Nakupují i šejci z Dubaje

24. 8. 2006

Nejatraktivnějším trhem zůstává stále Velká Británie, Česko je až za Polskem

Nejlákavějším investičním trhem pro zájemce o nemovitosti je Velká Británie, druhá příčka patří Francii a třetí Německu. Toto pořadí vyplývá ze studie mezinárodní realitní společnosti DTZ, která ji letos vypracovala již pátým rokem. Žebříček byl sestaven na základě priorit stovky předních evropských investorů na realitním trhu. Analýza též ukázala, že většina prostředků stále plyne do západoevropských realit, obliba přeci jen o něco rizikovějších objektů ve střední a východní Evropě se sice stále zvyšuje, ale západoevropské nemovitostní trhy ohrozit nemohou.

Irové v Británii.

Během loňského roku dosáhl objem investic do britských realit 48,5 miliardy liber. Tato suma představuje historický rekord. Výzkum Money into Property, který vypracovala společnost DTZ, uvádí, že částka je výsledkem velkých mezinárodních investic a mnoha korporátních transakcí. Akvizice za více než dvanáct miliard liber přinesli zahraniční investoři. Největší přísun kapitálu již tradičně zajistili Irové. Ti ve Velké Británii zakoupili nemovitosti za 2,7 miliardy liber a připadá na ně 22 procent z celkového objemu všech mezinárodních transakcí. Analytici z DTZ předpovídají, že nemovitostní trh Velké Británie si svou pozici evropské jedničky udrží i v blízké budoucnosti. “V Británii stále přibývají kvalitní nemovitosti v dobrých lokalitách s prvotřídními nájemci, které jsou k dispozici na trhu. Britský trh je též likvidní a transparentní. Velká Británie tradičně představuje prvotřídní trh s komerčními nemovitostmi,” tvrdí George Lewis, ředitel investičního oddělení pražské pobočky DTZ. Společnost DTZ odhaduje, že by se proinvestovaný kapitál ve Velké Británii měl letos pohybovat od 45 do 50 miliard liber. “Silná poptávka po kancelářských prostorách a rostoucí ceny nemovitostí jsou důvodem, proč je Velká Británie - a zvláště Londýn - nejvyhledávanějším místem pro investice v Evropě,” cituje Wall Street Journal Simona Maxe, šéfa mezinárodních realitních prognóz ve společnosti Experian.

Lancer efekt.

Poptávka investorů v Británii je zaměřena hlavně na kancelářské budovy v londýnské čtvrti West End, v níž mimo jiné sídlí parlament a zahraniční ambasády. Jen za minulý rok vzrostly ve West Endu ceny administrativních ploch o čtrnáct procent, zatímco britský průměr dosahoval jedenácti procent. “Může za to takzvaný Lancer efekt,” komentuje vývoj ve Wall Street Journal Catherine Jonesová z mezinárodní realitní firmy King Sturge. Společnost Lancer, která patří královské rodině z emirátu Abú Zabí, zaplatila téměř jednu miliardu liber za nemovitosti v oblasti West Endu, tedy čtvrtinu z celkových investic směřujících do této lokality v loňském roce. V Londýně nakupovali i další podnikatelé ze Středního východu. Například dubajská královská rodina zaplatila loni 250 milionů dolarů za Grand Buildings na náměstí Trafalgar. “Investoři ze Středních východu disponují více penězi, protože rostou ceny ropy. Tyto prostředky ukládají do aktiv, například právě v Londýně,” konstatuje Jonesová. Důvodů, proč výdělky z ropy směřují do Londýna, je ale více. “Mají rádi nemovitosti v centru britské metropole, protože věří, že i za sto let tam budou stát,” říká Richard Barkham, ředitel výzkumu ve společnosti Grosvenor Group.

Stříbro pro Francii, bronz Němcům.

