Vily se prodávají stále dobře. Developeři se proto v Praze odhodlali k nové výstavbě
Skvělá lokalita, spousta prostoru a kvalitní architektura. Tři tradiční poznávací znamení luxusního bydlení se nemění. Zatímco v minulosti finanční a průmyslová elita dávala ráda své možnosti i vkus na odiv, nejbohatší Češi dneška své vily většinou ukrývají za vysokými zdmi, případně se izolují do uzavřených zón. Pro kolemjdoucí je to často škoda, protože pod projekty luxusních vil, ve kterých současná česká smetánka přebývá, jsou většinou podepsáni architekti, kteří ve svém oboru patří k elitě.
Kupříkladu chuchelskou vilu šéfa ČEZ Martina Romana projektoval vyhlášený ateliér A69, objekt developera Luďka Sekyry, který stojí v pražské Tróji, navrhovala Eva Jiřičná a sklobetonovou budovu finančníka Pavla Tykače, skrytou uprostřed Vinohrad za obrovskými zdmi, projektoval Vít Máslo.
A které lokality patří k nejatraktivnějším? Kromě výše jmenovaných je to nejužší centrum Prahy nebo některé části Prahy 4 a Prahy 5. Velmi přitažlivé je také šárecké údolí, ve kterém si své vily nechali zbudovat například miliardáři Radovan Vítek či Martin Ulčák.
Starý, ale podle nás
Jmenované části Prahy jsou dnes už klasickými vilovými čtvrtěmi. Potenciální kupci zde mají na výběr i řadu starších nemovitostí. „Rozhoduje především lokalita, ne už tolik technický stav nemovitosti, protože v řadě případů je klient připraven k rekonstrukci podle vlastních představ a nároků na komfort,“ popisuje Magdalena Štěpková z realitní společnosti Sotheby’s International ČR. Zároveň prý ale klienti realitní společnosti, která obchoduje výhradně s luxusními nemovitostmi, umějí ocenit historickou hodnotu staveb. Starší vila v dobré lokalitě se dá pořídit za několik desítek, ale i stovek milionů korun – rozhodující bude právě její historická a architektonická hodnota.
Poptávku po luxusních vilách v nejlepších lokalitách nepoznamenala ani krize. O zajímavá místa v centrech měst je stále zájem, a tak zde ceny neklesaly. „U starých vil je ceněno kouzlo starší architektury, dům má prostě svou duši. Vyzdvihla bych i technickou kvalitu, vše bylo stavěno poctivě a promyšleně,“ vysvětluje Lucie Fonioková, regionální manažerka Realitní kanceláře Sting.
Vilám z minulého století většinou dominovala velká hala se vstupem na zahradu, vysoké stropy, propojené místnosti, letní kuchyně, na ložnici často navazovala koupelna a počítalo se i s pokojem pro hosty. Stavitelé většinou užívali přírodní materiály a podlahy byly zpravidla dřevěné.
Rekonstrukce starších staveb ale přesto někdy bývají poměrně radikální – pokud je ovšem povolí památkáři, kteří na historické stavby uplatňují velmi přísná měřítka. „Dnes jsou požadavky na domácí pohodlí poněkud odlišné, než tomu bývalo před časem. V domě je většinou potřeba udělat komplet nové rozvody elektřiny a sítí. Ve starších nemovitostech bývají často menší okna, která je třeba vyměnit, protože lidé chtějí více přírodního světla,“ vysvětluje Marie Hartingerová, makléřka Realitní kanceláře Sting v Praze. V případě, že potenciálním kupcem je firma, jsou kritéria výběru jiná. Hlavním požadavkem je kromě dobré lokality pozemek pro parkování, dobrá přístupnost i viditelnost z komunikací.
„Nezanedbatelná skupina kupujících ale vyhledává spíše moderní architekturu, a tedy především novostavby, které se nacházejí především v okrajových částech Prahy,“ tvrdí Štěpková. V takovém případě hraje hlavní roli dopravní dostupnost, technické vybavení domu, čistota architektonických linií a často i větší soukromí. Kupující proto dávají přednost domům s již vzrostlou zelení.
„Nové vily jsou stavěny s ohledem na úsporu budoucích nákladů na energii. Mívají proto nízké stropy, minimum chodeb, účelově jsou řešeny i pokoje tak, aby se minimalizovaly náklady na vytápění,“ myslí si Fonioková. Řada nových staveb ale podle ní patří mezi takzvané „rychlokvašky,“ kdy se dům postaví velmi rychle na úkor kvality. „Tím, jak materiál stále pracuje a není řádně tvrzen, se časem objevují praskliny,“ tvrdí Fonioková. To ovšem není problém pouze vilových domů, ale i nových bytových projektů stavěných v době realitního boomu.
Takřka neprodejné jsou dnes vily postavené v době takzvaného podnikatelského baroka. Velké stavby bez důrazu na kvalitní architektu nemají šanci získat nového majitele především tehdy, stojí-li ve špatně dostupných satelitních městečkách.
Úložné prostory i zahrada
Praha je ale místem, kde se do zbrusu nové vilové výstavby pouštějí i developeři. Například firma Akro Real postavila třináct atriových vil v pražské části Císařka, která se nachází na rozhraní Strahova, Motola a Hřebenek. Většinu stihla vystavět a prodat ještě před krizí, která proto zasáhla jen poslední etapu výstavby, v níž vznikla poslední ze staveb. K solitérní vile o rozloze 435 metrů čtverečních patří zahrada, která má více než 1000 metrů čtverečních. Developer ji nabízí za 38,8 milionu korun. „Pro poslední stavbu zatím nemůžeme nalézt vhodného kupce,“ přiznává Jana Pleskačová z obchodního oddělení firmy Akro Real. Za menší a levnější vily projektu, které se už podařilo prodat, jejich majitelé zaplatili zhruba o deset milionů korun méně.
