Pronájem obchodů na Ruzyni provázejí spory
Nářky nájemníků v nákupních centrech a jejich spory s majiteli se již pomalu stávají českým evergreenem. Nikdo by ovšem nečekal krizi na jednom z nejlukrativnějších obchodních míst v Praze, na ruzyňském letišti. Přesto tam v březnu založilo více než dvacet nespokojených nájemníků sdružení, které bojuje za změny obchodních podmínek. O pražském letišti se tradovalo, že na něm obchodníci zbohatnou do dvou let. Nyní ale podnikatelé tvrdí, že naopak krachují. Diametrální změna nastala po dostavbě nového terminálu Sever 2 a výměně managementu Letiště Praha. „Vedení nás dře z kůže,“ tvrdí nájemníci. „Snažíme se nastavit standardní komerční podmínky,“ oponuje však ředitelka letiště Hana Černochová.
Nájemníci se bouří.
První podlaží spojovací budovy a prst C nového letištního terminálu se cestujícím s předstihem otevřely loni v září. Pásku samotného terminálu poprvé přestřihl premiér Jiří Paroubek letos 13. ledna, podruhé (o čtyři dny později) řečnil prezident Václav Klaus. Ani ne o dva měsíce později se na letišti konala ustavující schůze Sdružení nájemců Letiště Praha. Jako cíl si stanovilo radikální změnu nájemních podmínek. Do sdružení postupně vstoupilo více než dvacet firem, v seznamu figurují například společnosti ČSA, Unimex, Fast Food Servis, Airport Crystal nebo Classic Invest. Sdružení požaduje především odstranění minimálního nájemného z obratu, a to zpětně od září loňského roku, a snížení fixního nájemného na základě cenové mapy, která by zohlednila atraktivnost jednotlivých ploch. „V prstu C a ve spojovacím objektu probíhal od září pouze zkušební provoz, odlétalo odtud pouze několik letadel denně. Přesto museli nájemníci platit fixní nájemné, kterého nemohli vinou letiště zdaleka dosáhnout. Obchodníci se tak dostávali do ztráty ve výši statisíců korun měsíčně,“ vysvětluje důvody nespokojenosti nájemníků tajemník sdružení Petr Juklíček. Dodává ovšem, že nájemci strádají i v běžném provozu po otevření celého terminálu. Počet cestujících prý totiž zdaleka nedosahuje předpokládaných čísel, chybí také několik mostů pro nástup cestujících do letadel, a pasažéři se proto v některých částech budovy vůbec nezdržují. Suma sumárum, obchodníci nevydělají ani na nájem. Jediným dosavadním ústupkem vedení letiště bylo zrušení minimálního obratového nájemného za září až leden. S tím se ovšem odmítá sdružení smířit. Jeho členové nicméně uznávají, že své požadavky nemohou prosazovat právní cestou. Letiště po nich totiž požaduje pouze to, k čemu se zavázali ve smlouvách. „S bývalým vedením jsme měli uzavřeny smlouvy o smlouvách budoucích. V září, několik dní před otevřením, nám nový management předložil jiné smlouvy s postojem „ber, nebo nech ležet“. Do zařízení prostor jsme již ale měli nainvestovány miliony korun. V časové tísni jsme podepsali,“ říká jeden z členů sdružení, který si nepřeje být jmenován. „Důvodem k výpovědi je totiž i to, že šestkrát po sobě zaplatím pouze minimální nájemné, což prý znamená, že nejsem dobrý obchodník,“ dodává.
Výběrová řízení způsobila revoluci.
„Staré smlouvy obsahovaly řadu nestandardních prvků značně omezujících možnosti a práva pronajímatele. Některé smlouvy o smlouvách budoucích se odchylovaly od podmínek stanovených u ostatních nájemců. Obsahovaly například několikanásobky standardního pětiletého pronájmu, podstatné rozdíly v cenách, v některých případech bylo nájemné dokonce nahrazeno bezplatnou výpůjčkou prostor. Tyto excesy se v nových smlouvách již neobjevují, což mohlo vést ke zklamání některých nájemců,“ říká ředitelka letiště Hana Černochová, jež do této pozice nastoupila před koncem června loňského roku. Nahradila odvolaného Martina Kačura, kterému dělala ekonomickou náměstkyni. Nová ředitelka nezměnila jen smlouvy. Na nájemce dosud neobsazených prostor se rozhodla vyhlašovat standardní soutěže, což, jak říká, způsobilo na letišti malou revoluci. Na prostory v původním terminálu se totiž žádná veřejná výběrová řízení neuskutečnila. Rovněž o plochy v novém terminálu nájemníci nesoutěžili. „Veřejná výběrová řízení na nájemce jsme nedělali a ani jsme nemuseli. Sami jsme hledali firmy s vhodnou skladbou produktů a silným zázemím. Mezi nimi jsme dělali jakási vnitřní výběrová řízení. Na druhý terminál jsme vybrali firmy, které se osvědčily na prvním,“ vysvětlil týdeníku EURO bývalý ředitel Martin Kačur. Ocitnout se mezi vyvolenými nebylo zřejmě jednoduché. Staré pořádky popsal týdeníku EURO ředitel českého zastoupení společnosti Travelex Jiří Krejča. Na pražském letišti se firma snažila uchytit od roku 1993. Podařilo se jí to až v roce 1998 poměrně složitým modelem. Banka, která financovala rozvoj letiště, měla ve smlouvě zakotvenu možnost provozovat tam finanční služby. S touto bankou se Travelex dohodl a začal je provozovat za ni. „Jinak bychom se na letiště zřejmě vůbec nedostali,“ zavzpomínal.
