(Ne)zájem o nájem

Doba vlastnického bydlení končí, přichází epocha nájemního bydlení. Experti společnosti Deloitte vidí budoucnost českého rezidenčního trhu radikálně. I oni ovšem váhavě přiznávají, že návrat k tradici Rakouska-Uherska nebude nijak závratně rychlý. Mentální posun v hlavách Čechů zbožňujících vlastní cihlu sice uspíšila krize a minimálně v následujících dvou letech se budou nájemníci i pronajímatelé vyrovnávat s koncem regulace nájemného, dobíhající privatizací obecního fondu a novým občanským zákoníkem. Právě zhroucení těchto posledních bariér má být ale předzvěstí onoho restartu a novou investiční příležitostí…

Hurá, vlastníme

Dnes už je možné nahlas vyslovit kacířskou myšlenku, že vlastnické bydlení není pro všechny. Zároveň nájemní bydlení začíná ztrácet pejorativní příchuť, kterou získalo během posledních dvaceti let. Mít pana domácího přitom považovali Češi za první republiky podobně jako Němci nebo Rakušané za naprosto přirozené. Ještě v padesátých letech minulého století představovalo podle studie Deloitte nájemní bydlení v Německu, ve Francii i ve Velké Británii kolem poloviny celého bytového fondu. Poté začíná odklon směrem k vlastnickému bydlení a následně přichází korekce zpět k nájemnímu bydlení. Ve Francii nyní bydlí v nájmu zhruba 21 procent obyvatel, v Německu opět téměř polovina lidí, Britové preferují vlastní byty dodnes.
Češi se po revoluci za masivního přispění bank učí nevyhazovat peníze z okna, investovat do vlastního se stává módní záležitostí. Místy ale i pragmatickou. Měsíční výše splátky hypotéky se totiž v některých časových obdobích vyrovnala komerčnímu nájmu. Úvěry na bydlení – jejich objem se vyšplhal na 772,7 miliardy korun – jsou dnes nejvýznamnější příčinou zadlužení českých domácností. Jejich podíl se pohybuje na úrovni 70 procent všech bankovních úvěrů domácností. Za porevolučních dvacet let Češi ale zdaleka nedohnali západní Evropu. Z hlediska podílu objemu hypotečních úvěrů k HDP činí v průměru v Evropské unii 52 procent, u Česka dosahuje tento ukazatel pouze třinácti procent. Ani po kolena nesaháme Britům, kde se vyšplhal k 85 procentům.
Kromě bank umožnila stát se majitelem realit masivní privatizace bytů za ceny na hony vzdálené tržním. Na scénu tím vstoupili i lidé, kteří by za normálních okolností na byt nedosáhli. Tento výprodej obecního fondu pokračuje vzhledem k prázdným obecním kasám i v současnosti. Pokud budeme chápat jako kategorii vlastnického bydlení i družstevní byty – toto specifikum máme společné především se Slovenskem a Polskem – dostali jsme se dnes spolu s Estonskem a Lotyšskem výrazně nad průměr Evropské unie. V roce 2011 připadalo podle dat společnosti Deloitte v České republice 212 vlastněných bytů na tisíc obyvatel. Od roku 1990 se zároveň výrazně snižuje podíl nájemního bydlení až na současných zhruba dvacet procent. Trvale obydlených nájemních bytů je dnes v Česku 800 až 850 tisíc.

Stoletá perspektiva

Nájemní byty v soukromých rukou v Česku v roce 2000 představovaly zhruba deset procent fondu, v Rakousku o deset více, v Německu dokonce téměř padesát procent. Novější statistika pro ČR neexistuje, v ostatních zemích ovšem tento podíl stoupl do loňského roku v řádu jednotek procent.
S výjimkou Zdeňka Bakaly a Radovana Vítka, kteří spravují desítky tisíc bytů především na severní Moravě a v západních Čechách, v tuzemsku zatím vlastní nájemní byty pouze menší privátní investoři s desítkami, maximálně stovkami kousků. Celkem početnou skupinu představují tzv. mikroinvestoři – lidé, kteří si kupují druhý nebo třetí byt na pronájem.
V lepších časech považovali nákup bytu na hypotéku s cílem dlouhodobého příjmu z nájemného jako součást své investiční strategie především Španělé a Irové, kteří mají dodnes nejvyšší intenzitu bytové výstavby v unii. V Česku krize s pádem cen bytů o dvacet až třicet procent poprvé podkopala přesvědčení lidí, že na investici do nemovitostí se nedá prodělat. Filip Endal ze společnosti Deloitte ale tvrdí, že z velmi dlouhodobého hlediska neprohloupili. Expert srovnával čtyři typy investic – do akcií za předpokladu reinvestice dividend, dluhopisů s předpokladem reinvestice úroku, do zlata a investici do nájemního bydlení v Paříži. Nejvyšší reálný výnos přinesla investice do nájemního bydlení.

