Maloobchod je jediným segmentem českého trhu nemovitostí, jenž roste navzdory krizi. Růst ovšem zpomaluje. Developeři řadu projektů odložili či rovnou zrušili. Stejný trend je možné pozorovat v celé Evropě.
Autor: Martin Siebert
V prvním letošním čtvrtletí dokončili developeři v Česku tři nová obchodní centra, všechna v Libereckém kraji. V únoru přivítalo první zákazníky Forum Liberec, v březnu se otevřela centra Liberec Plaza a Rýnovka v Jablonci nad Nisou. Na trhu tak přibylo celkem 54,5 tisíce metrů čtverečních obchodních center. To je o 23 tisíc metrů čtverečních více než za stejné období loňského roku. Podle analytiků je tak maloobchod jediným segmentem českého trhu nemovitostí, jenž navzdory krizi roste.
Zcela imunní vůči recesi ale výstavba
obchodních center není. „Pro developery je obtížnější zajistit si financování a banky vyžadují, aby byla většina jednotek pronajata před zahájením stavby. Řada projektů se pak zpožďuje,“ konstatuje analytik Tomáš Beránek z oddělení pronájmů maloobchodních jednotek firmy CB Richard Ellis. Z údajů poradenské společnosti Cushman & Wakefield vyplývá, že již loni bylo v Česku z celkem 250 tisíc metrů čtverečních naplánovaných nových center či rozšíření těch stávajících skutečně otevřeno jen 150 tisíc metrů čtverečních. A projekty se prý budou redukovat i v následujících dvou letech.
Stavby měly zpoždění
V předpovědích na loňský rok se počítalo například s dokončením centra Galleria Moda v Tuchoměřicích u Prahy. Největší tuzemský outletový komplex měl otevřít loni na jaře, stavba ale nabrala zpoždění. Centrum nakonec od italského developera B.Consulting koupila firma Premium Retail a přejmenovala ho na Praha Outlet Village. Jeho otevření naplánovala na letošek.
LETOS OTEVŘENÁ OBCHODNÍ CENTRA
Forum Liberec nizozemské společnosti Multi Development je druhým největším nákupním centrem ve stotisícovém Liberci. Po úplném dokončení nabídne 45 tisíc metrů čtverečních obchodních ploch. Zatím je hotova necelá polovina. Vedle supermarketu Tesco zde své obchody otevřelo dalších šedesát firem, mezi jinými parfumerie Douglas, móda Bushman, Orsay nebo obuv CCC. Po dokončení by mělo v nákupním centru fungovat kolem 120 obchodů, nabídne ale i byty a kanceláře. Součástí centra jsou parkoviště s kapacitou 850 míst. Ve druhé etapě by mělo přibýt také multikino, restaurace a kavárny.
- *Rýnovku postavila v Jablonci nad Nisou investorská společnost Belbaka a vedle hypermarketu Interspar v něm zákazníci naleznou asi dvacet dalších obchodů. Centrum sídlí na okraji města v Rýnovicích a rozkládá se na ploše patnáct tisíc metrů čtverečních. Součástí centra je patrové parkoviště pro 650 aut. V Rýnovce jsou zastoupeny značky, které ve městě dosud nebyly, například Hervis sport, obuv CCC nebo textilní zboží Takko. Liberec Plaza zaujímá plochu devatenáct tisíc metrů čtverečních. Stojí v těsné blízkosti historické radnice města. Komplex nabízí vedle obchodů parkování pro 490 vozů ve čtyřech podzemních podlažích. Součástí centra je také pět luxusních bytů a kancelářské prostory. Investorem projektu je izraelská společnost Plaza Centers. Mezi nájemci jsou například prodejny Benetton, Calzedonia, Gate, Sephora nebo Vitaland.
K projektům, které měly přivítat první zákazníky již loni, a nestalo se tak, patří také obě nová liberecká centra – Forum a Plaza. I u nich nabraly stavební práce zpoždění. Stavbu komplexu Liberec Plaza navíc provázely i další komplikace. Centrum sice vyrůstalo v místě, které řadu let hyzdila rozlehlá stavební jáma plná vody, zároveň ale v těsné blízkosti historické radnice města. Výstavbu obchodního domu ze skla a betonu proto kritizovali památkáři, podle nichž do historického centra tak velký kolos nepatří. Nakonec ale památkáři se svými stížnostmi neuspěli.
