Navzdory územnímu plánu

Spor mezi developery a obcí Roztoky u Prahy zřejmě vyřeší až Ústavní soud

Obec Roztoky u Prahy se vždy honosila přízviskem zahradní město; místní obývali vilky s prostornými zahradami. Dnes se ale tvář Roztok hodně změnila. K prvorepublikovým domkům přibyla nová zástavba, někdy podstatně hustší než původní. Nedávno vybudované ulice lemují cihlové patrové domy s několika desítkami bytů. Odhady na základě dnes platného územního plánu hovoří o tom, že počet lidí v obci se může v nejbližších letech rozrůst z dnešních zhruba šesti tisíc až na dvojnásobek.
Městská rada v Roztokách, nikoliv zastupitelstvo jako nejvyšší orgán obce, na konci loňského roku rozhodla, že zpomalí další příliv usedlíků a na značnou část stavebních pozemků vyhlásila stavební uzávěru. Proti tomuto kroku, ke kterému se vedle Roztok uchýlilo i několik dalších obcí v okolí Prahy, se ohradili developeři – majitelé stavebních parcel, kteří v Roztokách působí. Poukazují na to, že postupují podle platného územního plánu, který vedení obce schválilo před několika lety, a že se k rozhodnutí rady nemohli vyjádřit. Tento stav dává navíc značný prostor pro prosazení subjektivních názorů úředníků. Se svou stížností se developeři obrátili na Nejvyšší správní soud. Ten zatím při nerozhodl.

Tři z deseti.

Dominantním vlastníkem pozemků v Roztokách je společnost Ekospol. „Pracujeme tam na největším developerském projektu z hlediska rozsahu pozemků, na kterých se staví,“ říká ředitel Ekospolu Evžen Korec. Firma v Roztokách připravuje nové bydlení na celkové ploše 400 tisíc metrů čtverečních. Doposud společnost dokončila asi 300 bytů a připravila inženýrské sítě pro 200 parcel pro rodinné domy. Korec zdůrazňuje, že je to jen malý zlomek toho, co chce Ekospol v Roztokách stavět. Z deseti plánovaných etap jsou zatím dokončeny tři. Vedle Ekospolu působí v Roztokách společnost Trigema, mezi jejíž projekty v obci patří mimo jiné dostavba Tyršova náměstí. Podnikání developerů, ale i drobných stavebníků, se ale v Roztokách na konci loňského roku značně zkomplikovalo. „Stavební uzávěra byla vyhlášena v rozporu s územním plánem a dohodami o rozvoji města,“ tvrdí Evžen Korec. Jeho slova potvrzuje také Jaroslav Drda ze společnosti Trigema. „Vadí nám způsob, jakým k vyhlášení uzávěry došlo – potají, bez projednání, bez možnosti vyjádření. Jeden den nám starostka slibovala, že budeme jednat, druhý den pak vydala nařízení,“ tvrdí zástupce Trigemy. „Tady se použil systém, který zákon sice umožňuje, ale je naprosto atypický. Stavební uzávěra byla vyhlášena rozhodnutím rady, tedy jde o politické rozhodnutí, proti kterému není odvolání a které se za normálních okolností nedělá,“ připojuje se Evžen Korec z Ekospolu. To, že se developeři nemohli k vyhlášení uzávěry vyslovit, nevyvrací ani sama starostka obce Olga Vavřínová. „Stavební uzávěru bylo podle starého stavebního zákona možné vyhlásit dvěma způsoby. Prvním bylo klasické územní rozhodnutí, ke kterému se mohli všichni účastníci vyjádřit. Kdybychom zvolili tento postup, začal by v jeho průběhu platit nový stavební zákon a vše by bylo na dlouhé lokte,“ vysvětluje Vavřínová, proč zvolili druhou z možných cest.

Spěchali jsme.

