Developer je hvězdou burzy, ne všichni mu však důvěřují
Je to nejkontroverznější akcie českého kapitálového trhu. Jedni Orco Property Group oslavují, když vyzdvihují především meziroční zhodnocení o 75 procent nebo fakt, že titul je v černých číslech jako jediný i v porovnání s počátkem roku (plus 38 procent), případně prudkou expanzi, která se v bilanci projevuje novými pozemky a plány na jejich zhodnocení. Druzí je porovnávají s technologickou horečkou z přelomu tisíciletí. Také tehdy prý prudce rostly především akcie firem, které prostřednictvím svých public relations veřejnosti vštěpovaly, jak pozitivní výhledy sektor, ve kterém působí, má a jaké zlatonosné příležitosti před nimi leží v případě, že budou mít dost hotovosti. Nárůst tržeb internetových firem za potřebou nového kapitálu přitom stejně jako v případě Orka výrazně zaostával.
Začátky na Vinohradech.
Srovnávat technologickou bublinu, splasklou před šesti lety, s Orkem není správné. Zatímco v technologických firmách je použití jiného kritéria než tržeb a zisku scestné, v případě Orka použití jiných kriterií smysl dává. Firma totiž není typickým developerem, který by nakoupil pozemek, postavil administrativní budovu, nákupní centrum nebo byty a se ziskem je prodal. Orco prodává jen výjimečně, a chová se tak v podstatě zároveň jako realitní fond. V jeho portfoliu jsou hotely, administrativní komplexy, nájemní byty a nově i logistický park. Tato strategie je unikátní a na světě by se těžko hledala veřejně obchodovaná firma zabývající se nemovitostmi, která zasahuje do tolika oblastí jako Orco.
Aplikovaný obchodní model se zakladateli firmy osvědčil, protože díky němu vydělal po přesunu z Paříže do Prahy své první miliony. Francouz Jean–Francois Ott přijel do Prahy krátce po listopadové revoluci. Inspirací k cestě mu byly televizní přenosy, které oznamovaly pád komunismu ve východní Evropě. „Chtěl jsem si koupit byt blízko Vltavy, který by mi sloužil jako víkendové bydlení. Když jsem ale slyšel, jak nízké jsou ceny nemovitostí, bylo mi jasné, že Praha je vhodné místo nejen na víkendový pobyt,“ svěřil se Ott v rozhovoru pro The Wall Street Journal.
První dům zakoupila firma Orco v roce 1991 v Mánesově ulici za 200 tisíc dolarů. Za dalších sto tisíc nemovitost opravila a za tři roky ji prodala za milion dolarů. Zpočátku se Orco specializovalo na kancelářské a bytové prostory, které budovalo v nově rekonstruovaných historických budovách. Později své aktivity rozšířilo také o sektor hotelů a aparthotelů. První z aparthotelů – Rezidence Masaryk – byl otevřen v roce 1999. Mezi klienty převládali zahraniční manažeři, kteří hledali ubytování na několik měsíců a zároveň chtěli platit nižší ceny, než jaké požadovaly luxusní hotely.
Za dva roky pětinásobek.
Dnes je Orco středně velkou firmou s osmi sty zaměstnanci. Její aktivity se dávno neomezují jen na Prahu. Firma staví a investuje také v českých krajských městech, ve Varšavě, Budapešti, Berlíně, Bratislavě, Moskvě a na chorvatském ostrově Hvar. Její zakladatel Ott drží méně než dvacet procent akcií, zbytek je veřejně obchodovaný, dlouhodobě ale většinu mají velcí institucionální investoři. Žádnému z nich ovšem nenáleží více než pětiprocentní balík akcií. Rozmach Orka umožňuje především příznivé vnímání jeho akcií na kapitálových trzích. Nebylo tomu tak ale vždy. Orco vstoupilo na burzu Euronext v Paříži již v roce 2001, až do počátku roku 2004 se jeho akcie obchodovaly za nevelkého zájmu při téměř konstantní ceně lehce pod dvaceti eury za kus. Na počátku roku 2005 již byly akcie Orka k mání za třicet eur a v dubnu 2006 přesáhla jejich cena 100 eur za kus. K prudkému růstu v posledním roce a půl přispěla rozhodující způsobem pražská burza. Akcie v Lucembursku registrované firmy byly na ni uvedeny jako duální listing v únoru 2005 se startovní cenou 1225 korun za kus. Orco těží z vysokého realitního sentimentu Středoevropanů. Ti, když chtějí vlastnit akcie developerské firmy, nemají moc na výběr. V Praze je Orco osamocenou firmou v tomto oboru podnikání, na burzách v regionu střední a východní Evropy stojí za zmínku pouze akcie Izraelci založené společnosti Globe Trade Centre, obchodované na varšavské burze. Mimochodem, i tento titul se zhodnotil za poslední rok ze 120 na aktuálních 270 zlotých za kus.
