Nechcete byt? Máme jich na skladu dost

Čeká nás stagnující nebo mírně rostoucí trh s novým bydlením

Začátkem března se zdálo, že i ti největší optimisté v Česku jsou málo optimističtí. Tedy alespoň pokud jde o nové bydlení. Po masivním prodeji bytů, který loni vyšroubovalo předpovídané zvýšení DPH, se očekávalo výrazné ochlazení na trhu. Developeři přesto začátkem jara uváděli, že prodali více bytů než za stejnou dobu vloni. Banky, aby nalákaly nové klienty, se předháněly ve snižování úroků a odpouštění poplatků. Po půl roce je situace otočená o sto osmdesát stupňů. Developeři přiznávají propad prodeje a banky zase nižší objem poskytnutých hypotečních úvěrů. A důvodem není jen uklidnění loňské hysterie. Také hráči na trhu s bydlením se musejí smířit s tím, že některé podmínky se, třeba jen krátkodobě, v důsledku finanční krize mění.

Pokles prodeje Pokud porovnáme čísla z rezidenčního trhu za loňský rok s těmi letošními, situace vypadá na první pohled hrozivě. Propad prodeje hlásí všichni developeři. „Meziročně nám klesly prodeje o 25 až 27 procent,“ říká Dušan Kunovský, předseda představenstva společnosti Central Group. Údaje jsou prý srovnatelné s výsledky z roků 2005 a 2006. Kunovský dodává, že ten, kdo snížení nezaznamenal, přišel buď s nějakou převratnou novinkou na trh, nebo neříká pravdu. „Bylo jasné, že letos přijde pokles. Nepovažujeme to za nic zlomového,“ tvrdí Tomáš Pardubický, výkonný šéf společnosti Finep. Konkrétní údaje firma nezveřejňuje.
Nejen developeři, ale i další hráči z rezidenčního trhu zdůrazňují, že loňský rok byl naprosto výjimečný. „Očekávalo se zvýšení DPH a každý, kdo uvažoval o koupi bytu, se to snažil stihnout před koncem roku,“ vysvětluje Tomáš Drábek, šéf retailového nemovitostního financování v UniCredit Bank. I přes předpokládaný útlum zájmu nelze říci, že by současný stav byl jen logickým uklidněním po vypjaté aktivitě z loňského roku.
Zvýšily se hypoteční sazby a posiluje koruna. „Domnívám se, že se na poptávce po bytech projeví i deregulace nájemného,“ tvrdí Drábek. Navíc banky mění svůj postoj. Podobně jako developeři komerčních nemovitostí, bojují i ti z rezidenčního trhu s dostupností úvěrů. „Chování bank je oportunističtější. Před rokem se praly o developerské projekty. Situace se ale změnila,“ naznačuje Pardubický. Banky si dnes prý více vybírají. Dívají se nejen na kvalitu projektu, ale i na bonitu developerské skupiny. „Na většinu projektů developeři účelově zakládají společnosti. Pro banku je ale důležité, kdo za nimi stojí. Dříve daly hodně na projekt jako takový, teď je zajímá celek,“ dodává Pardubický. Banky prý přistupují ke klientům selektivně. Zatímco velký developer rezidenčních projektů získá úvěr s deseti procenty vlastního kapitálu, menší potřebuje třicet procent.

Očistná kúra Někteří stavitelé se mohou kvůli financím dostat do problémů. „Změnu podmínek financování pociťují hlavně malí developeři,“ říká Drábek. Stejně jako na trhu s komerčními nemovitostmi se na rezidenčním otevřeně hovoří o tom, že současnou krizi někteří nepřežijí. „Trh projde určitou očistnou kúrou, která byla potřebná,“ domnívá se Kunovský. Vždyť v dobách boomu, kdy Češi kupovali byty, aniž by developer ještě kopl do země, podnikal v rezidenčním developmentu kdekdo. Šéf Finepu Pardubický neočekává, že budou developerské firmy krachovat. „Zcela jistě ale menší developeři, kteří měli jeden dva projekty a kteří spoléhali na silné bankovní financování, nebudou mít šanci utáhnout vyšší požadavky bank. Projekt budou muset prodat jako celek, nebo prodají pozemek, případně se do projektu nepustí vůbec.“
Přístup k penězům nemají komplikovanější jen investoři. Na to, že někteří odejdou z finančního ústavu s nepořízenou, si museli zvyknout i žadatelé o hypoteční úvěry. Zpřísnění podmínek pro udělování úvěrů, které se dotklo hlavně nízkopříjmových skupin a projevilo se v poklesu cen nejlevnějšího bydlení, tedy panelákových bytů, je veřejným tajemstvím. Banky totiž na dotaz, zda změnily podmínky, odpovídají, že nikoliv, protože je již v minulosti nastavily obezřetně. Jen Česká spořitelna na jaře zveřejnila, že začala podrobněji zkoumat smlouvy přes externí zprostředkovatele. Byly prý sedmkrát rizikovější než smlouvy uzavírané pod střechou spořitelny. Zástupce Hypoteční banky tvrdí, že spolupráce s externími bankéři se v posledním období výrazně nezměnila.
Dle údajů ministerstva pro místní rozvoj poskytly banky za první pololetí letošního roku o dvacet procent méně úvěrů na bydlení. Vloni za stejné období půjčily téměř pětasedmdesát miliard korun, letos jen šedesát. „Měli bychom si však uvědomit, že letošní rok je silnější než rok 2006,“ tvrdí Pavla Hávová, tisková mluvčí Hypoteční banky. Výsledky jednotlivých bank se výrazně liší. Zatímco Česká spořitelna poskytla do pololetí úvěry ve výši 11,7 miliardy korun, loni ve stejném období to bylo 25,6 miliardy korun. Naopak Komerční banka hlásí v pololetí nárůst o více než 27 procent na 82,3 miliardy korun. Banky očekávají, že čísla za celý rok budou v porovnání s těmi loňskými nižší. A to nejen kvůli extrémnímu prodeji v loňském roce. Připomínají celkové zpomalení rezidenčního trhu, avizované zvýšení úrokových sazeb na konci roku a inflaci. „Banky i developeři budou rozjíždět podzimní reklamní kampaně. I z toho bude patrné, jak vidí svůj byznys do budoucna,“ uvažuje Drábek.