Jako jinde ve světě.
Nespokojení ale nejsou jen starousedlíci, kteří si stěžují na změny podmínek. Ve sdružení figurují i firmy, které na starém terminálu nepodnikaly. Představitelem jedné z nich je Jovo Savič, majitel populárních pražských restaurací Kogo. Na letišti provozuje dva měsíce kavárnu. „S obchodní politikou jsem velmi nespokojený, investoval jsem do kavárny hodně peněz, a přesto uvažuji o odchodu. Mé prostory zatím nefungují jako odletová hala, protože tu chybí mosty. Kdybych měl čekat ještě rok, než budou postaveny, asi tu vykrvácím,“ říká. I sama Černochová uznává, že finanční výsledky obchodníků dosud nemusely být právě excelentní. Soudí nicméně, že „minimálního obratu sice nedosáhli všichni, avšak vykázat nižší obrat není složité“. Poukazuje také na to, že letní letová sezona, která generuje největší zisky, začala v dubnu a obrat v tomto měsíci rostl firmám o desítky i stovky procent. Za pravdu jí do jisté míry dává i Richard Kalhous, ředitel společnosti HDS Retail Czech Republic, která provozuje na letišti pět obchodů s tiskem. On sám vidí požadavky sdružení jako nereálné. „Provozujeme prodejny na sedmdesáti letištích světa a všude platíme fixní a obratové nájemné se stanovenou minimální výší. Stejně tak letiště nemívají cenové mapy,“ uvedl.
Černochová prostě obchodníkům ustupovat nehodlá. Domnívá se naopak, že nájemné má ještě co dohánět. A zaštiťuje se studií renomované firmy, která ocenila metr prostoru na pražském letišti dokonce na více než sto eur. Pro srovnání, na budapešťském letišti, kterým projde ročně osm milionů pasažérů, zaplatí podnikatel za metr čtvereční 125 eur, ve Varšavě se sedmi miliony odbavenými si pronajme prostor za 120 až 130 eur měsíčně. Obchodníci v Ruzyni přitom ve skutečnosti platí podle nových smluv 1800 korun za metr čtvereční měsíčně (zhruba 65 eur). Obratové nájemné je podle informací týdeníku EURO závislé na druhu sortimentu, zhruba ale činí pět procent. Minimální nájemné je určeno individuálně.
Retailové změny.
Část obchodů na letišti je stále neobsazená. Představitelé sdružení nájemců tvrdí, že za současných podmínek si obchody nikdo ani nepronajme. „Do soutěží se nám na jedno obchodní místo hlásí osm až devět zájemců včetně velkých retailových i gastro řetězců. Některá výběrová řízení již proběhla, vzešlo z nich čtrnáct nových nájemců, například Sparkys, PFV, CHI Czech (Coffeheaven), Neoluxor nebo Interfood. Další řízení připravujeme. Na optimální složení nájemců některých prostor jsme nechali zpracovat marketingovou studii,“ říká Černochová. Domnívá se, že ne zcela optimální marketingový mix na pražském letišti je příčinou menšího komerčního výnosu na jednoho cestujícího, než je průměr Evropy. Procházka po ruzyňském letišti svědčí o tom, že někteří obchodníci nedokázali reagovat na změny struktury cestujících a do jejich prodejen se zákazníci nehrnou. „Lowcostové“ pasažéry nechává chladnými nabídka luxusních obchodů, navíc často jsou vedle sebe umístěny dva se stejným sortimentem. Rukavice a šály za tři tisíce korun také zřejmě nebudou šlágrem začínající letní sezony. Na druhé straně, na výrazný nárůst cestujících, na který byl projektován nový terminál, si podnikatelé ještě počkají. Jednání o výkupu pozemků pro novou přistávací dráhu stále váznou, kvůli snížení hlukových limitů se musí předělávat studie o vlivu stavby na životní prostředí (tzv. EIA). Bez třetí ranveje nemohou obchodníci počítat, že by do jejich krámků zavítaly miliony dalších pasažérů.
