhodne k opravě či nikoli. Pokud se (přes výše uvedené) pronajímatel rozhodne, že smlouvu neukončí, přistoupí k opravě a obnově předmětu nájmu.

Pro pronajímatele je vždy vhodné, aby neměl povinnost rekonstruovat (znovuobnovit) budovu do podoby, která byla před destrukcí nebo před vznikem poškození. Ovšem za předpokladu, že předmět nájmu opravený a zrekonstruovaný v rozsahu požadovaném smlouvou přiměřeně odpovídá formou i podmínkami předmětu nájmu, který existoval před vznikem poškození. A zpravidla také s podmínkou, že užívání předmětu nájmu nájemcem a jeho přístup do předmětu nájmu není bezdůvodně omezen jakoukoliv odlišností v plánech a specifikacích pro rekonstrukci poškozeného předmětu nájmu a budovy.

Samozřejmě, že je nutné řešit právní vztahy v případě, že ke škodě dojde v důsledku jednání nájemce.

3. 4. Převod a podnájem

3. 4. 1. Základní pravidla

Pronajímatel uzavírá nájemní smlouvu s určitou konkrétní entitou a chce mít zajištěno, že tato entita s ním bude v partnerském vztahu po celou dobu nájmu. Pro konkrétní osobu jsou určeny konkrétní podmínky nájmu. Je jasné, že „no name“ společnost si nemůže diktovat podmínky jako prvotřídní nadnárodní korporace.

Proto musí nájemní smlouva myslet i na možné změny v průběhu doby nájmu. Jde o otázku postoupení práva a povinností z nájemní smlouvy, podnájem a samozřejmě i o otázky tzv. Change of Control (změna ovládání).

Z tohoto důvodu se sjednává, že nájemce nepřevede žádná svá práva z nájemní smlouvy, a to s výjimkou situace, kdy mu k tomu bude pronajímatelem dán předchozí konečný souhlas v písemné formě. Nájemce je tedy zpravidla oprávněn přenechat předmět nájmu do podnájmu pouze za předpokladu předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Často se sjednává možnost podnájmu bez potřeby předchozího souhlasu pro takzvané spřízněné osoby náležející k nájemcově obchodní skupině, tak jak je definována § 66a obchodního zákoníku (zák. č. 513/1991 Sb., v platném znění). Pokud jde o podnájem, je toto v zásadě možné, neboť primární odpovědnost vůči pronajímateli nese nájemce, nikoli podnájemce.

Pokud nájemce přenechá do podnájmu předmět nájmu bez příslušného souhlasu pronajímatele, má pronajímatel zpravidla v takovém případě podle textu smluv právo odstoupit od nájemní smlouvy, a to s okamžitou platností a účinností.

Velkým problémem bývá takzvané „postoupení nájmu“ (ponechme stranou teoretické úvahy o tom, co je či není postoupení a zda je či není právně možné). Jde o případ, kdy namísto původního nájemce vstupuje do nájemního vztahu nový nájemce (nikoli podnájemce). Pokud ve smlouvě připustíme obecný generální souhlas s „postoupením“ práva nájmu na třetí osobu (byť v rámci skupiny), může se záhy stát, že tato osoba (nový přímý nájemce, nikoli podnájemce) přestane být členem skupiny. Pronajímatel má samozřejmě zachována veškerá práva z nájemní smlouvy a fakticky se nic nemusí změnit, přesto se vztah dostává do jiné kvalitativní podoby.

3. 4. 2. Změna vlastnické kontroly uvnitř nájemce

Velmi nezbytné je i řešení otázky změny vlastnické kontroly uvnitř nájemce (zde tedy nedochází ani k podnájmu ani k „postoupení“ nájmu). Pokud je nájemce například dceřinou společností mezinárodní skupiny a hlavní mateřská společnost převede svůj podíl v dceřiné společnosti (nájemci), vzniká samozřejmě problém, že zde je již jiná obchodní skupina, se kterou bychom možná (pravděpodobně) na začátku nájemního vztahu vůbec nejednali nebo bychom jí navrhli jiné obchodní podmínky nájmu.

Proto smlouvy často upravují možnosti, jak ukončit nájem v případě takovéto změny kontroly. Je třeba být velmi opatrný i z hlediska tvorby smluvního dokumentu, neboť změna kontroly není porušením nájemní smlouvy, je to okolnost mimo kontrolu nájemce. Přesto je velmi praktické tuto věc upravit. Přitom není nezbytně nutné, aby došlo k ukončení smlouvy - je možné řešit otázku garancí a podobně.