Portfolio se rozrůstá, cena stoupá.
U společnosti Orco ovšem expanduje nejen cena akcií. Současná hodnota firmou vlastněného portfolia byla mezinárodní realitní společností DTZ na konci roku 2005 ohodnocena na 737 milionů eur, o rok dříve to bylo 293 milionů eur. Převedeno do hodnoty připadající na jednu emitovanou akcii, připadal na ni v závěru loňského roku majetek v hodnotě 49,7 eura. „Očekáváme, že během roku 2006 vzroste hodnota majetku na akcii o 72 procent na 85,6 eura,“ píše se v dubnové analýze Erste Bank. „Na konci roku 2010 bude hodnota majetku na akcii dle našeho očekávání 129,8 eura,“ tvrdí dále Erste Bank a doporučuje akcie Orka akumulovat. Do příštího jara očekává jejich zhodnocení na 3122 korun, neboli 108,8 eura. Nad sto eury oceňují aktuálně portfolio, případně vidí férovou tržní cenu také Patria Finance/KBC (116 eur) a ING (102 euro). Obě banky doporučují svým klientům nakupovat akcie při současné ceně pohybující se okolo 85 eur či 2500 korun.
Zapojil se i Libeskind.
K největším projektům, které v současné době Orco ve střední Evropě připravuje, patří výstavba více než osmi set domů v Benicích u Prahy. Pozemek získalo Orco v roce 2003 a zaplatilo za něj zhruba 240 milionů korun. Ve Varšavě Orco pracuje na dokumentech pro stavební povolení pro téměř dvousetmetrovou rezidenční budovu Zlota 44, ve které bude více než 250 luxusních bytů. Na projektu se podílel uznávaný americký architekt Daniel Libeskind. V Budapešti firma připravuje přestavbu bývalého burzovního paláce a rekonstrukci Paris Department Store. Neúspěšně se Orco účastnilo tendru na několikamiliardovou revitalizaci ostravské lokality Karolina, umístilo se na druhé příčce za vítěznou společností Multi Development. Zveřejněn zatím nebyl výsledem soutěže na koupi přibližně 25 hektarů lukrativních pozemků od Správy železniční dopravní cesty v Praze-Bubnech.
Raději s partnerem.
Do větších projektů vstupuje Orco často s dalším partnerem. O Karolinu usilovalo s developerskou společností TriGránit. Stejný partner se podílel i na výstavbě multifunkčního komplexu Luxembourg Plaza na pražských Vinohradech. Konkurence vysvětluje tento postup nedostatkem finanční hotovosti. S tím ale vedení Orka nesouhlasí. „Když jsem začali pracovat na Luxemburg Plaza, nebylo Orco ještě tak velkou firmou. Navíc to byl pro nás první projekt nové kancelářské budovy. Proto jsme tehdy část projektu odprodali. Stejně jsme postupovali například při výstavbě bytů v Praze na Košíku, kde spolupracujeme s GE Golub,“ vysvětluje Aleš Vobruba, senior viceprezident Orka. Velmi blízké vazby má Orco s investiční bankou Morgan Stanley. Společnost koupila v loňském roce za patnáct milionů eur čtyřprocentní podíl v Orku (v současné době drží Morgan Stanley přibližně pět procent akcií), stejnou částkou přispěla také do realitního fondu Endurance sponzorovaného Orkem. „Naší strategií je investovat do ambiciózních developerských firem. Myslím, že Orco má velmi kvalitní projekty,“ vysvětluje spolupráci Emanuel Blouin, viceprezident londýnské Morgan Stanley Real Estate.
Přednost nebo hendikep?