Kdo to myslel vážně, otevře Podle odborníků se ani letos nedočkáme všech avizovaných projektů. „Nejnovější záměry developerů počítají s výstavbou 150 tisíc metrů čtverečních nových ploch včetně rozšíření nynějších projektů. Ještě před rokem se přitom počítalo s objemem větším zhruba o 65 procent,” říká Martin Žížala z oddělení maloobchodních prostor společnosti Cushman & Wakefield. Podle Alexandra Rafajloviče, vedoucího oddělení průzkumu trhu v této firmě, by však developeři, kteří otevření nákupních center v letošním roce mysleli skutečně vážně, neměli mít problém tak učinit. Financování velkých obchodních center totiž museli mít zabezpečeno ještě před vypuknutím krize. „U plnoformátových nákupních center, kam nepočítáme maloobchodní parky či hypermarkety s několika málo maloobchodními jednotkami, se problémy s financováním naplno projeví až v roce 2010,“ tvrdí Rafajlovič. Už letos ale podle něj mohli pocítit problémy developeři stavebně jednodušších projektů, u nichž je doba výstavby kratší a kteří úvěrové financování nezabezpečovali s tak dlouhým předstihem. Pro rok 2010 eviduje Cushman & Wakefield v Česku projekty o ploše zhruba 380 tisíc metrů čtverečních. „Financování řady z nich je dnes nejasné,“ říká Rafajlovič. Konkrétní projekty však jmenovat nechce. Konec pětileté expanze Podobná situace jako v Česku je nyní i v celé Evropě, kde byla podle studie firmy Cushman & Wakefield kvůli světové finanční krizi úplně zrušena výstavba až sedmi milionů metrů čtverečních nákupních center. Letos by mělo být v Evropě otevřeno přibližně deset milionů metrů čtverečních nových nákupních center, tedy o 40 procent méně, než developeři avizovali loni v červenci. V příštím roce to pak bude ještě méně, zhruba sedm milionů metrů čtverečních nákupních ploch. Toto číslo vyjadřuje nejnižší objem expanze nákupních komplexů od roku 2005 a znamená konec pětiletého růstu developmentu v tomto sektoru. Krize s sebou přinesla větší citlivost zákazníků, zpřísnění podmínek financování a nižší důvěryhodnost developerů. V praxi to podle Cushman & Wakefield znamená, že i všechny rozvíjející se trhy, jako jsou Rusko, Ukrajina a v menší míře i Turecko, budou krizí do budoucna postiženy. Rok 2008 byl přitom pro nově otevíraná nákupní centra v Evropě rokem rekordním. Nově otevřeno nebo rozšířeno bylo kolem 310 nákupních center. Těmto číslům vévodilo Rusko s 1,65 milionu metrů čtverečních nových ploch, následovaly Turecko, Velká Británie a Rumunsko. Zpomalení výstavby v Evropě ale nemusí být pro mnoho z rozvíjejících se evropských zemí nezbytně negativním trendem. „Některé evropské lokality, jako jsou hlavní města, v posledních letech zaznamenaly enormní nárůst nových nákupních center ve velmi krátkém časovém horizontu. Aktuální ovzduší tak dává developerům, obchodníkům i místním správám čas k vyhodnocení současné situace a možnost zvážení případného dopadu další výstavby nových nákupních center,“ říká Alexander Colpaert z evropského oddělení průzkumu trhu Cushman & Wakefield. Konec bílých míst v Česku Podle údajů společnosti Incoma Research funguje nyní v Česku zhruba 270 nákupních center různých velikostí. To, zda a v jakém počtu budou v nejbližších letech vznikat další, neovlivňuje jen recese. Významnou roli hraje i fakt, že ubývá vhodných měst, ve kterých ještě velký nákupní komplex nestojí. „Z měst s více než padesáti tisíci obyvatel chybí velké nákupní centrum v Děčíně, Chomutově, Havířově a ve Frýdku-Místku. Developeři samozřejmě tyto i další