Sluší se připomenout, že bankovní ústavy často v úvěrových transakcích požadují od mateřských společností ujištění ve formě Letter of Comfort o tom, že budou po určitou dobu uchovávat kontrolu nad dceřinou společností (přímým dlužníkem).

Rovněž tak je asi vhodné zdůraznit, že otázka změny kontroly je v západní právní kultuře daleko frekventovanější n
ež je tomu v našich zemích. Snad u každé transakce (akvizice) se nadnárodní klienti ptají na tuto problematiku a je jim zpravidla divné, že v „běžných“ smlouvách aplikovaných v České republice toto není řešeno.

3. 5. Force Majeure/Vyšší moc

Otázka vyšší moci (Force Majeure) je snad jednou z nejvíce diskutovaných v každém typu nájemního obchodu. Princip vyšší moci zjednodušeně řečeno umožňuje se určité straně nájemní smlouvy „vyvinit“ z odpovědnosti za škodu v případech, kdy nastanou určité okolnosti mimo kontrolu uvedené strany. V zásadě je toto ustanovení pokryto i v rámci českého právního prostředí. Force Majeure je však daleko širším pojmem, než jak jej striktně chápe české právo.

Je rovněž jasné, že ustanovení o vyšší moci budou chránit více pronajímatele (ne-li výlučně). Je typické v nájemních smlouvách v tomto ohledu stanovit, že pronajímatel se nedopustí porušení svého závazku a bude oprávněn odložit skončení jakékoli lhůty stanovené nájemní smlouvou v případě výskytu okolnosti vyšší moci. Tou je (obvykle) každá situace, kterou nemůže pronajímatel ovlivnit, zejména:

* válka,

* stávka nebo výluka,

* výpadek elektrické energie,

* přírodní katastrofy (požár, záplavy, krupobití a podobně),

* veřejná nařízení,

* prohlášení konkursu na majetek zhotovitele, nebo jejích subdodavatelů, nemožnost zajistit dodávky nutné pro řádné splnění povinností podle této Smlouvy (jako například elektřinu, vodu, palivo nebo další veřejné služby);

* nevydání nebo odebrání jakýchkoli povolení nebo potvrzení potřebných pro řádné plnění povinností pronajímatele podle smlouvy,

* jakákoli další závažná situace, která by mohla být považována za okolnost vyšší moci, neboť se vymyká kontrole pronajímatele.

Pronajímatel je samozřejmě povinen nájemce o takové okolnosti vyšší moci informovat. Nájemci se často při jednáních „rozčilují“ nad tím, že do smluv je například jako vyšší zahrnuto moc i to, že nedojde k vydání příslušného povolení (například kolaudace). Nepochybně jde na první pohled o povinnost pronajímatele zajistit, aby byly splněny veškeré povinnosti pro vydání kolaudačního rozhodnutí. Proto tedy může v tomto kontextu toto ustanovení působit poněkud zavádějícím dojmem, ba dokonce být chápáno jako jistý „trik“. Na druhou stranu je však nezbytné připomenout, že většina problémů u různých typů rozhodnutí je způsobena chybou stavebního úřadu (typicky jde například o to, že nejsou jako účastníci řízení přizvány osoby, kterým toto postavení přiznává zákon).

Vždy budeme balancovat nad tím, co je vyšší moc a co je již podnikatelské riziko.

U případů vyšší moci je možno ovšem variantně řešit i to, jak dlouho „povolíme“ existenci takovéto skutečnosti, tedy jak dlouho budeme považovat jako mezní časový limit dobu, po kterou druhá strana může odložit (bez sankce) plnění svých povinností. Po uplynutí takovéhoto mezního limitu (Long Stop Date) je zpravidla druhá strana oprávněna odstoupit od smlouvy.

V praxi se objevil jeden velmi kuriózní případ, kdy společnost provozující určité kulturní činnosti a pronajímající si poměrně velké nebytové komplexy v obchodních centrech považovala za případ vyšší moci pokles cen lístků (pro svoji kulturní činnost) na světovém trhu. Dovozovala, že jde o záležitost mimo její kontrolu a vyvozovala své finanční nároky. Tuto problematiku řešil český rozhodčí soud a takovouto interpretaci podle dostupných informací (naštěstí) nepotvrdil.

