Co je to nájemní smlouva
Nájemní smlouva je závazný právní dokument, jenž má za úkol chránit práva nájemce a pronajímatele. Je upravena zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, a vždy ji zpracovává pronajímatel nebo osoba, která má pravomoc jej v této věci zastupovat. V rámci nájemní smlouvy se stanoví podmínky spojené s užíváním dané nemovitosti nájemcem. Ten je stejně jako majitel pronajatého objektu povinen pravidla uvedená v této smlouvě dodržovat v plném rozsahu jejich znění.
Díky nájemní smlouvě jsou tak kryty obě smluvní strany v momentě, kdy není dodržen některý z bodů v tomto dokumentu. Dojde-li k porušení stanovených podmínek ze strany nájemce, má pronajímatel několik možností, jak situaci řešit v závislosti na tom, jak závažné porušení nastalo. Například v případě znehodnocení majetku kvůli jeho poškození či zničení může majitel, je-li to uvedeno ve smlouvě, požadovat po nájemci finanční kompenzaci či strhnout částku vynaloženou na pokrytí nákladů za opravy z kauce, pokud byla nějaká složena.
Dojde-li k obzvláště závažnému porušení podmínek nájemní smlouvy, jako je například dlouhodobá prodleva s hrazením nájemného, může být nájemci podána výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem. Standardně běží nájemníkovi po obdržení výpovědi tříměsíční výpovědní lhůta, avšak v případě hrubého porušení podmínek nájmu může nabýt okamžité platnosti.
Pronajmout lze prakticky jakoukoliv nemovitost. Pakliže majitel daný objekt nevyužívá a nechce ho nechat jen tak chátrat, má právo nabídnout jej k užívání někomu jinému. Takový pronájem je možné poskytnout za účelem bydlení, rekreace, skladování nebo třeba podnikání v závislosti na tom, o jakou budovu nebo prostor se jedná. V souvislosti s nájmem se tak můžete setkat s těmito typy dokumentů:
- nájemní smlouva na byt,
- nájemní smlouva na dům,
- nájemní smlouva na nebytový prostor,
- nájemní smlouva na pozemek,
- nájemní smlouva na rekreační objekt,
- nájemní smlouva na garáž.
Jaké jsou náležitosti nájemní smlouvy
Každá nájemní smlouva obsahuje několik částí, které dohromady zahrnují kompletní informace nejen o pronajímaném objektu, ale také o právech a povinnostech smluvních stran. Nesprávně zpracovaná nájemní smlouva může pronajímateli i nájemci způsobit mnoho problémů, zejména dojde-li mezi nimi ke konfliktu a věc se musí řešit soudně. Aby byl dokument platný a dostatečně chránil obě smluvní strany, neměly by v něm chybět tyto údaje:
- identifikace smluvních stran,
- předmět nájmu,
- výše nájmu a způsob jeho úhrady,
- doba pronájmu,
- práva a povinnosti nájemce i pronajímatele,
- zánik smlouvy,
- závěrečná ujednání,
- datum, místo a podpisy smluvních stran.
Na internetu je dostupný vzor nájemní smlouvy ke stažení pro případ, že nevíte, od čeho byste se měli odrazit. Poslouží vám velice dobře jako inspirace ve chvíli, kdy se rozhodnete vypracovat si dokument sami. Jestliže si na to ale netroufnete, určitě neváhejte oslovit právníka. S ním budete mít jistotu, že připravená smlouva bude obsahovat vše, co má, a všichni zúčastnění budou adekvátně chráněni. Počítejte však s tím, že právní služby něco stojí.
V čem se nejčastěji chybuje
Když se vlastník nemovitosti rozhodne zpracovat nájemní smlouvu sám, často se dopouští zásadních chyb, aniž by si toho byl vědom. Mezi lidmi totiž koluje mnoho mýtů o tom, co může nájemní smlouva obsahovat, které do ní řada pronajímatelů stále zahrnuje. Nejčastěji se jedná o zákaz přihlášení nájemce k trvalému bydlišti, zákaz kouření, zákaz chovu domácích mazlíčků či o domněnku, že majitel může do pronajatého objektu vstoupit, kdykoliv se mu zlíbí. Ani na jednu z těchto věcí však nemá pronajímatel ze zákona právo.