Za druhý nejatraktivnějším investičním trh v Evropě považují v průzkumu DTZ oslovení investoři Francii. Lákavá je hlavně Paříž, která těží ze své pověsti světového centra módy. “Přední umístění Francie ovlivnily velké transakce, které byly v poslední době uzavřeny, včetně letos rekordního prodeje portfolia společnosti KanAm uskutečněného prostřednictvím DTZ,” vysvětluje Jaromír Smetana, výkonný ředitel pražské pobočky DTZ. Doplňuje, že roli v atraktivitě Francie hraje také velikost tamního trhu. Třetí místo v přitažlivosti investičních příležitostí v oblasti realit obsadilo Německo. “Pro mnoho subjektů začíná být tato země destinací, do níž směřují své finance. Tito investoři pocházejí hlavně z Velké Británie, tuzemští investoři doma již většinou nenakupují,” říká George Lewis. Dodává, že zhodnocení svých akvizic očekávají kupující v dlouhodobém horizontu, protože německá ekonomika stále ještě nepřekonala problémy, s nimiž se potýká již několik let. Investoři ale nyní profitují z relativně nízkých cen německých budov, které jsou srovnatelné s tím, kolik stojí objekty v zemích střední a východní Evropy.

S rizikem na východ.

Na středoevropské a východoevropské trhy přicházejí ti, kteří očekávají vyšší výnos z nemovitostí než v západní Evropě, ale zároveň jsou ochotni podstoupit vyšší míru rizika. “Problémem regionu je nedostatek produktů, se kterými se obchoduje na trhu,” říká George Lewis. Navíc se o omezený počet budov uchází stále větší množství zájemců. Někteří investoři vzpomínají, jak na počátku 90. let podávaly nabídky na koupi objektů dvě až tři firmy, dnes se tendrů účastní i několik desítek konkurentů. Oblast střední a východní Evropy je možné rozdělit na tři skupiny dle míry stability. Do první patří již zavedené trhy, například Polsko, Maďarsko a Česká republika, druhou skupinu tvoří Rumunsko, Bulharsko a Ukrajina a do třetí kategorie náleží Rusko a některé balkánské státy, které charakterizuje nižší stabilita. Většímu přílivu investorů dosud brání hlavně překážky spojené s politickou nestabilitou a nižší transparentností prostředí. Nejvýše se ze zemí střední a východní Evropy umístilo v žebříčku atraktivity prostředí Polsko, které obsadilo osmou příčku, o tři místa hůře skončilo Česko. „Ve Varšavě jsme svědky rychlejšího a masivnějšího developmentu než v Praze. V polské metropoli platí podstatně mírnější stavební regulace než například v Praze. Průměrné akvizice dosahují také vyšších částek než v Česku. Navíc Polsko má výhodu ve velikosti trhu,” vysvětluje George Lewis.
Trhy v Polsku, České republice a Maďarsku vnímají realitní investoři již jako vyspělé. I proto v nich postupně klesá výnosová míra z nemovitostí. U pronájmu kvalitních kancelářských prostor se nyní pohybuje kolem šesti procent, zatímco před pěti lety oscilovala kolem deseti procent. Agresivní investoři se proto posunují dále na východ, hlavně do Rumunska a Bulharska. „Mnoho z nich očekává, že podobný vývoj, jaký probíhal v Polsku, Maďarsku nebo v Česku, se bude odehrávat i na těchto trzích,” říká Lewis.

Směr Rumunsko a Bulharsko.

Analýzy realitních společností svědčí o tom, že rumunský investiční trh se rozvíjí velmi rychle. V loňském roce koupila společnost CA Immo administrativní komplex Bucharest Business Park s výnosem kolem 8,5 procenta, v posledním čtvrtletí se ale uskutečnily i akvizice s výnosem pod osm procent. Rumunský trh těží hlavně z očekávaného přijetí do Evropské unie. Loni přibylo v Bukurešti na 130 tisíc metrů čtverečních moderních kancelářských prostor. Podobný trend je možné sledovat i v Bulharsku. I v něm klesají výnosové míry, v letošním roce již byla prolomena hranice deseti procent. Přestože bulharský a rumunský trh spojuje řada shodných prvků, analytici upozorňují, že mezi oběma trhy existují stále znatelné rozdíly. Bukurešťský trh je vyspělejší, poptávka silnější a nabídka zhruba odpovídá koupěschopné poptávce. Sofijský je proti tomu limitovaný a v porovnání za rumunskou metropolí zaostává.