Doba ještě nedozrála

S koncem letošního roku zmizí po dvaceti letech jedna z hlavních bariér, která dosud přirozenému rozvoji trhu s komerčním bydlením bránila. Ani experti z branže se neshodnou, jaký dopad vlastně bude mít konec regulace nájemného na výši činží, na poptávku po pronájmech či na koupi bytů. Dlouhodobým efektem by ale mělo být to, že se hladina nájemného postupně usadí a trh začne fungovat na stejných principech jako trh s komerčními nemovitostmi typu kancelářských nebo nákupních center. > Byty s nízkým, ale stabilním výnosem kolem tří až pěti procent by se mohly časem stát zajímavým artiklem i pro institucionální investory typu penzijních fondů a pojišťoven, podobně jako je tomu v zahraničí, kde nemovitosti tvoří zhruba deset procent jejich portfolia.
„Investovat začneme, jakmile to bude možné. Bude nás zajímat striktně výnosová stránka věci. Pokud nebude mít nájemník na činži, zítra jde z bytu ven. To musí být rychlá a jasně definovaná akce bez ochranných lhůt. Vůbec nás nemůže zajímat sociální aspekt,“ říká Martin Skalický, investiční ředitel nemovitostního fondu Reico České spořitelny. Je přesvědčen, že se společnost ještě dostatečně neoprostila od emocí spojených s bydlením. „Když dnes někdo vykáže rodinu s dětmi, okamžitě je považován za sociální hyenu. To se musí změnit,“ tvrdí. Souvislost vidí s tím, že ani po dvaceti letech stát nedokázal definovat sociální bydlení a nastavit jasná pravidla, jak se o střechu nad hlavou pro potřebné postarat. Kromě tohoto rozměru brzdí chutě nakupovat byty ve velkém především občanský zákoník. Od roku 2014 by měl platit nový. „Ten současný poskytuje nadbytečnou ochranu nájemníkům, kterou ti seriózní nepotřebují a ti neseriózní zneužívají,“ tvrdí Zdeněk Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a majitel stovek nájemních domů. Dokládá, jak může nedokonalá legislativa výnos z nájemného řádně ponížit. „Majitel bytu může neplatiči vypovědět smlouvu až po třech měsících. Výpověď musí být písemná a musí být prokazatelně doručena, což bývá první problém. Po doručení běží od prvního dne následujícího měsíce po doručení tříměsíční výpovědní lhůta. Pokud nájemce byt neodevzdá, musí být žalován na vyklizení a po vynesení rozsudku musí majitel obstarat a zaplatit exekutora. Ztráta na nájmu může být i několik let.“ Ani chování pronajímatelů často z řad mikroinvestorů, kteří zpravidla nejsou ochotni poskytovat víceleté nájemní smlouvy, však ke kultivaci vztahů právě nepřispívá. „Majitelka bytu mi najednou zavolala, že si k nám veze skříň a stůl, které nemá kam uskladnit. Domácí v dalším bytě mi nedovírající okna, kterými táhlo, oblepil lepenkou, místo aby je nechal opravit. Potom mi nevrátil kauci s tím, že jsem mu poničila tepich. I banka s nekřesťanskou hypotékou mi po pár zkušenostech s pronájmy přišla seriózní,“ říká třicetiletá Kristýna.

Inspirace panelákem

I pokud by se nyní investoři nakrásně rozhodli nakupovat, neměli by zřejmě i přes velké množství volných prostor co. Těžko si představit, že by si pořídili sto jednotlivých bytů, čímž by si zároveň koupili sto různých společenství vlastníků jednotek i s jejich problémy. Profesionálové budou také požadovat trochu jinou skladbu a podobu bytů, než nyní developeři nabízejí. „Domnívám se, že dobrou inspirací mohou být typy bytů v panelových domech, které tímto nechci nijak obhajovat, ale jejich dispozice i výstavba je velmi efektivní. Developeři se o tuto oblast určitě již zajímají,“ soudí Filip Endal.
Ti si ale nejspíše počkají právě na institucionální investory, se kterými uzavřou partnerství. Zatím se rychloobrátkové filozofie svých projektů jen tak nevzdají. „Pro nájemní bydlení mluví určitá neochota uvalit na sebe v současné těžší době úvěry a hypotéky. Na druhou stranu rádi nemovitosti vlastníme. Minimálně tedy ještě jednu generaci bude dominance ve vlastnickém bydlení,“ soudí Jaroslav Žižka z Orco Property Group. Ani bankéři nehlásí, že by u nich klienti ve velkém poptávali úvěry na nájemní bydlení, které by zřejmě musely mít podobné parametry jako hypotéky. „V minulosti byl zájem o úvěry na malé luxusní projekty pro expaty, kde bylo nájemné absolutně mimo trh. Loni jsme ale začali v Libereckém a Moravskoslezském kraji úvěrovat pět projektů s komerčním nájmem,“ říká Pavel Kühn, ředitel developerského centra České spořitelny.
Bankéři jsou ale k tomuto segmentu zatím nedůvěřiví. Všichni klienti spořitelny totiž měli garanci Státního fondu rozvoje bydlení, který začíná podnikatele lehce provokovat k zamyšlení se i nad touto formou bydlení. Ovšem vzhledem k podpoře, kterou stát uděluje těm, co se rozhodnou byt koupit, o žádnou velkou revoluci zatím nepůjde.