Stavební uzávěru vyhlásila sedmičlenná rada města, platnost tohoto rozhodnutí byla okamžitá. Starostka zdůvodňuje, že obec musela jednat rychle. „Jeden z investorů chtěl začít stavět poměrně rozsáhlý projekt se čtrnácti čtyřpodlažními domy. Projekt, který zahrnoval asi 260 bytů, by se výrazně promítl do urbanismu města,“ tvrdí Vavřínová. Navíc se obávala, že by se do města během krátkého času nastěhovalo velké množství lidí a přibyl by také značný počet aut. „Bylo by to na hranici únosnosti, již dnes nevyhovují místní komunikace a nemáme možnost vybudovat náhradní průtah městem,“ dodává. Vedení Roztok tvrdí, že se město potýká s řadou jiných problémů a není v současné době připraveno na další zvýšení obyvatel. „Loni jsme rozšířili kapacitu školky na dvojnásobek, ale již dnes vypadá, že to stačit nebude. Lidé by tu měli žít jako ve městě, měli by mít kam jít na procházku, kde trávit volný čas, kde nakupovat, aby za těmito samozřejmými věcmi nemuseli sedat do auta. Když toto neposkytneme, tak si zaděláváme na ještě větší dopravní problém,“ zdůvodňuje Vavřínová vyhlášení stavební uzávěry. Tyto argumenty ale developeři považují za zástupné. „Chybějící infrastrukturu města vydatně doplňujeme. A nutno říci, že pouze z finančních zdrojů, které sami obstaráme,“ tvrdí Jaroslav Drda z Trigemy. Jako příklad uvádí vybudování celého centrálního náměstí Roztok s několika tisíci metrů čtverečních nebytových prostor, kde jsou obyvatelům kromě jiného k dispozici pobočky dvou bank a první supermarket v Roztokách, kongresové centrum s restauracemi, bowlingem, bazénem a saunou. „V loňském roce jsme vlastním nákladem zrekonstruovali dvě školní učebny a v novém projektu jsme naplánovali vybudování mateřské školky pro šedesát dětí v celkovém nákladu patnácti milionů korun,“ vypočítává Drda. Evžen Korec z Ekospolu dodává, že obecně se dnes u velké rezidenční výstavby uživí vedle supermarketu jedna večerka. „Všichni dojíždějí do nákupních center. Vlastnili jsme několik komerčních objektů a vím, jak je někdy těžké je pronajmout. Představa, že se vedle bytových domů postaví deset obchodů, je přežitek ze socialismu,“ domnívá se Korec.

Architektura a urbanismus.

Starostka Roztok vysvětluje omezení výstavby ještě jedním hlediskem, a to architektonicko-urbanistickým. „Stavět na horizontu města čtyřpodlažní domy je projevem neúcty ke krajině,“ domnívá se Vavřínová, která požaduje, aby developeři v budoucnu respektovali požadavky města a aby měli obyvatelé možnost se k plánovanému projektu vyjádřit. „Dříve se zde povolil jeden velký projekt jen na základě územního plánu, bez urbanistických studií a bez regulačních plánů. Podle územního plánu dodržel developer hlavní komunikační osy, ale jinak zástavbu výrazně zahustil oproti původním předpokladům,“ tvrdí starostka a zdůrazňuje, že je architektkou, a podoba města jí tudíž není lhostejná. Nevoli k další zástavbě města projevuje i skupina roztockých obyvatel, kteří podepisují protestní petice. I na internetu lze najít řadu názorů proti aktivitám developerů. „Moc bych si přála, aby se odstěhovala celá Trigema… Trigema je totiž zcela nemorální – alespoň ta část pracující v Roztokách,“ zní názor jedné anonymní pisatelky. Nicméně o nové bydlení v Roztokách, ze kterých to je na okraj Prahy přibližně patnáct minut a kde jsou ceny bytů v porovnání s metropolí stále podstatně nižší, je značný zájem. Hlavně mezi mladými rodinami. A nelze se proto divit, že na svých stavebních parcelách chtějí developeři, jak zdůrazňují v souladu s platným územním plánem, na jehož podobě se podílela také současná starostka, pokračovat v dalších projektech. V tom jim ale stavební uzávěra brání. „Hrubé odhady napovídají, že kvůli tomuto kroku obce jsme přišli o desítky milionů korun,“ tvrdí Jaroslav Drda z Trigemy.

Žaloba je na stole.

