Co je to nájemní smlouva
Nájemní smlouva představuje závazný právní dokument, který mezi sebou uzavírají majitel nemovitosti (pronajímatel) a nájemce. Nájemcem se přitom rozumí osoba, jež za stanovený obnos pronajímanou nemovitou věc užívá, a to způsobem, na kterém se v dané smlouvě s pronajímatelem dohodli. V praxi se pak obvykle uzavírá:
- nájemní smlouva na byt,
- nájemní smlouva na dům,
- nájemní smlouva na nebytový prostor,
- nájemní smlouva na garáž,
- nájemní smlouva na pozemek, a tak dále.
Práva a povinnosti pronajímatele i nájemce upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Nájemní smlouva přitom musí být na rozdíl od jiných typů smluv vždy uzavřena písemně, aby byly dostatečně chráněny obě smluvní strany. Podpisem této listiny pak nájemce vyjadřuje souhlas s veškerými podmínkami užívání předmětu nájmu.
Rozdíl mezi nájmem a podnájmem
V souvislosti s užíváním nemovitosti dochází mezi lidmi často k záměně výrazů pronájem a podnájem. Jedná se přitom o dvě odlišné věci. Pojďme si tyto pojmy blíže vysvětlit. Jak bylo výše uvedeno, k pronájmu nemovitosti dochází ve chvíli, kdy ji její majitel umožňuje užívat druhé osobě na základě nájemní smlouvy. Jedná se tedy o vztah uzavřený mezi pronajímatelem a nájemcem.
Podnájem vedle toho znamená, že dotyčný nájemce (tedy osoba, která má s majitelem předmětné nemovitosti uzavřenou nájemní smlouvu) poskytuje danou nemovitou věc nebo nějakou její část k užívání ještě třetí osobě. V takovém případě se uzavírá takzvaná podnájemní smlouva, a to mezi nájemcem a podnájemníkem.
Smlouva o nájmu bytu je přitom vždy nadřazená smlouvě podnájemní. Je důležité proto vědět, že jakmile dojde k ukončení nájemní smlouvy, automaticky je ukončen také smluvený podnájem. Je-li tak nájem sjednaný na dobu určitou, podnájemní smlouva nesmí být uzavřena na delší dobu, než je uvedená lhůta.
Co musí obsahovat nájemní smlouva
Náležitosti nájemní smlouvy jsou dány občanským zákoníkem. Pokud v dokumentu chybí některé povinné údaje, není možné smlouvu považovat za platnou. Základní informací, která se musí nacházet hned na začátku listiny, je identifikace smluvních stran. Zde je potřeba uvést jméno a příjmení, adresu trvalého bydliště, datum narození a číslo občanského průkazu pronajímatele i nájemníka.
Každá nájemní smlouva by pak dále měla obsahovat údaje o předmětu nájmu včetně podrobného popisu stavu, v jakém se daná nemovitost nacházela před podepsáním smlouvy. V případě bytu se uvádí adresa včetně čísla bytu a patra, kde se jednotka nachází, počet místností a jejich výměra, popis vybavení bytu, stav jednotky a stav měřidel energií a vody.
V rámci popisu stavu nemovitosti je vhodné přiložit ke smlouvě nebo k protokolu o předání ještě detailní fotodokumentaci, aby měl pronajímatel důkaz pro případ, že by nájemník jeho majetek jakkoliv poškodil. Kromě základních údajů o smluvních stranách a o pronajímané nemovité věci by v nájemní smlouvě mělo být definováno ještě následující:
- doba trvání nájmu,
- výše nájemného a jeho splatnost,
- způsob úhrady nájemného,
- práva a povinnosti smluvních stran,
- okolnosti výpovědi z nájmu,
- další ustanovení.
Pokud pronajímatel navíc vyžaduje po nájemníkovi složení vratné kauce, je potřeba výši této kauce a podmínky jejího vrácení v nájemní smlouvě také stanovit. Na konci listiny pak samozřejmě nesmí chybět datum, místo a podpis pronajímatele i nájemce.
Při sepisování nájemní smlouvy si pak dejte pozor na časté chyby. Někteří pronajímatelé se totiž mylně domnívají, že v rámci tohoto dokumentu mohou nájemci například zakázat převod trvalého bydliště na adresu pronajatého bytu. Stejně tak nemá pronajímatel ani právo diskriminovat kuřáky. Může však ve smlouvě stanovit, že je zakázáno kouřit v pronajatých prostorách, aby nedošlo ke znehodnocení majetku.