Velkou diverzifikaci aktivit považuje vedení Orka za svou přednost. „Investoři oceňují, že se nezabýváme byznysem, jehož podstatou je stále opakující koloběh - postavit a prodat,“ domnívá se Vobruba. Konkurenti z řad developerů ale vidí situaci jinak. „Orco bylo špičkovou firmou v začátcích, když se zaměřovalo na přestavbu vinohradských objektů na luxusní bytové domy. Nyní ale kupuje a rozjíždí hromadu projektů a snaží se, aby o tom vědělo co nejvíce lidí. Cena jeho cena akcií je uměle vyšponovaná,“ tvrdí jeden z podnikatelů v nemovitostech. Podobně nazírá na Orco i další manažer zabývající se realitami: „Je jen otázkou času, kdy se projeví, že kvalitně a se ziskem udělat tolik projektů v tolika nesouvisejících segmentech prostě nejde,“ tvrdí. „Investoři by určitě ocenili, kdyby své portfolio pravidelně čistili a méně úspěšných projektů se zbavovali. Dokázali by tím, že nejsou megalomany, kteří si myslí, že rozumí všemu,“ dodal další developer.
Do Německa!
Optimismus makléřů, kteří meziročně navýšili férovou či fundamentální hodnotu firmy v průměru o více než dvě třetiny, je třeba hledat nejen v nastartovaných projektech, ale i v nových akvizicích. Na počátku července Orco dokončilo převzetí německé developerské firmy Viterra, za kterou zaplatilo 75 milionů eur. Jejím nákupem posílilo své postavení na německém trhu a získalo další aktiva ve střední Evropě. „Máme například opci na pozemek se stavebním povolením na výstavbu Sky Office v Düsseldorfu, díky akvizici jsme získali kontrakt s BMW na vybudování jejich IT centra v Mnichově,“ upřesňuje význam akvizice Aleš Vobruba. Viterra, dosud držená největším německým vlastníkem bytů, společností Deutsche Annington, by měla zvýšit roční obrat firmy o 60 až 80 milionů eur z loňských 52 milionů. Tímto nákupem tažení na západ pro Orco nekončí. Společně se společností Morgan Stanley podala firma v květnu závaznou nabídku berlínské instituci na nákup 800 tisíc metrů čtverečních pronajatých kancelářských prostor v hodnotě 400 milionů eur. O vítězi soutěže se rozhodne do konce letošního roku. Orco spoléhá, že v Německu vydělá na začínajícím boomu realitního trhu. Ze statistik vyplývá, že v loňském roce vzrostl v Berlíně počet prodaných nemovitostí o dvě pětiny. Majitele změnilo téměř 25 tisíc bytů, domů a parcel, což představuje obrat přesahující devět miliard eur. Pro srovnání: počet prodaných nemovitostí se v předchozích letech, jak uvádí agentura DPA, pohyboval kolem osmnácti tisíc ročně. Investoři v Německu těží z příznivých cen hlavně rezidenčních ploch. Orco již dříve koupilo v Německu několik bytových domů s regulovaným nájemným. „Za metr čtvereční jsme zaplatili kolem osmi set až jednoho tisíce eur. Za tuto cenu se u nás nedá sehnat byt ani v Hradci Králové,“ tvrdí Vobruba. Ne všichni, kdo se pohybují na trhu s nemovitostmi, sdílí německé nadšení. „Myslím, že jde spíše o líbivou story pro investory než o realitu. Kdyby to bylo s oživením tamního trhu tak jednoduché, určitě by mezi zájemci o aktiva bylo více světových hráčů i domácích německých investorů,“ oponuje jeden z pražských developerů.
Oportunistický investor.
Na Německo, devět hotelů na chorvatském ostrově Hvar a jeden v Moskvě Orco spoléhá v době, kdy se na pro něj klíčových trzích v Česku, Polsku a Maďarsku prudce zvyšuje konkurence a ceny nájemného stagnují. Firma přesto nepropaguje líbivý příběh o posunu aktivit za vyššími výnosy dále na východ a na Balkán. „Vždy pro nás zůstane základem střední Evropa. K ostatním budeme přistupovat oportunisticky,“ vysvětluje Vobruba, který pro firmu vidí v regionu střední Evropy dostatek příležitostí. „Soudím, že stále je prostor hlavně pro růst nájmů, které jsou několikanásobně nižší než v západní Evropě,“ dodává.