Tisíce nových bytů Přestože developerům klesl letos výrazně prodej, řada z nich ohlásila rozsáhlé projekty. Finep hodlá v Západním Městě nabídnout deset tisíc nových bytů, Orco 2500 jednotek v Bubnech, firma Sekyra Group zveřejnila záměr postavit tisíce bytů na Smíchově, Žižkově a Rohanském ostrově, Red Group 1500 bytů v Jinonicích. Tisíce bytů plánuje uvést na trh také Central Group. O velkolepých plánech hovoří v situaci, kdy ti, co loni prodávali desítky bytů, najdou nyní měsíčně kupce jen pro jednotky kusů. „Můžeme očekávat lokální problémy s prodejností,“ říká Drábek. Realitní agenti se domnívají, že případné komplikace vyřeší již předem banky. Pokud by se situace na rezidenčním trhu zhoršila, poskytnou developerům na další etapu výstavby méně peněz, v krajním případě nedají žádné.
Developeři, kterých se to týká, se poklesu zájmu o tuto lokalitu neobávají. „Podle našich analýz, zejména dle marketingového průzkumu, který jsme ve spolupráci s agenturou STEM/MARK uskutečnili v červnu tohoto roku, uvažuje čtvrtina domácností z Prahy a okolí v horizontu tří let o koupi nového bytu nebo domu v hlavním městě,“ vzhlíží k budoucnosti optimisticky Kunovský.
Mezi těmi, s nimiž developeři počítají jako s potenciálními kupci nových bytů, figurují hlavně obyvatelé starších bytů. Investoři tak vyvracejí hlasy těch, kteří tvrdí, že trh s byty v Praze je již nasycen. V počtu bytů v poměru k počtu obyvatel si Česká republika nevede špatně. Na tisíc lidí připadá zhruba 440 bytů. „Zásadní problém je však v kvalitě bytového fondu. Kolem třiceti procent všech bytů u nás je v dosluhujících panelových domech,“ říká Kunovský s tím, že kvalitních nových bytů a domů je v Praze stále nedostatek. Další skupinu eventuálních klientů tvoří mimopražští obyvatelé. „Pořídit si druhý byt v Praze se stalo trendem. Tento byt si kupují jako investici, nebo v něm například bydlí děti při studiích v Praze,“ dodává Kunovský. Významný je i zájem cizinců. „Domnívám se, že do budoucna budeme stále častěji vidět mezi kupujícími Rusy,“ tvrdí Drábek. Na rozdíl od Britů, kteří se dívají na ziskovost investice, proti které dnes hovoří například rostoucí kurz koruny, Rusové se při pořízení bydlení rozhodují také podle jiných kritérií, například jak se jim nemovitost líbí. Proto se často nebrání vysokým investicím, které nemusejí být dlouhodobě tak rentabilní.

