Firma má zájem o vstup strategického partnera, který přinese hotovost a know-how
Holanďan Remon Vos měl dobré tušení, když loni na jaře odsunul primární úpis akcií (IPO) společnosti CTP Invest, kterou před deseti lety založil s Eddy Maasem. Přitom ještě loni se zdálo, že český realitní trh bude směřovat stále vzhůru a to, že se situace může změnit o sto osmdesát stupňů, si nepředstavoval snad nikdo. Developerské firmě CTP patří více než čtyřicet procent trhu s logistickými a průmyslovými prostorami v Česku. Podobně jako ostatní developeři muselo CTP kvůli současné krizi změnit strategii. Ztížený přístup k penězům znamená, že společnost je nucena stanovit priority a rozhodnout, které projekty dokončí a které pozastaví. „Musíme být opatrní,“ říká Vos a přiznává, že než se podařilo dohodnout bankovní úvěry, byla firma ve složité finanční situaci.
Trh s logistickými a průmyslovými prostory má za sebou příznivé roky. Firmy, ať již české či zahraniční, měly zájem po celé republice o prostory, které by mohly využít jako sklady, call centra či výrobní haly. „V počátku našeho podnikání jsme postupovali pomalu, vždy jsme začali stavět jednu budovu, tu jsme dokončili, a teprve poté jsme se pustili do dalšího projektu. Od roku 2005 jsme ale na trh dodávali ročně několik projektů najednou,“ popisuje Vos. Dle statistik mezinárodní realitní společnosti King Sturge patří aktuálně CTP 41procentní tržní podíl a silnou pozici má především v regionech. „Praze se programově vyhýbá,“ upřesňuje Ondřej Novotný, analytik české pobočky King Sturge. Portfolio nemovitostí CTP má hodnotu přesahující miliardu eur. V roce 2007 získala firma z pronájmů 45 milionů eur, letos do poloviny roku vybrala na nájemném 31 milionů eur. Za celý letošní rok by se tato suma měla pohybovat kolem 70 milionů eur. „Pronájem prostor se nám nikdy dříve nedařil tak dobře jako nyní,“ tvrdí Vos.
Rozhodují peníze
Další část byznysu, kterým se CTP zabývá, tedy development, již tak růžově nevypadá. „Podstatně jsme změnili naši strategii,“ říká Vos. Ještě před rokem si firma mohla dovolit spekulativní výstavbu, to znamená, že až po dokončení projektu hledala nájemce. Dnes jsou ale podmínky na trhu jiné. „Nezačneme výstavbu, dokud nebudeme mít nájemce,“ dodává Vos. Jedním z důvodů je riziko, že by plochy zůstaly volné. Dle King Sturge vzrostla míra neobsazenosti u logistických a průmyslových nemovitostí z červnových 14,3 procenta na současných 17,2 procenta. Druhou příčinou jsou těžkosti s financováním. „Ještě donedávna nevyžadovaly banky žádný předpronájem, nicméně to se určitě změní. Jako částečná garance příjmů a potvrzení správnosti lokality a úspěchu projektu by podle mého názoru mělo stačit třicet až padesát procent uzavřených předpronájmů,“ tvrdí Milan Korbelář, vedoucí oddělení průmyslových nemovitostí King Sturge.
Ostatně to, že společnost CTP byla ve vážné finanční situaci, připouští i její spolumajitel. „Pro každou firmu, jako je CTP, má současná finanční krize vliv na plánování cash flow. V roce 2007 jsme chtěli vstoupit na burzu, nejprve v dubnu, potom jsme to odsunuli na září. Dnes jsem rád, že jsme IPO neprovedli,“ vysvětluje Vos. Firma musela hledat jiný způsob, jak si zajistit peníze. Tím měl být přímý prodej akcií, takzvaný private placement, na němž se firma dohodla s investory, kteří měli zájem účastnit se původně zamýšleného IPO. Smlouva, na jejímž základě by se stali podílníky CTP, měla být uzavřena v říjnu. Ale nestalo se tak. Společnost CTP získala peníze prostřednictvím bankovních úvěrů. V současné době spolupracuje se sedmi bankami. Poslední z nich, ING, poskytla nedávno developerovi 79 milionů eur. „Než jsme uzavřeli smlouvy s bankami, zpozdili jsme se s platbami našim dodavatelům,“ přiznává Vos. Tím největším věřitelem byla pravděpodobně společnost Skanska. „Uzavřeli jsme smlouvu a Skanska pro nás pracuje na jiném projektu,“ tvrdí Vos. Zdroj týdeníku EURO ale uvádí, že problémy s placením pokračují. „Obchodní model CTP považuji za velmi odvážný,“ konstatuje dobře informovaný manažer, který nechce být jmenován.
Je jasné, že dohodou s bankami potíže CTP nekončí. Trh s průmyslovými a logistickými prostory čeká zpomalení. Statistická data tento trend potvrzují. Z údajů mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield vyplývá, že v prvních třech čtvrtletích klesla nová výstavba průmyslových a logistických prostor oproti stejnému období loni o více než pětinu a pronájem se snížil o 27 procent. „V souvislosti s obecným poklesem hospodářské výkonnosti se dá očekávat útlum výroby, následně pokles kupní síly, spotřeby a logistického obratu. Je tedy pravděpodobné, že dojde také ke snížení poptávky po průmyslových a skladových prostorech,“ vysvětluje Korbelář s tím, že očekávat můžeme především útlum výstavby nových parků, hlavně těch, které jsou rozvíjeny na spekulativní bázi. „Developeři se budou dále poohlížet po pozemcích v klíčových regionech, ke kterým bezpochyby patří Praha a následně lukrativní lokality v blízkém okolí Plzně, Brna a Ostravy,“ říká Korbelář. Naopak ochlazení zájmu očekávají analytici v lokalitách, které se začaly slibně rozvíjet – Hradec Králové, Ústí nad Labem či Mladá Boleslav.
Nejdřív nájemci
Společnost CTP potvrdila, že příští rok chce na trh uvést 350 tisíc metrů čtverečních logistických a průmyslových ploch. „Většina z nich je pronajatá,“ dodává Vos s tím, že co se týká další výstavby, je firma závislá na financování. Kritériem při rozhodování o tom, kterou budovu dostaví dřív, je uzavření přednájemních smluv. „Pokud mám jeden projekt, u kterého jsou zajištěny nájemci a u druhého nikoliv, budu pokračovat v projektu s nájemci a ten druhý pozastavím,“ vysvětluje. Společnost nyní pozastavila výstavbu poslední fáze brněnského projektu Spielberk Office Centre, tedy hotelu a mrakodrapu, a volné peníze využila na výstavbu objektů pro Honeywell v Brně.
CTP vyjednává s bankami o dalším financování nového portfolia a také s investory o private placement. „Myslím ale, že v současné době si moc neví rady, co dělat. Je těžké porozumět trhu, kde je panika a lidé nevědí, jakou má co hodnotu. Investoři se nebudou v těchto podmínkách rozhodovat,“ konstatuje Vos. Společnost CTP, přestože nyní konkrétní jednání nevede, chce nalézt strategického partnera. Vos odhaduje, že správný čas bude na začátku příštího roku. „Bude to někdo, kdo přinese do firmy cash a znalosti.“
Graf
Červené Česko
Podíl jednotlivých developerů logistických a průmyslových prostor v regionech
Pramen: King Sturge