Orco se svým plánem zaměřit se i do budoucna na střední Evropu liší od množství těch společností, které kvůli zvyšujícím se výnosům z realit přesunují část svého podnikání na východ Evropy, do zemí, jako jsou Rumunsko nebo Bulharsko. „Firem, které tuto strategii zdůrazňují, je velmi mnoho. Jen letos jich na alternativním trhu londýnské burzy upsalo kapitál zhruba deset. Poptávka po projektech na východě výrazně převyšuje nabídku a tlačí ceny vzhůru,“ řekl týdeníku EURO akciový analytik Komerční banky Lukáš Dufek.
Dosavadní postup Orka schvaluje mezinárodní realitní společnost DTZ, která každoročně pro firmu připravuje ocenění portfolia. „S akvizicemi IPB Real a Viterry posílilo Orco své postavení zejména na rezidenčním trhu. Společnost ale umí i hotely a kanceláře. Jsem přesvědčen, že stejně jako dosud bude firma vyhledávat atraktivní investiční příležitosti,“ domnívá se Jaromír Smetana, ředitel pražské kanceláře DTZ.
Ach ti analytici.
Optimismus DTZ rádi sdílejí manažeři Orka i analytici. Společně se ujišťují o úspěchu firmy, trh jim věří a ceny akcií se dlouhodobě ženou vzhůru. Možná až moc strmě. Vždyť Orco každoročně na nové projekty a akvizice navyšuje kapitál a majetek připadající na jednu akci se tím rozřeďuje. „Dost pohybuji o tom, že dokázalo zhodnotit majetek připadající na akcii za rok o sedmdesát či více procent, jak vyplývá z aktuálních odhadů. Nevidím do výkazů, ale ze své zkušenosti tuším, že skutečná hodnota majetku bude blíže loňským než letošním odhadům,“ podezírá již citovaný pražský developer. Za pravdu mu dává jako jediná analýza Komerční banky publikovaná v lednu. Ta vidí férovou cenu akcie na úrovni 2225 korun (77 eur) za akcii, tedy níže, než za kolik se v té době obchodovala na burze. „Dlouhodobě se s kolegy shodneme, že titul má růstový potenciál. Nevidíme ale důvod platit za budoucí výnosy z takové části již dnes,“ vysvětluje analytik Lukáš Dufek, proč banka zatím nezvýšila na rozdíl od konkurenčních ústavů fundamentální ocenění akcie. Tomu, že trh žene cenu vzhůru někdy i bez vnější příčiny, nasvědčuje i zjištění týdeníku EURO. Zatímco analytici nákup Viterry za 75 milionů eur oslavovali jako výhodný, neboť se podařilo za transakci zaplatit o 25 milionů eur méně, než Orco samo v dubnu plánovalo, viceprezident Orka s tím, že by nakoupilo výhodněji, nesouhlasí. „Do koupě nakonec nebyl zahrnut dům na berlínském bulváru Unter den Linden, ve kterém měla Viterra polovinu. Druhý spoluvlastník domu – televizní stanice ZDF – využil svého předkupního práva a podíl odkoupil. Hodnota transakce zhruba odpovídá částce, o kterou jsme zaplatili méně,“ vysvětluje Vobruba.
Ovlivněni úspěchem.
Ti, kteří nakoupili akcie Orka v loňském roce za méně než dva tisíce korun, určitě budou s titulem spokojeni i v budoucnu. Spekulanti a investoři, kteří nyní po korekci z 3000 korun na 2500 korun za akcii nakupují a očekávají, že titul udrží stejnou dynamiku růstu jako v minulých letech, ale asi budou zklamáni, respektive se očekávaného zhodnocení dočkají až po delší době. Firma rychle dorůstá do velikosti a alokovat volné zdroje nebude vzhledem k jejich rostoucímu objemu již tak jednoduché. Navíc se svět dostává do fáze zdražování peněz, které nepřeje financování dluhem ani akciovým trhům. A tak i vzhledem k tomu, že management Orka údajně stále více času věnuje vymýšlení toho, jak uplatnit své akciové opce, které mu umožní vstoupit do klubu velmi bohatých lidí, nezbývá než konstatovat, že Orco, i když vlastní něco tak hmatatelného, jako jsou nemovitosti, rozhodně není konzervativní investicí vhodnou pro každého.