Na jakou dobu se nájemní smlouva sjednává
Nájem lze sjednat buď na dobu určitou, nebo neurčitou. Nejčastěji přitom vlastníci nemovitostí přistupují k první zmíněné variantě. Nájemní smlouva na dobu neurčitou, která tedy nemá jasně stanovené datum platnosti, se totiž nemusí vždy vyplatit, jelikož zákon stanovuje jen několik možností ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele.
Pronájem na dobu neurčitou může majitel nemovitosti ukončit v případě, že se tak s nájemcem dohodnou, či pokud se chce do daného objektu sám nastěhovat nebo jej chce pro svého manžela/manželku při rozvodu manželství. V horších případech lze nájem ukončit také ze zákonem stanovených důvodů, kam patří:
- hrubé porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu,
- odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin, který byl spáchán na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti,
- odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin, který byl spáchán na osobě, která bydlí v domě, kde se nachází pronajímaný byt, nebo proti cizímu majetku nacházejícímu se v tomto domě,
- vyklizení nemovitosti z důvodu veřejného zájmu,
- další podobně závažné důvody.
Oproti tomu nájemní smlouva na dobu určitou má jasně stanovený začátek a konec platnosti. Kromě výše uvedených možností ukončení nájmu tak v tomto případě platí, že jakmile vyprší lhůta, na kterou je smlouva uzavřena, pronájem skončí. Děje se tak ale pouze za předpokladu, že si konec smlouvy pronajímatel ohlídá a nájemce po skončení uvedené lhůty vyzve k vystěhování.
Automatické prodloužení nájemní smlouvy
Jak bylo výše zmíněno, v momentě, kdy dojde k uplynutí doby, na kterou byla nájemní smlouva sjednána, je potřeba, aby pronajímatel nájemce písemně vyzval k opuštění bytu. Učinit tak přitom musí nejpozději do tří měsíců od skončení nájmu. V případě, že by to neudělal a nájemník by dále bez výzvy k vystěhování užíval byt po dobu delší než tři měsíce, automaticky by se nájemní smlouva obnovila.
Nájem se v tomto případě prodlužuje na stejně dlouhou dobu, jaká byla stanovena v předchozí nájemní smlouvě, avšak nejdéle na dva roky. Pakliže nechcete, aby k obnovování nájmu tímto způsobem docházelo, ale bojíte se, že neuhlídáte konec stanovené lhůty, pak je možné v nájemní smlouvě automatické prodloužení pronájmu explicitně vyloučit.
Dodatek k nájemní smlouvě
Jednou z možností, jak prodloužit nájem, je tedy nechat nájemce užívat byt i po skončení platnosti nájemní smlouvy (není-li to ve smlouvě vyloučeno). Pokud však chcete mít záležitost více pod kontrolou nebo potřebujete učinit nějaké změny (například upravit výši nájemného), pak je potřeba tyto úpravy provést prostřednictvím takzvaného dodatku k nájemní smlouvě.
Plánované legislativní změny
Vláda plánuje v následujícím období zavést několik důležitých změn ohledně nájmů. Asi tou nejzásadnější z nich je chystaná úprava občanského zákoníku, která má omezit opakující se vydávání krátkodobých nájemních smluv. Nájem sjednaný na kratší dobu, než jsou tři roky, by dle aktuálního návrhu mělo být možné uzavřít pouze dvakrát za sebou. Třetí a další smlouvy sjednané mezi pronajímatelem a nájemcem v rámci jedné nemovitosti by už měly být uzavřené minimálně na tři roky.
Druhá změna se dotkne výše nájemného po modernizaci bytu. Občanský zákoník by měl nově umožnit pronajímateli požádat soud o zvýšení nájemného o 3,5 procenta z účelně vynaložených nákladů na renovaci. Do těchto nákladů by se přitom nezapočítávala běžná údržba. Kromě toho by měl zákon nově také nájemci umožňovat obrátit se na soud kvůli obraně proti nepřiměřenému nájemnému.
Nakonec má dle plánovaných změn také dojít k urychlení procesu vyklízení nemovitosti, a to na základě takzvaného Rozkazu k vyklizení domu nebo bytu. Aktuální situace je totiž taková, že vystěhování nájemníka může kvůli soudním průtahům a případné podané žalobě na přezkum výpovědi trvat dokonce i déle než jeden rok.