Celou padesátku nových vil plánuje postavit firma Reflecta Development v Chuchli. První dvě etapy mají odstartovat už letos, takže vily budou příští rok stát. Celý projekt by měl být hotov nejpozději na začátku roku 2015. „V tuto chvíli máme prodáno asi 25 procent vil z prvních dvou etap,“ tvrdí Miroslav Němec, obchodní manažer firmy. Ceny domů se pohybují kolem 25 milionů korun. Každý má kolem 250 metrů čtverečních obytné plochy a dalších zhruba tisíc metrů čtverečních zbývá pro zahradu. Jak potvrzují makléři realitních společností, klienti mají zájem hlavně o pozemky do dvou tisíc metrů čtverečních, a to kvůli údržbě.
Oba developeři se při plánování projektů pokusili vystihnout požadavky současných klientů. „Podle našich zkušeností hledají prostor, praktické využití a jednoduchost tvarů. Důležitou součástí při rozhodování o koupi bývá poměr cena versus využití,“ míní Pleskačová. Architekti Císařky proto kladli důraz především na vzdušnost, prosvětlenost a jednoduchost exteriérů. Potenciální kupci mají obvykle vysoké požadavky na vnitřní vybavení. „Klienti jsou velice nároční a pečlivě vybírají svoji nemovitost, znají a zajímají se o konkurenci,“ dodává Pleskačová.
Developer vil na Císařce se proto rozhodl pro masivní dřevěné podlahy v ložnicích a obývacím pokoji, luxusní obklady a zařizovací předměty v koupelnách, zabezpečovací systém s videotelefonem, rošty z tropického dřeva na balkonech a terasách, centrální vysavač nebo klimatizaci. V projektu Císařka si jsou v této souvislosti vědomi jistých nedostatků. „Chybí například dostatek úložných prostor, technických místností, jako je žehlírna a uklízecí komora či výtah. I to může být důvod, proč klienti vilu nakonec nechtějí koupit,“ dodává Pleskačová.
Druhý z developerů se drobnými chybami svých konkurentů poučil. „Vily budou mít dostatek úložných prostor, a to jak formou příprav pro vestavěné skříně, tak i samostatných šaten,“ popisuje Němec. Developer chuchelských vil ale vsadil především na dostatek zeleně i soukromí, proto má každá z vil dostatečně velkou zahradu.
Reflecta Development byl možná prvním českým developerem, který žádal o změnu územního rozhodnutí tak, aby oblast mohla mít o 30 procent nižší zastavěnost. Do zahrad neplánuje umístit různě vzrostlé túje, jak je obvyklé, ale už vzrostlé stromy. Vybudovat je chce ve spolupráci se zahradním architektem a přitom tak, aby si je každý mohl dotvořit podle svého.
Prvorepubliková inspirace
Pokud si developeři berou inspiraci z předchozích období vilové výstavby, nejčastěji jsou jim příkladem prvorepublikové budovy. Svou architekturou se přitom vyjadřují současně a na minulost odkazují detaily či použitým stavebním materiálem. Takovým příkladem může být projekt Nové vily Hanspaulka, který pro developera HNV navrhli architekti Ateliéru Lábus AA. Protože vznikl ve slavné vilové čtvrti, snažili se navázat na předválečné vily v okolí. Viladomy jsou sice moderní, ale užitím červených cihel doslova „srůstají“ se svým okolím.
Návaznost na předválečnou architektu je možné vystopovat i v některých stavbách projektu Konopiště Resort, který bude tvořit 39 vil a domů různých architektů. Nejslavnější z nich navrhl Jan Kaplický.
Developer Reflecta Development zadal zpracování svého chuchelského projektu ateliéru A69, jenž dostal za úkol vytvořit ucelenou čtvrť podobnou Ořechovce či Hanspaulce. I v tomto případě má ale předválečná inspirace své hranice. Domy v Chuchli budou mít naprosto odlišné vnitřní dispozice, a to přesto, že se v minulosti často stavělo velmi promyšleně. „Požadavky majitelů z 30. let minulého století se s dnešními standardy a představami o luxusním bydlení nedají srovnat. Původní architektura starých vil byla ve většině případů omezena velikostí pozemků, takže tyto stavby měly až pět podlaží,“ upozorňuje Němec. Majitel byl proto odsouzen k neustálému přebíhání po schodech z jednoho patra do druhého. Moderní vily v Chuchli budou mít maximálně dvě nadzemní podlaží.
Mají moderní vily, ať už solitérní, či ty, které jsou součástí rozsáhlejších developerských projektů, šanci zapsat se do historie architektury podobně jako slavné české stavby minulého a předminulého století? „Na to je těžké odpovědět. Myslím, že úrovně předchozích epoch naše doba ještě nedosáhla. Pár zajímavých domů současnou éru nepochybně přežije, ale žádná sláva to nejspíše nebude,“ zůstává skeptikem historik architektury Zdeněk Lukeš. Podle něj dnešní architekti často navrhují tak, aby něčím šokovali: velikostí, materiálem, barvou, tvarem nebo i umístěním. „Ale má to být cílem? Není důležitější, aby se v domech dobře a příjemně bydlelo a aby dobře zapadly do dané lokality?“ ptá se na závěr.