Ta se spolu s Ekospolem obrátila na Nejvyšší správní soud. „Někdo si myslel, že může vyhlásit stavební uzávěru z minuty na minutu. V roce 2006 ale vešel v platnost nový správní řád, který jasně říká, že ten, kdo chce toto opatření udělat, musí dotčené strany předem informovat, zjistit jejich vyjádření a musí své rozhodnutí zdůvodnit,“ konstatuje Gabriel Achour, právní zástupce firmy Trigema z advokátní kanceláře Glatzová & Co. „Když dnes vidím některé obce, nedivím se tamním starostům, že takto jednají. Musejí ale postupovat podle práva a nepoužívat žádné darebné metody. Navíc v Roztokách nemělo vyrůst nějaké satelitní městečko,“ dodává advokát. Nejvyšší správní soud zatím spor mezi developery a Roztokami nerozhodl. Věc již byla několikrát odložena. „Soudce má spis na stole. To je vše, co k tomu nyní mohu dodat,“ říká Michal Lovritš, tiskový mluvčí Nejvyššího správního soudu. Rozhodnutí soudu bude důležitým precedentem pro podobné případy v dalších českých obcích. Zdroj týdeníku EURO očekává, že soud nakonec dospěje k názoru, že mu nepřísluší kauzu rozhodnout. V takovém případě by se developeři museli obrátit na Ústavní soud. „Pokud by dal soud obci za pravdu, omezily by se tím zásadně investice včetně těch velkých zahraničních. Projekt, na kterém pracuje investor několik let a který je v souladu s územním plánem, by mohl skončit na tom, že politická reprezentace v daném místě rozhodne, že se nic stavět nebude, a vyhlásí časově neomezenou uzávěru,“ tvrdí Evžen Korec. Ke stížnostem starostů na příliš čilou výstavbu poznamenává: „Schválený územní plán je v podstatě jízdním řádem pro investory, jak se mají chovat. Pokud si obce později uvědomí, že naddimenzovaly rozvoj, je to chyba územního plánu města, nikoliv investorů.“ Starostka Roztok Olga Vavřínová tvrdí, že stavební uzávěra se netýká pozemků, kde již bylo vydáno platné územní rozhodnutí nebo stavební povolení. „Platí na území s budoucí zástavbou,“ dodává s tím, že zatím v jednom případě udělili výjimku jednomu investorovi a stavbu povolili. „Tady nebylo nutné postupovat striktně a bránit slušné zástavbě,“ vysvětluje Vavřínová, které se architektonická podoba vizualizace navržených domků líbí.
Starostka odmítá, že by město cíleně vystupovalo proti konkrétnímu developerovi. V budoucnu prý bude po všech vyžadovat regulační plán, informace o tom, jakou bude mít projekt návaznost na současnou zástavbu a dopravní studii. Evžen Korec z Ekospolu se ale domnívá, že posuzovat architektonickou úroveň staveb je velmi ošidné. Navíc považuje vyhlášení stavební uzávěry jako politické rozhodnutí s omezenými prostředky odvolání za neakceptovatelné. „Jakmile není systém průhledný a subjektivní rozhodnutí jednotlivých úředníků není omezeno na minimum, existuje prostor pro korupci,“ tvrdí Korec. Stejně jako Roztoky u Prahy chtějí regulovat novou zástavbu také další obce v okolí metropole. Již v roce 2004 vyhlásilo stavební uzávěru zastupitelstvo obce Holubice. Ve vyhlášce uvádí, že stavební uzávěra platí do doby zpracování a schválení zastavovací studie lokality. Na konci loňského roku se k podobnému kroku odhodlala rada Jesenice. Uzávěra platí pro rozvojové části města. Radní podmiňují další výstavbu schválením regulačních plánů. V Říčanech se zatím nesmí stavět na pozemcích, kde měly vyrůst nové byty. Město si slibuje, že tímto krokem snadněji ovlivní, jaké domy na těchto parcelách vyrostou. Říčany povolí novou výstavbu, až se se stavební firmou dohodnou na regulačním plánu. Ten přesněji určí, jak budou parcely velké, kudy povedou silnice nebo kde bude hřiště.

Proti je i ombudsman.

K problematice stavebních uzávěr se již vyjádřil veřejných ochránce práv Otakar Motejl. V prohlášení konstatoval, že rozdílný právní režim institutu stavební uzávěry, která může být vyhlášena správním rozhodnutím stavebního úřadu v podobě územního rozhodnutí nebo právním předpisem orgánu územní samosprávy v podobě nařízení rady obce, negativně postihuje zejména ty osoby, které jsou dotčeny stavební uzávěrou nařízením rady obce. „Zde totiž nelze uplatnit opravné prostředky v režimu správního řízení, ale jedinou možnou obranou je podat návrh na jeho zrušení Ústavnímu soudu, jenž jako jediný orgán má oprávnění právní předpis obce zrušit,“ tvrdí Motejl. Ústavní soud se touto problematikou zabýval už před časem, když na zmíněný negativní jev upozornil ve svém nálezu publikovaném v roce 2005. „Má-li stavební uzávěra formu právního předpisu, osoby, jejichž vlastnická nebo jiná práva k pozemkům či stavbám na těchto pozemcích mohou být stavební uzávěrou přímo dotčena, mají výrazně ztíženou možnost, jak se proti takovému zásahu do svých práv bránit,“ píše se v prohlášení soudu. Veřejný ochránce práv se k této kritice připojil.