Jak je vidět, není možné přistupovat k vyjednávání nájemních smluv zcela bez znalosti standardů na trhu. V takovém případě dochází ke zbytečným nedorozuměním a často se jedná o zbytečně vynaložený čas a peníze všech stran.

4. Zprostředkování nájmu nebytových prostor

4. 1. Úvodem

Na počátku každého projektu je nemovitost. Nalezení správné a vhodné nemovitosti pro realizaci jakéhokoli projektu bez ohledu na jeho rozsah a finanční náročnost je velmi důležitým krokem. Nalezení vhodné nemovitosti samozřejmě není zcela jednoduchou záležitostí. Jednou z možností je využití služeb osob, které se touto činností zabývají profesionálně, tj. profesionálně vyhledávají pro investory vhodné objekty a případně i zprostředkovávají jejich koupi. Těmito osobami mohou být jak realitní kanceláře, tak jiné fyzické nebo právnické osoby, specializující se na tuto oblast činnosti. Rozsah zprostředkovatelských služeb, které tyto osoby investorům poskytují, se však může případ od případu různit, a to podle konkrétních potřeb investora.

Pokud chápeme zprostředkování jako rychloobrátkovou činnost, není nutné se teoretickým problémům příliš věnovat. Pokud dochází k zprostředkování větších obchodů, a výše provize je v řádech milionů korun, pak nepochybně jistá úvaha o možných rizicích na obou stranách existuje.

U zprostředkovatelů bývá nejčastější problém v tom, že jejich hlavním zájmem je prodat pokud možno co nejrychleji. Proto ne vždy - a praxe nás o tom dennodenně přesvědčuje - hájí zájmy dosavadního vlastníka zcela dostatečně. Je proto na vlastníkovi, aby si dostatečně ošetřil své právní postavení vyplývající z tohoto vztahu.

U zprostředkovatelů se v praxi vyskytuje další problém: Často totiž není zcela jasný rozsah jejich mandátu, tedy zda pouze zprostředkovávají (dávají příslušné strany dohromady), nebo i vyjednávají obchod. I tato záležitost musí být na počátku předem vyjasněna. Není nic trapnějšího, než když dosavadní vlastník odmítá to, co předem dojednal zprostředkovatel.

4. 2. Obsah smlouvy o zprostředkování

Podmínky spolupráce mezi investorem (zájemcem) a zprostředkovatelem jsou smluvně dojednávány ve smlouvě o zprostředkování. Pokud jsou zprostředkovatel i zájemce podnikateli, kteří smlouvu o zprostředkování uzavírají v rámci svých podnikatelských aktivit, bude se smlouva řídit příslušnými ustanoveními obchodního zákoníku (jinak by se musela použít ustanovení zákoníku občanského).

4. 3. Forma uzavření smlouvy o zprostředkování

Zákon obecně nevyžaduje, aby byla smlouva o zprostředkování uzavírána písemně, a proto se za platné považuje i ústní ujednání stran. Z ujednání stran, písemného nebo ústního, však musí být zřejmé:

* kdo smlouvu uzavírá,

* jaký je obsah jejich práv a povinností,

* a uzavření jaké smlouvy má být zprostředkováno.

Uzavření smlouvy v písemné formě je však pro investora zpravidla výhodnější, protože v případě sporu se zprostředkovatelem ohledně obsahu smlouvy je její obsah na rozdíl od ústní dohody lehce zjistitelný a prokazatelný. Z pohledu osoby, která předem ví, že nechce zaplatit provizi, je samozřejmě preferována forma ústní.

Pokud bude smlouva uzavírána písemně, měly by smluvní strany dbát na to, aby byla řádně podepsána, a to jimi samotnými nebo jejich oprávněnými zástupci. Pokud jde o investora nebo zprostředkovatele jakožto fyzické osoby - podnikatele, otázkou podpisu smlouvy jimi samotnými se není potřebné zabývat. Je však nutné poznamenat, že smlouvu o zprostředkování za ně mohou podepsat i jejich zmocněnci jednající na základě písemných plných mocí, které mohou mít podobu speciálních plných mocí opravňujících pouze k podpisu příslušné smlouvy, nebo generálních plných mocí opravňujících k veškerým úkon