Fungující trh s byty je stále v nedohlednu. Vláda i majitelé domů sice už do Štrasburku poslali svá stanoviska k jednání o situaci kolem regulovaného nájemného, ale v blízké budoucnosti se nic podstatného nezmění. Evropský soud pro lidská práva musí totiž nejdřív vybrat nové pilotní projekty. Na konečný verdikt tak mohou vlastníci domů čekat ještě léta. Dosud ani není jasné, jak se bude vyvíjet nájemné po roce 2010.
Deregulace nájmů Trh s byty v České republice stále nefunguje. Jeho zdravý rozvoj blokuje právní a cenová regulace. I když stát postupně vracel domy původním majitelům a další prodával soukromým i právnickým osobám, je podnikání v bytové oblasti stále nejisté. Majitelé domů doplácejí na své nájemníky, které zdědili z doby totality, protože za pronájem svého majetku od přidělených nájemníků dostávají jen tolik, kolik určí stát. Politici se dodnes obávají možných sociálních otřesů, proto neustále odkládají deregulaci jako horký brambor. Místo toho, aby stát sám pomohl chudým, kteří by neměli na úhradu ceny za přiměřené bydlení, přehodil problém na vlastníky domů. Ti ale dotují ze svého nejen sociálně potřebné, ale i bohaté. A jak dokazuje seznam, který zveřejnilo na internetu Hnutí na obranu majitelů realit, je mezi regulovanými nájemníky, které ochraňuje stát, také řada dobře placených poslanců a senátorů, vysokých státních úředníků, soudců i starostů. Nejhorší pro vlastníky domů je skutečnost, že ani zákon o deregulaci nájemného, který umožňuje od ledna 2007 do roku 2010 jednostranně zvyšovat nájemné, jejich tíživou situaci nevyřeší. Deregulace nájemného totiž většině majitelů domů v Česku nepomůže ani potom zajistit prostou reprodukci jejich majetku. Více než 90 procent z nich bude i po roce 2010, kdy má být deregulace dokončena, doplácet na své nájemníky. Proto majitelé domů spoléhají spíš na rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku. K němu podali 4800 žalob na český stát kvůli tomu, že léta marně žádají uvolnění nájmů. Ke stížnosti, organizované Občanským sdružením majitelů domů a bytů, se připojilo i šestnáct senátorů. Evropští soudci špatně vybrali pilotní kauzy Rozhodnutí evropských soudců je zatím v nedohlednu. Do Štrasburku loni putovalo vyjádření vlády ke stížnosti majitelů a před pár dny i odpovědi stěžovatelů na otázky evropských soudců. Občanské sdružení majitelů domů také navrhuje Evropskému soudu tři nové pilotní kauzy, podle kterých by měl řešit žalobu českých vlastníků kvůli regulaci nájemného. Soud již sice dřív z téměř pěti tisíc žalob vybral čtyři případy jako modelové, ale neměl příliš šťastnou ruku. Jeden z vybraných stěžovatelů mezitím zemřel, další dva osmdesátiletí bratři vzali žalobu zpět. „Odstoupili, protože ve svém věku nechtěli být vystaveni mediálnímu tlaku, který na ně byl v Česku vyvíjen,“ vysvětlil místopředseda sdružení Libor Dellin. Nejen sdružení bylo výběrem pilotních kauz překvapeno. I když jeho členové podali 4600 stížností, ani jedna z nich se nedostala mezi pilotní kauzy, stejně jako ani jedna ze dvou stovek stížností, které zastřešilo Hnutí na obranu majitelů realit. Občanské sdružení proto navrhuje evropským soudcům tři nové pilotní kauzy a doufá, že uspěje. „Štrasburský soud si uvědomuje, že pilotní kauzy nebyly šťastně vybrány,“ potvrzuje šéf majitelů domů Tomislav Šimeček. Podle jeho informací byla z české strany při výběru současných případů požádána o názor pouze vláda. Důležitým kritériem je i věk stěžovatele Sdružením nově navržené tři pilotní kauzy představují všechny důležité typy běžné v Česku. U dosavadních vybraných případů tomu tak podle Šimečka nebylo. „Typické jsou kauzy z klíčové stížnosti, kterou podávala advokátka Klára Veseláamková, která stěžovatele ve Štrasburku zastupuje,“ dodává. Tím je podle něj restituent, kterému byl po sametové revoluci vrácen zdevastovaný majetek, dodnes se o něj stará a nemůže vybrat dost peněz na nájemném, aby mohl domy opravit. Dalším kritériem nově navrhovaných případů je také podle Šimečka věk stěžovatelů. „Snažili jsme se vybrat je tak, aby nehrozilo, že stěžovatelé během příštích pěti až deseti let vymřou,“ vysvětluje. Podle místopředsedy sdružení Roberta Axamita je tato skutečnost důležitá, protože řešení případů ve Štrasburku nebude pravděpodobně trvat měsíce, ale roky. I když advokátka Veselá-Samková dříve žádala pro majitele domů od státu náhradu ve výši kolem 50 miliard korun, nyní nechtějí představitelé sdružení říci, jak vysoké odškodné budou ve Štrasburku nárokovat. Šimeček se odvolává na tajný vládní materiál z roku 2006, v němž se prý uvádí, že v průměrném pražském bytě dotuje majitel bytu nájemníka ročně částkou 92 tisíc korun. Žijeme v právním státě? Místopředseda Sdružení nájemníků Milan Taraba však nevěří, že by návrh vlastníků domů na tři nové pilotní kauzy ve Štrasburku uspěl. „O tom, jestli z nějakého počtu stížností budou vybrány ty, nebo jiné, nerozhodují majitelé domů, ale štrasburský soud,“ říká. Není podle jeho slov možné, aby sdružení ovlivnilo jednání soudu. Jedno je však jisté. Občanské sdružení majitelů domů získalo statut vedlejšího účastníka, proto se může jednání účastnit. „Díky tomu máme vyjádření vlády,“ vysvětluje Dellin. Tvrdí, že vláda se ve svém vyjádření k soudu účelově snaží rozlišit, zda majitel získal dům v restituci, dědictvím nebo koupí. „Podle Ústavy však nelze nabytí vlastnictví rozlišovat. Podle článku 11 Ústavy má vlastnické právo všech vlastníků stejný zákonný obsah a ochranu. Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné jen ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. Veřejný zájem je tady ve většině případů velice sporný, což potvrdil i ombudsman, přičemž za omezení jejich vlastnického práva majitelé nedostávají žádnou náhradu,“ dodává Dellin. Vyjádřením vlády ke stížnosti vlastníků domů jsou představitelé sdružení šokováni. „Vláda tvrdí, že restituent nemohl mít legitimní očekávání, že vláda bude respektovat uzavřené mezinárodní smlouvy, které podepsala, a respektovat Ústavu, kterou sama vytvořila. Prostě že se Česká republika bude chovat jako právní stát,“ diví se Šimeček. Český stát bude ve Štrasburku zastupovat právní kancelář Petra Tomana, která má podle sdružení k dispozici úřednický aparát ministerstev spravedlnosti, místního rozvoje, úřadu pro majetkové zastupování státu i veškeré podklady od soudů. „Jednotlivý stěžovatel je v nerovném postavení proti úřednímu molochu, který využívá peněz daňových poplatníků,“ upozorňují majitelé. JAK PROBÍHALA DEREGULACE NÁJEMNÉHO Od roku 1990 až do roku 2002 se regulované nájemné zvyšovalo na základě vyhlášky a cenovými výměry ministerstva financí. Od roku 1998 nešlo o deregulaci, ale o pouhou inflační valorizaci. Všechny tyto předpisy byly zrušeny Ústavním soudem. • 2002 – vláda vyhlásila cenové moratorium, které nájemné zmrazilo. • 2003 – Ústavní soud cenové moratorium zrušil jako protiústavní. • 2004 – vládní koalice sociálních demokratů, lidovců a Unie svobody se shodla na zákoně, že se nájemné do roku 2006 zvedne každý rok o deset procent, a to k červenci 2004, k červenci 2005 a k lednu 2006, ale tento zákon o postupném zvyšování nájmů neprosadila. • 2006 – přijat zákon č. 107/2006 Sb. umožňující limitované jednostranné zvýšení nájemného do roku 2010 a obsahující dílčí úpravy občanského zákoníku. Za majiteli stojí senátoři, Ústavní soud i ombudsman Ale majitelé domů nejsou ve spravedlivém boji za svá práva osamoceni. Stojí za nimi také skupina senátorů, ombudsman Otakar Motejl i Ústavní soud, který během několika let v celkem dvaceti nálezech dává za pravdu vlastníkům domů. „Snažíme se o princip přiměřenosti, aby majitelé měli právo na reprodukci nákladů a přiměřený zisk a současně aby nájemníci nebyli kráceni ve svých právech,“ uvádí mluvčí soudu Michal Spáčil. Soud podle něj také několikrát upozornil, že by se do řešení této otázky měl zapojit i stát. „Problém bývá často zjednodušován do podoby střetu mezi nájemníky a majiteli nemovitostí. Nezanedbatelná je ale v tomto případě také role státu, který je za vznik tohoto sociálního problému zodpovědný svým přístupem v minulých desetiletích,“ dodává. Ústavní soud ve svých nálezech už několikrát konstatoval, že majitelé domů s regulovaným nájemným mají nárok na uhrazení