Český realitní trh se v posledních letech výrazně proměnil. Vzrůstající ceny nemovitostí a hypoték, na něž měla velký vliv nejprve pandemie covidu a následně válka na Ukrajině, ovlivnily rovněž pořizování investičních bytů. Potvrzují to i nejnovější výsledky takzvaného zjednodušeného indexu návratnosti, který se zabývá tím, za kolik let se lidem jejich investice vrátí.
V meziročním srovnání si podle dat realitní služby Bezrealitky průměrná celorepubliková návratnost mírně polepšila, ale jen o necelých pět měsíců. Běžný byt o výměře 65 metrů čtverečních by se tedy podle modelu z výše aktuálního nájmu zaplatil za 24,8 roku. Tyto údaje přitom představují podstatné zhoršení oproti předcovidové době, kdy by se lidem investice vrátila už za méně než dvě dekády. Stále se však jedná o výrazné zlepšení oproti roku 2022, kdy údaj dosahoval zhruba 30 let.
Meziročním skokanem je Brno
Návratnost investice se zásadně liší podle jednotlivých regionů. Nejlépe je na tom aktuálně Ústecký kraj, kde se byt s pomocí nájmu splatí už za 16,5 roku. Oproti celorepublikovému průměru si ale dobře si vede i Karlovarský kraj (19,4 roku) a Moravskoslezský kraj (20 let).
Na opačné straně žebříčku se pohybuje hlavní město. Návratnost investice do bytů se v Praze vyšplhala na 29,1 roku, na druhém místě je pak se 26,8 roku Jihomoravský kraj. Brno se ostatně stalo největším meziročním skokanem, protože návratnost se zde meziročně prodloužila skoro o desetinu. Zmíněné údaje je ale nutné brát s určitou rezervou. Rozhodně totiž neplatí, že suverénně nejlepší investicí jsou byty v Ústeckém kraji.
„Při investici není možné dívat se na koeficient návratnosti takto zjednodušujícím způsobem. Samotné zhodnocení nemovitosti a předpoklad růstu cen nájmů je naopak největší v ekonomicky nejsilnějších krajích a ve velkých městech, jako je Praha nebo Brno. Tam, kde na první pohled může investice vypadat nejlukrativněji – tedy například v Ústeckém kraji – vstupuje do hry například menší výběr kvalitních nemovitostí nebo komplikovanější výběr nájemníků,“ vysvětlil Martin Ponzer, šéf Bezrealitky.
Ta navíc pracuje se zjednodušeným modelem návratnosti investic, do něhož nejsou započítané náklady na provoz bytu ani očekávané budoucí zvýšení nájemného nebo růst cen nemovitostí. Údaje tedy slouží hlavně k porovnání výchozí situace na trhu v průběhu jednotlivých let, o skutečné návratnosti toho však moc nevypovídají.
Index ukazuje disproporci mezi nájmy a cenou bytů
Současná data jsou podle šéfa Bezrealitky zajímavá především kvůli tomu, že na trhu dokáží odhalit disproporce mezi cenou nemovitosti a nájmem. Vyplývá z nich totiž, v jakých oblastech budou ceny bytů či nájmů kvůli velkému vzájemnému rozdílu v budoucnosti dotlačeny k růstu.
„Ukazuje se, že Česko je nyní až na výjimky ve stavu, který bych se nebál nazvat rovnovážným. A může nějakou dobu trvat. Vyplatí se tedy nakupovat i tam, kde se ceny mohou zdát vysoké – například v Praze, Středočeském kraji nebo řadě krajských měst, jako je Olomouc, České Budějovice či Pardubice. U Brna, Plzně a Hradce Králové se nyní byty prodávají dráž, než jaká je dlouhodobá hladina vzájemného poměru prodejní a nájemní ceny. Nájmy budou mít tendenci tento rozdíl vykrýt, rychlost však bude závislá na pokračující ekonomické situaci,“ doplnil Ponzer.
Největší disproporce podle experta na realitní trh aktuálně panuje ve Zlínském kraji, na Vysočině a v Moravskoslezském kraji. To by mělo znamenat, že nájmy v těchto oblastech buď brzy porostou, případně se sníží cena nabízených nemovitostí či výrazně prodlouží doba jejich prodeje.