Kromě výše zmíněného se v nájemní smlouvě často objevují následující nedostatky:
- stav nemovitosti při jejím předání je špatně nebo nedostatečně zdokumentován,
- nejsou stanoveny povinnosti ohledně oprav a údržby objektu,
- není určeno datum splatnosti nájemného,
- nejsou dostatečně popsány služby spojené s užíváním nemovitosti,
- jsou nastaveny smluvní pokuty, které ve skutečnosti není možné právně vymáhat.
Doba nájmu a její prodloužení
Nejčastěji se v dnešní době sjednává nájemní smlouva na dobu určitou, a to především z důvodu ochrany majitele nemovitosti před nespolehlivými nájemníky a naopak. Doba nájmu se obvykle stanovuje na jeden rok, ale je zcela na pronajímateli, jakou délku si zvolí. Pokud si smluvní strany vzájemně důvěřují, je možná i nájemní smlouva na dobu neurčitou. Výhodou této možnosti je, že zúčastněným osobám odpadají starosti s jejím případným prodlužováním.
Budete-li chtít nájem prodloužit, existují dva způsoby, jak to učinit. První možností je vytvořit dodatek k nájemní smlouvě. V něm je možné stanovit nejen novou dobu nájmu, ale také například změnit výši nájemného či další práva a povinnosti nájemce i pronajímatele. Vše každopádně musí být ujednáno v souladu se zákonem.
Druhým způsobem pak může být automatické prodloužení nájemní smlouvy. K tomu dochází v momentě, kdy skončí doba nájmu a pronajímatel bez jakýchkoliv námitek nechává po uplynutí tří měsíců od konce nájemní smlouvy nájemce dále využívat danou nemovitost. V tomto případě jsou zachovány všechny podmínky stanovené v předchozí smlouvě, avšak s maximální platností po dobu dvou let.
Jak ukončit nájemní smlouvu
K ukončení nájemní smlouvy může dojít jak ze strany nájemce, tak ze strany pronajímatele. Je však potřeba rozlišovat pojmy, které se k tomuto aktu pojí. Jedním z nich je odstoupení od nájemní smlouvy. Někdo by uvedený termín mohl snadno zaměnit například za výpověď z nájmu, avšak jedná se o dvě zcela odlišné věci.
V případě odstoupení od nájemní smlouvy dokument zaniká, jako by nikdy neexistoval. Navíc tak lze učinit pouze před započetím doby trvání nájmu, což znamená před stanoveným termínem, od kterého může nájemce danou nemovitost využívat. Pakliže doba nájmu již běží, odstoupení možné není. Kromě odstoupení a výpovědi pak existují ještě další dvě možnosti, jak nájem ukončit, a sice dohodou nebo standardním uplynutím doby pronájmu.
Výpověď nájemní smlouvy
Pokud v životě nájemníka nastaly změny, kvůli kterým si současný nájem nemůže nebo nechce udržet, smí majiteli nemovitosti předložit výpověď z nájemní smlouvy. Stejně tak ale může učinit i pronajímatel například z důvodu porušení smluvních podmínek nájemcem. V každém případě ode dne doručení výpovědi začíná běžet výpovědní lhůta, kterou občanský zákoník stanovuje na tři měsíce.
Po celou dobu této výpovědní lhůty jsou stále platné veškeré podmínky spojené s užíváním nemovitosti, jež jsou uvedeny ve smlouvě. Výpovědní lhůta slouží jednak jako ochrana pronajímatele, který by přišel o zisk z pronájmu, dokud by nenašel nového nájemce, a jednak jako ochrana nájemníka, aby měl střechu nad hlavou, než si najde nové bydlení.
Ukončení nájemní smlouvy dohodou
Dalším řešením je dohoda o ukončení nájemní smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem. Tento způsob má velkou výhodu v tom, že se obě strany domluví na konkrétním termínu, k jakému bude smluvní vztah ukončen. To znamená, že ukončení nájemní smlouvy může proběhnout okamžitě, ale stejně tak třeba až za půl roku. Tato dohoda nicméně musí být vždy písemná a je zapotřebí, aby s ní souhlasily obě zúčastněné strany.
Uplynutí doby nájmu
Běžným způsobem ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je uplynutí doby nájmu. Ideální délka tohoto období je jeden rok, který by měl stačit k tomu, aby nájemce i pronajímatel poznali, zda si vzájemně vyhovují. Pakliže na konci stanovené doby dojde jeden nebo druhý k závěru, že tomu tak není, platnost nájemní smlouvy jednoduše skončí a společně s ní i veškerá práva a povinnosti obou smluvních stran.