škody státem. A podle těchto nálezů mohou obecné soudy také rozhodnout o zvýšení nájemného, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodne. Majitelé domů však tvrdí, že soudy neberou rozhodnutí Ústavního soudu na zřetel a vynášejí rozsudky stále stejně ve prospěch nájemníků. „Jen v několika případech rozhodly o zvýšení regulovaného nájemného na částku, která se pohybovala mezi regulovaným a obvyklým nájemným,“ uvádí Dellin. Dosavadní vlády však podle Šimečka všechny nálezy Ústavního soudu ignorovaly. ODS chce uspíšit deregulaci nájemného Na straně majitelů domů jsou i někteří poslanci Občanské demokratické strany, kteří uvažují o co nejrychlejším ukončení regulace nájemného. Chtějí ve sněmovně prosadit zrušení zákona, který počítá s ukončením regulace nájemného až v roce 2010 a novelizovat občanský zákoník. „Jde o věcný záměr, s kterým jdeme do politických jednání,“ potvrzuje poslanec ODS Jan Bürgermeister. Podle věcného záměru zákona, který hodlají prosadit, by se výše nájmů nově určovala dohodou mezi pronajímatelem a nájemníkem. Pokud by nájemník nesouhlasil s navrženou cenou, mohl by majitel podat soudu návrh na zvýšení činže na úroveň obvyklou v daném místě a čase. Pokud by mu soud dal za pravdu, zvýšená cena by platila zpětně od okamžiku podání návrhu k soudu. Šance, že návrh občanských demokratů v Poslanecké sněmovně projde, není příliš vysoká. Proti okamžité deregulaci se staví nejen opozice, ale i vládní lidovci. Podle předsedy KDU-ČSL a ministra pro místní rozvoj Jiřího Čunka by to byl „velmi nezodpovědný krok“. „Protože v mnoha městech, nejvíce v Praze, vůbec nevíme, co se stane s těmi lidmi, kteří mají regulované nájemné,“ obává se. Naopak rychlejší deregulaci by uvítali vlastníci domů, protože by jim to pomohlo pokrýt ekonomicky oprávněné náklady. Polský případ dává naději**
Největší naději dává majitelům domů v České republice rozsudek Evropského soudu pro lidská práva v případě Francouzky polského původu Marie Hutten-Czapské, která žalovala Polsko kvůli regulaci nájemného v několika bytech její činžovní vily v polské Gdyni. Evropský soud před pár dny spor definitivně uzavřel. Po čtrnácti letech se majitelka domu konečně dočkala satisfakce, získala nejen morální, ale i materiální odškodnění a náhradu soudních výdajů. „Bohužel téměř pozdě, protože je nyní v kritickém stavu upoutána na lůžko. Soudní řízení trvají příliš dlouhou dobu,“ kritizuje Dellin.
Polská vláda také v té souvislosti slíbila, že přijme řadu opatření v zájmu řešení problémů v bytové oblasti. Například vytvoří mechanismus finanční pomoci při investicích do sociálních bytů, povolí majitelům bytů zvýšit nájemné tak, aby mohli krýt náklady na udržování svého majetku a měli z něj „korektní zisk“. Vláda v Polsku uznala svou povinnost pomoci lidem, kteří jsou v podobné situaci jako paní Hutten-Czapská. Výrok štrasburského soudu má precedenční charakter pro dalších asi sto tisíc polských majitelů bytů.
„Rozsudek je významným precedentem i pro naše kauzy, protože u nás platí podobné regulační zákony a omezení jako v Polsku,“ tvrdí Šimeček. V Polsku dokonce regulované nájemné kryje pouhých 60 procent nákladů prosté reprodukce, v České republice v průměru jen asi 40 procent. Majitelé domů proto pevně věří, že v obdobném případě dospěje Evropský soud k podobnému závěru. Další problém pro stát však mohou představovat zahraniční majitelé činžovních domů, jejichž majetek je chráněn smlouvami o ochraně investic. „Tam se stát vystavuje možnosti nejen řízení ve Štrasburku, ale také dalších arbitráží,“ míní advokátka Veselá-Samková.
Bytů s regulovaným nájemným je nyní v České republice kolem 750 tisíc, zhruba stejným dílem se o ně dělí obce a soukromí majitelé. Žije v nich kolem pětiny obyvatel Česka. Podle posledního sčítání bytů v roce 2001 byty s regulovaným nájemným ve vlastnictví soukromého majitele představovaly šest procent bytového fondu, což bylo asi 215 tisíc bytů. Počet postavených nájemních bytů se v Česku za roky 1997 až 2005 pohyboval ročně jen kolem tisícovky, přičemž až na naprosté výjimky se jedná o obecní byty stavěné s masivní státní dotací.
