Jonathan Thompson
V lákání investorů, kteří ukládají peníze do nemovitostí, byla dosud Česká republika neobyčejně úspěšná. Jonathan Thompson, ředitel pro oblast nemovitostí a stavebnictví společnosti KPMG, se ale domnívá, že hlavním tématem současnosti je přitáhnout dlouhodobé zahraniční investory. Ti příležitostní, mezi které patří například irské nebo izraelské fondy, se totiž nyní snaží své majetky v Česku prodávat. „Trh s investicemi do nemovitostí získává silně nadnárodní charakter, čímž se poněkud mění i trh český. Bude muset být více konkurenceschopný,“ říká Thompson.
EURO: Proč bychom potřebovali investory vábit, když na každou prodávanou kvalitní nemovitost v Praze stojí fronta deseti zájemců? THOMPSON: To je přesně ten důvod. Ceny pozemků rostou, trh je stále atraktivní, ale už ne tolik jako v minulosti, protože příležitostní investoři hledají transakce s velkými výnosy. Přesouvají se proto do Moskvy, Indie nebo Turecka.
EURO: To je ale přirozený proces, jedni investoři odcházejí a druzí sem míří. THOMPSON: Ceny pražských realit jsou již nyní velmi vysoké. Někteří investoři se začínají ptát, proč by měli hledat tady, když mohou stejně kvalitní, ale levnější nemovitosti nakoupit v Německu. Tato skutečnost velice úzce souvisí s vnímáním rizika a možností potenciálního růstu.
EURO: Jak dlouho se tedy ještě Česko udrží na vrcholu investičního cyklu? THOMPSON: Už nyní můžeme zaznamenat určitou změnu, která tu probíhá poslední tři čtyři roky. Celosvětově se peníze uložené v nemovitostech začínají považovat za základní strategické investice, kterými byly v minulosti například dluhopisy. Taktika se mění. Střednědobá prognóza říká, že poptávka bude ještě stoupat, určitě ale dojde i k určitému útlumu především proto, že nemovitosti jsou čím dál dražší. Nečekám ale nějaký krach. Když vezmeme v úvahu prognózu hospodářského růstu, za předpokladu politické stability lze vzestupnou tendenci tuzemského trhu udržet i po dobu příštích pěti let. Investoři, kteří by chtěli na pražském kancelářském trhu nyní utrácet peníze, očekávají, že si především udrží zisky plynoucí z výnosu nájemného, popřípadě čekají zvýšení hodnoty nemovitosti ve střednědobém horizontu. Počítají proto s tím, že se nájemné udrží přinejmenším na současné úrovni. Toho je však možné docílit pouze za předpokladu, že do budoucna nebude nabídka nových projektů významně převyšovat poptávku.
EURO: Jednou z významných událostí posledních měsíců je vstup firmy ECM na pražskou burzu. Domníváte se, že ji budou následovat další? THOMPSON: Řada fondů sleduje český trh a zajímá se o něj, ovšem jeho nevýhodou je, že je malý. Zároveň obyvatelstvo České republiky stále bohatne, takže i ceny nemovitostí jsou nyní vyšší než dříve. To zřejmě povede k tomu, že bude větší zájem o IPO a o kótované fondy. Když se ale podíváme na společnosti v oblasti nemovitostí, které působí v Evropě a jsou kótované na veřejných trzích, zjišťujeme, že neexistují firmy působící výhradně na jednom lokálním trhu či zaměřené na úzký segment developmentu. I společnosti kótované na českém trhu připravují expanzi nebo již expandují na další východoevropské trhy, přičemž zároveň spravují nemovitostní portfolio. Dále existuje řada soukromých fondů, které se soustřeďují na investování právě do těchto developerských společností. Předpoklad je, že právě tyto fondy budou v budoucnosti kótovány na burzách, ať už v Lucemburku, Londýně nebo Praze.
EURO: Existuje skupina investorů, kteří v Česku ještě nejsou a míří sem? Například společnosti ze Saúdské Arábie hodně nakupují v Paříži, nepoohlédnou se i v Praze? THOMPSON: Lépe by se mi odpovídalo, kdyby otázka zněla, zda se investoři ze Středního východu chystají do východní Evropy. Pak bych řekl ano. Když budu hodně zobecňovat, tito hráči mají zájem o naprosto základní věci, jako jsou nejlepší maloobchodní centra ve městě nebo nejlukrativnější bloky kancelářských budov. Ale nehovořme jen o Středním východu. Velice zajímaví jsou investoři z Austrálie, kteří patří mezi největší vývozce kapitálu. Oni se při svém tažení Evropou zaměří na Londýn, Paříž nebo Frankfurt, ovšem půjdou i na východ, až se stane transparentnější. Příkladem nových investorů, kteří sem přicházejí, mohou být i kanadské penzijní fondy.
EURO: Jak vnímají zahraniční investoři politickou situaci v Česku, Maďarsku a Polsku? Neřeknou si, že stále ještě nejsme země se stabilní předvídatelnou politikou? THOMPSON: Investoři mají čím dál silnější pocit, že se země jako Česká republika stávají součástí západoevropské ekonomiky. Základním předpokladem jejich zájmu je ovšem politická stabilita. Je naprosto běžná věc, že se mění vládnoucí politické strany. Pro investory je ale zásadní pocit, že v zemi, ve které chtějí podnikat, fungují zákony. Že se pronajímatelé nemovitostí mohou obhajovat u soudu, že spory se budou řešit zákonným způsobem. Když si to nebudou myslet, ztratí zájem. Nebo budou akceptovat určitou míru nejistoty, ovšem za předpokladu, že výnosy budou vysoké. Ale Česko si obecně vede dobře. Je atraktivní a v mnoha ohledech předstihuje své sousedy. Jde o to, aby si tento vývoj udrželo.
