V poslední době skloňuje česká investorská veřejnost v mnoha pádech pojem „fond kvalifikovaných investorů“, a to zejména v souvislosti s nemovitostními investicemi. Fondy kvalifikovaných investorů mají nespornou výhodu v pětiprocentní sazbě daně z příjmu proti běžné 24procentní. Na druhé straně jde o subjekty kolektivního investování podléhající regulaci, což přináší řadu omezení, povinností a nákladů, které daňovou výhodu relativizují. Potenciální investor, přicházející zpravidla z nemovitostního trhu, zde často vidí pouze výhodný daňový režim. Po zhodnocení dopadů regulace a dalších nákladů však nebývají původně optimistická očekávání naplněna.
Podmínky.
Fondy kvalifikovaných investorů mohou vznikat jako podílové nebo investiční (tedy jako regulované akciové společnosti). V důsledku nemožnosti provádět odpisy majetku v podílových fondech však dnes reálně přichází v úvahu pouze fond investiční, kterým se budeme dále zabývat. Investiční fondy mohou být zcela samosprávné nebo některé činnosti outsourcovat.
Fondy kvalifikovaných investorů mohou být založeny nejdéle na deset let. Doba nemůže být nijak prodloužena, a nesfúzuje-li fond s jiným, „mladším“, musí se po stanoveném období zlikvidovat. Fond nesmí nabízet akcie veřejnosti a může mít nejvýše 100 investorů. Investovat smí pouze institucionální (například banka, pojišťovna či penzijní fond) nebo jiný zkušený investor na základě svého prohlášení (třeba i fyzická osoba). Minimální investice musí přesahovat milion korun.
Vztahy mezi akcionáři investičního fondu je (nad rámec úpravy stanov) vhodné řešit akcionářskou dohodou, která upravuje především způsob jeho řízení, jmenování managementu, nakládání s investicemi, exitu investorů a řešení konfliktních situací.
Omezení investic.
Druhy investic fondu a jejich případná omezení stanoví výlučně statut. Ten je klíčovým dokumentem fondu, protože zákon zde žádné investiční limity nestanoví. Statut a veškeré jeho změny schvaluje Česká národní banka. I proto by již při založení fondu měl být statut vytvořen dostatečně flexibilní.
Určitá omezení zde však existují. Podle výkladu České národní banky nesmějí fondy investovat všechny své prostředky pouze do jednoho aktiva (například jedné nemovitosti), protože zákon vyžaduje, aby investice byly vždy do jisté míry rozloženy. Fond také nesmí vykonávat jinou aktivitu než zákonem vymezené kolektivní investování. Development nemovitosti nebo jinou, například výrobní činnost by proto fond měl zadávat třetí osobě na smluvním základě.
Vznik a činnost.
Ke vzniku fondu je třeba licence České národní banky. Ta zkoumá především původ kapitálu, plán obchodní činnosti, zkušenost a kvalifikaci vedoucích osob a také, zda statut fondu splňuje zákonná kritéria a je v souladu s obchodním plánem. Licenční řízení trvá zhruba jeden až tři měsíce a teprve poté je možné zapsat investiční fond do obchodního rejstříku.
Zakladatelé musejí před vznikem fondu plně splatit základní kapitál ve výši nejméně 300 tisíc eur. Do jednoho roku po udělení licence musí vlastní kapitál fondu dosáhnout nejméně 50 milionů korun. Zákon zde nepřipouští nepeněžité vklady, a proto nelze do fondu vložit například nemovitost. Řešením však může být získání podílu na existující společnost s nemovitostí v majetku a následné převzetí jejího jmění.
Majetek fondu musí být v úschově nebo přinejmenším pod kontrolou depozitářské banky, která také dává souhlas k nakládání s majetkem. Povinný je také čtvrtletní reporting o hospodaření fondu podávaný České národní bance.
Plánování základem úspěchu.
Při úvahách o založení fondu kvalifikovaných investorů je třeba si uvědomit, že jasná výhoda pětiprocentní daně z příjmu je vykoupena řadou právních a daňových omezení a zvýšenými náklady spojenými s regulací. Devatenáctiprocentní úspora na dani z příjmu je tak v praxi skutečně iluzí. Regulační náklady jsou však víceméně fixní a s rostoucím objemem majetku fondu jejich význam klesá. Pečlivé komplexní plánování investice a konzultace s daňovými a právními poradci jsou tak při úvahách o založení fondu kvalifikovaných investorů naprosto nezbytné.
Co dále?
Ministerstvo financí v současnosti chystá změny, které by měly fondům kvalifikovaných investorů zjednodušit život. Mělo by být zrušeno omezení doby trvání fondů na deset let a především odstraněna absurdní nemožnost provádět odpisy movitého a nemovitého majetku v podílových fondech. Doufejme, že uvedené změny přispějí k dalšímu rozvoji této zajímavé investiční příležitosti.