Loni plus šestnáct Minulý rok rostly ceny bytů v Praze dle analýzy mezinárodní realitní společnosti King Sturge v průměru o šestnáct procent. Ceny novostaveb v některých lokalitách ale podražily až o třicet procent. „Je nutné rozlišovat, o jaký jde projekt a kde se nachází. Očekávám, že zvyšování cen v novostavbách se bude pohybovat mezi pěti až deseti procenty. Dojde tedy ke zpomalení růstu, nikoliv ale k poklesu cen,“ míní Pardubický. Jak vyplývá z údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ), rostly nabídkové ceny bytů v Česku ve druhém čtvrtletí letošního roku v průměru o čtvrtinu. V Praze byl nárůst mírnější, zhruba o devatenáct procent. Zdražuje se tak i přes výrazný propad poptávky. „V případě nových bytových projektů se nižší poptávka na cenách neprojevila, i v roce 2008 ceny poměrně výrazně rostou,“ komentoval situaci Petr Višňovský, obchodní ředitel společnosti Lexxus.
Je ale pravdou, že nabídková cena se může výrazně lišit od toho, co kupující skutečně zaplatí. Někteří developeři totiž nabízejí bonusy, jako jsou vybavení kuchyně zdarma, hrazení splátek hypotečních úvěrů po určitou dobu či slevy z inzerované ceny. Další vývoj ovlivní hlavně to, zda se nebudou prohlubovat komplikace na finančních trzích v západní Evropě. „Pokud současná finanční krize nepovede ke snížení příjmů domácností a nedojde k výraznějšímu snížení poptávky po bytech, pravděpodobně nelze ani očekávat, že by došlo k výraznějšímu poklesu cen nových bytů,“ odhaduje Petr Sunega ze Sociologického ústavu Akademie věd.
Zcela jiný scénář by nastal, pokud by se finanční krize na ekonomice České republiky podepsala závažněji. Firmy by byly nuceny propouštět či omezovat výrobu, domácnostem by klesly příjmy a snížila by se koupěschopná poptávka. Developerům by zůstaly dokončené nebo rozestavěné byty. „V takovém případě by bylo možné očekávat, že budou nuceni dříve či později snížit ceny, aby prodali. Pokud by museli jít s cenami až pod úroveň nákladů, hrozil by zejména v případech malých firem, které se nemohou zahojit v jiných oblastech stavební produkce, až jejich krach,“ tvrdí Sunega. Upozorňuje ale, že výstavba nových bytů v bytových domech tvoří menší část celkové bytové výstavby v Česku. Více než polovina připadá podle ČSÚ úřadu na byty v rodinných domcích.
V současné době však všichni realitní hráči s pesimistickou variantou nepočítají. Nepředpokládají, že by nám na trhu s novým bydlením v souvislosti k finanční krizí hrozily ohromné zvraty. „V krátkodobém horizontu, kvůli volatilitě trhu, může dojít ke stagnaci. Očekávám, že se to bude týkat hlavně staršího bydlení. U nové výstavby může dojít k prodloužení doby prodeje,“ říká Pardubický. „Čeká nás stagnující nebo mírně rostoucí trh,“ domnívá se Drábek z UniCredit Bank.

Vidí i pozitiva Někteří developeři vidí v současné situaci i určitá pozitiva. Například klesající ceny stavebních pozemků. „V průběhu dvou měsíců jsme se setkali se třemi případy, kdy nám majitelé nabízeli pozemky a během doby snížili cenu o deset až patnáct procent,“ říká Kunovský. O dlouhodobý trend ale jít nemusí. „Je to důsledek toho, že na trhu je méně likvidity. Ve střednědobém horizontu je pozemek nejjistějším aktivem,“ tvrdí Pardubický. Pro developery se také zlepšila spolupráce se stavebními firmami. „Developeři byli dříve téměř v postavení prosebníků. Situace se otáčí,“ tvrdí Kunovský z Central Group.
Realitní odborníci připouštějí, že jsou pryč doby, kdy koupě bytu znamenala značně výnosnou investici. Po hypoteční krizi v USA také Češi pochopili, že investice do nemovitostí není zcela bez rizika a že hodnota bytů nebo rodinných domků může výrazně klesnout. Mýtus „zázračná“ investice notně přiživovaly statistické údaje, které popisovaly rezidenční trh v Praze. Od roku 1989 nás totiž nepotkal žádný výrazný krach či krize. O té se začíná hovořit až právě v souvislosti s událostmi ve Spojených státech. Dnes je již každému jasné, že byty i rodinné domky bezrizikovou investici rozhodně nepředstavují.
„Ceny nemovitostí sice nevykazují takovou volatilitu jako například ceny akcií, ale k vyšší rizikovosti přispívá například nižší likvidita, vysoké transakční náklady, nepřemístitelnost v prostoru a v neposlední řadě i vysoká cena nemovitostí v relaci k příjmu investora,“ vysvětluje Sunega. Kromě toho některé studie OECD ukázaly, že cenové cykly jsou v případě nemovitostí daleko delší než v jiných oblastech ekonomiky. Mohou trvat deset i patnáct let. „Na druhou stranu je pravda, že po období poklesu se ceny zpravidla nejen vrátí na svou původní úroveň, ale ještě ji překročí,“ dodává Sunega. Kolik že dnes stojí dům na Floridě?

GRAF:
Bydlíme ve starém Zastaralost bytového fondu vybraných zemí v procentech