lokality sledují a zvažují novou výstavbu. Rozhodující je přitom zejména očekávaná spádová oblast a konkurence zavedených center,“ osvětluje Rafajlovič. V Česku tak prakticky končí období vyplňování „bílých míst” na mapě a každé další centrum bude představovat přímou konkurenci jinému, zpravidla již zavedenému projektu. Ve třech největších českých městech, v Praze, Brně a Ostravě, se už prakticky nedá o bílých místech mluvit. „V těchto městech lze sledovat další posilování zavedených center, jakož i vyčleňování projektů, které se potýkají s problémy. Tyto trendy jsou zřejmě nejvíce hmatatelné v Praze, následně v Brně a nejméně pak v Ostravě,“ vysvětluje Rafajlovič. To, že se na určitém trhu některým centrům nedaří, však podle něj neznamená, že správně nastavený koncept nového centra nemůže být úspěšný. Stále jsou přitom prvořadé dostupnost lokality a skladba nájemců. Roste ale i význam vhodného architektonického stylu a zasazení do okolí. V blízké době můžeme podle Rafajloviče počítat s koncem výstavby na okrajích měst. Do hledáčku developerů se prý dostanou spíše jejich centra. Podle společnosti DTZ si developeři obchodních center budou muset zvyknout i na další změny, jako jsou úbytek nájemců z oblastí módy a módních doplňků. „Stoupá naopak poptávka z oblasti gastro a služeb denní potřeby,“ konstatuje Martin Kubík, který má ve firmě na starosti oblast správy nemovitostí. Nájemci jsou prý v současné době mnohem opatrnější s expanzí než v předešlém období. „Jednak proto, že některé prodejny nevydělávají. A také z toho důvodu, že mnozí z nich v minulosti podepsali smlouvu v nějakém projektu, který má ale nyní problémy s financováním a neustále se odkládá,“ konstatuje Kubík. V Liberci to houstne **
Nejvyšší koncentraci maloobchodních ploch v zemi má v současnosti stotisícový Liberec. Na tamních tisíc obyvatel připadá 1112 metrů čtverečních. Pro srovnání, v Praze je to 729 metrů čtverečních. Letos otevřené obchodní domy Forum a Plaza vyrostly v prostoru, který je z jedné strany ohraničen dvěma retail parky a z druhé zrekonstruovanou Nisou. Přebytek obchodních ploch už majitelé center pociťují. Například Plaza Liberec měla v den otevření nájemce zhruba jen pro polovinu z celkových 19,5 tisíce metrů čtverečních ploch.
S menším zájmem nájemníků se potýkala i investorská společnost Belbaka, která postavila Rýnovku v sousedním padesátitisícovém Jablonci nad Nisou. Tomu, že by se všem obchodním centrům v Liberci dařilo, odborníci nedávají moc nadějí. Podle Pavlíny Hájnové ze společnosti Centers Data to bude vypadat spíše tak, že se dobře nepovede ani jednomu z nich.
Ještě začátkem roku přitom byla reálná možnost, že do liberecké bitvy o zákazníky vstoupí další hráč. Německá realitní společnost ECE Projektmanagement začala stavět přímo naproti Fora (v lokalitě Perštýn v blízkosti terminálu městské dopravy) centrum Galerie Liberec. Otevření plánovala na konec letošního nebo začátek příštího roku. Developer Fora, nizozemská společnost Multi Development, se ale odvolal proti původnímu územnímu rozhodnutí a úřady celou stavbu Galerie Liberec zablokovaly. A to v době, kdy už měla firma ECE nájemníky na šedesát procent prostor.
V centru Liberce měl původně vyrůst ještě jeden podobný projekt. Ten měl vzniknout na místě bývalé Textilany. Nizozemský investor ale záměr posléze přehodnotil a na místě bývalé továrny vyrostou v příštích letech byty. S podobnými situacemi se podle odborníků budeme na českém trhu setkávat stále častěji.