Rekord z Paříže.

V loňském posledním čtvrtletí a v prvním kvartálu letošního roku byly v Evropě uzavřeny realitní transakce v hodnotě téměř 78 miliard eur. Největší akvizice v letošním prvním čtvrtletí se uskutečnila v Paříži. Za portfolio s pěti administrativními budovami, mezi které patří například Crystal Park nebo River Plaza, zaplatila americká investiční banka Morgan Stanley společnosti KanAm částku 1,2 miliardy eur. Analytici upozorňují, že tato rekordní akvizice byla dokončena během několika týdnů od chvíle, kdy tým DTZ uvedl portfolio na trh. To prý svědčí o značném objemu kapitálu, který chtějí investoři vložit do nemovitostí. Američané nenakupovali v Paříži sami. Italská firma Risanamento zaplatila 230 milionů eur za pařížský administrativní komplex zakoupený od Groupe Financiere Pinault. Velké transakce byly uzavřeny také v Německu. Společnost Dawnay Day získala na konci loňského roku tři obchodní portfolia za 230 milionů eur. Od města Hamburk odkoupila letos společnost IXIS čtyři kancelářské objekty za 800 milionů eur. Transakce přesahující několik set milionů eur se uskutečnily i ve Velké Británii. Co do objemu transakce drží zatím prvenství obchod uzavřený firmou British Land, která za 762 milionů eur prodala komerční objekty Plantation Place v centru Londýna konsorciu firem Tishman International a Insight Investment Management.
Mezi největší evropské akvizice se zařadily i některé z regionu střední a východní Evropy. Za slovenské logistické prostory zaplatila společnost AXA REIM firmám Immo Industry Group a J&T 250 milionů eur. Obchod představuje vůbec největší deal uzavřený na Slovensku. Do první desítky se dostala i investice z Maďarska. Za portfolio, které zahrnuje pět kancelářských budov v centru Budapešti, dala společnost HGA Capital firmě IVG sto milionů eur.

Aktivní Britové.

Mezi nejaktivnější realitní investory v Evropě patří Britové. Odhady hovoří o tom, že v prvním kvartálu letošního roku utratili za nemovitosti na evropském kontinentu přes 1,4 miliardy eur. Významnými investory jsou také Američané, mezi nimiž dominují společnosti Morgan Stanley, Bear Sterns a Tishman Speyer. Posledně jmenovaná zaplatila firmě Blackstone 675 milionů eur za objekt Lumiére, který patří mezi největší pařížské administrativní budovy. Pokračuje též příliv australských investorů. Například společnost Lend Lease Corporation zaplatila za podíl v britských obchodních centrech 85 milionů eur, firma APN/UKA European Retail vložila do řeckých a německých obchodních prostor na začátku letošního roku kolem 170 milionů eur.
Z výzkumu společnosti DTZ také vyplývá, že osmdesát procent dotázaných investorů uvažuje o tom, že letos zvýší objem svých investic do evropských nemovitostí, částku určenou na nákup objektů naopak zredukují jen čtyři procenta respondentů. „Když má někdo peníze, které chce investovat, má na výběr několik možností. Jednou z nich je například burza. V současné době je ale cena peněz na historicky nízké úrovni, a když tedy někdo nakupuje státní obligace, dočká se jen nízkého výnosu,” zdůvodňuje trend George Lewis. “Nemovitosti mají tu výhodu, že zisk z nich plyne nejen z rostoucího nájmu, ale také z jejich zhodnocení,” dodává.

Zlato pro Británii Nejatraktivnější trhy pro investice do nemovitostí