Neexistuje špatná nemovitost, jen špatná cena

Ceny kvalitního bydlení budou v letošním roce kopírovat inflaci

Jeden ze základních axiomů rezidenčního trhu zní: neexistuje špatná nemovitost, jenom špatná cena. Český trh prý trápí krize, s ní spojené těžkosti při shánění úvěrů a nezájem kupců. Jenže jak ukázala první hromadná aukce nových bytů, která se uskutečnila ještě před Vánocemi, důvod, proč se developerům nedaří udat byty, je zřejmě někde jinde. Během sedmihodinové licitace projevili účastníci zájem o 38 z 39 nabídnutých bytů. Žádná z nabídek, kterou podali, ale nedosáhla katalogové ceny. Někteří nespokojení developeři poté prohlásili, že za takovou sumu nejsou ochotni byty prodat. Prosincová akce potvrdila, že kupující, kteří si dokážou zajistit potřebné finance, na trhu rozhodně jsou, alespoň v Praze. Jenže jejich představy o tom, kolik by byt v metropoli měl stát, se stále podstatně liší od představ developerů. Ne vždy jsou očekávání na obou stranách reálná.

Zkreslující statistiky Kupující utvrzují v jejích postoji špatné zprávy o stavu české ekonomiky i zkreslené a někdy dokonce protichůdné informace o trhu s byty, jež se dozvídají z některých médií. Byty zlevňují, znějí novinové titulky jeden den. Další den ale vyjde objevná zpráva o tom, že situace na trhu se již zlepšuje, developeři „rozmrazují“ projekty, které kvůli krizi pozastavili, a na obzoru je pomalý růst cen. Jenže konstatovat, že byty zdražují či zlevňují, je značně zavádějící, stejně jako řídit se statistickými průměry. Každý, kdo kupoval byt, dobře ví, že cena dispozičně identicky řešeného bytu se v jednom projektu liší patro od patra. A to mnohdy o stovky tisíc korun. Například katalogová cena 2+kk o rozloze 63 metrů čtverečních v projektu Rezidence Vokovice v Praze 6 činí ve 2. patře 3,8 milionu korun bez DPH. O čtyři patra výš je za podobnou cenu k mání byt již o deset metrů čtverečních menší. V 7. patře stojí byt 2+kk o rozloze přesahující šedesát metrů čtverečních 4,5 milionu bez DPH, ještě o patro výš musí zájemce připlatit dalších sto tisíc korun. Podobná cenová politika je i u jiných projektů. Každý byt je tedy individuálním produktem a průměrné údaje realitu nevystihují. Ten, kdo preferuje lepší výhled, ochotně zaplatí vyšší cenu a developerovi mohou zůstat byty levnější.
Údaje o pohybech cen bytů jsou zavádějící i v tom, že dávají dohromady příbytky z různých lokalit. Přitom mnohokrát opakované tvrzení zní, že nejdůležitější u každého bytu jsou tři charakteristiky: lokalita, lokalita a zase lokalita. Krize důraz na to, kde se byt nachází, ještě umocnila. Jsou místa, o která je zájem a kde tudíž nemuseli developeři ani v době krize s cenami příliš hýbat. Naopak tam, kde nabízejí projekty dopravně obtížně dostupné, byty podstatně zlevnily. Třeba i o desítky procent. Vyčkávat, že se takto ceny posunou ve všech částech Prahy, je ale naivní. Pokud tedy nehovoříme o projektech, které byly již od samého počátku třeba o třicet procent nadhodnoceny.
Není sporu o tom, že v posledním roce ceny bytů klesly plošně. Názory na to, o kolik, se liší. Mezinárodní realitní společnost King Sturge uvádí pokles v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti o pět až dvacet procent. Realitní kancelář AAAbyty odhaduje snížení u pražských novostaveb zhruba o deset až patnáct procent, u panelových bytů až o třicet procent a rodinných domů o desetinu. Jde ale o průměrné údaje a nelze z nich vyvozovat, že u každého bytu kupující takové procento z katalogové ceny ušetřil.

Umění developmentu Na tom, zda se byt podaří prodat, má samozřejmě podíl také vhodné dispoziční řešení. „V některých případech nabízeli developeři úplné nesmysly. V méně atraktivní lokalitě je zcela jiná klientela než například na Malé Straně,“ říká Tomáš Duda, ředitel realitní kanceláře Professionals, která byla spoluorganizátorem hromadné aukce bytů. Dispozice nového bytu 2+kk v horší lokalitě by měly být zhruba podobné jako ve starším panelovém domě. „Když tam někdo nabízí devadesátimetrový byt 2+kk, tak jen těžko hledá kupce,“ dodává Duda. Naopak prostorný byt na Hradčanech si pořídí fajnšmekr třeba za deset milionů korun. Připlatí si za jedinečné místo a jedinečný výhled. Kdo ale hledá bydlení na okraji Prahy, tolik peněz rozhodně nemá. Umění developmentu je nabídnout takový produkt, o který bude v daném místě zájem. To se firmy teprve učí. „Očekával jsem, že ceny bytů dosažené na aukci budou nižší. Odhaduji, že v průměru dosáhly 85 procent těch katalogových. Ukázalo se, že v Praze a okolí kupci bytů rozhodně jsou,“ říká Pavel Smolka z mezinárodní realitní společnosti King Sturge. To je logické. Prahu netrápí vysoká nezaměstnanost. „Na druhé straně ale řada zájemců stále vyčkává. Mají velké oči,“ domnívá se Smolka. A to nejen kvůli – dle nich – možnému pokračujícímu propadu cen. Někteří mají i obavy, že pokud není byt ještě dostavěn, mohli by přijít o peníze. Přitom makléři tvrdí, že dnes jsou již podmínky transakcí nastaveny vůči kupujícím vstřícně. Přesto prý nepatrně vzrostl zájem o starší byty. Často se objevují zprávy, že trh s byty je bržděn příliš drahými hypotékami. Potíže s úvěry jsou ale jen jednou z příčin stagnujícího trhu a zřejmě nikoliv tím zásadním problémem. Při hromadné aukci nových bytů se ukázalo, že lidé jsou s to si úvěr zajistit. „Každý, kdo má rozumný příjem, peníze skoro vždy dostane,“ říká Duda. Přiznává však, že to není již tak jednoduché jako třeba před dvěma lety. I dříve ale bylo jen minimum lidí, jež si brali stoprocentní hypotéky. Řada zájemců, kteří si chtějí pořídit nové bydlení, disponuje nějakým starším bytem, jejž výhodně zprivatizovali nebo získali převodem z družstevního do osobního vlastnictví. „Jestli je úrok o půl procenta níž či výš, není pro rezidenční trh to podstatné. Hypotéky jsou marginálním problémem,“ domnívá se Duda.
Zdroje týdeníku EURO uvádějí, že některé banky od podzimu loňského roku podmínky pro poskytování úvěrů částečně uvolnily. Přeci jen širší okruh klientů znamená pro ně větší zisk. „Podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů zásadním způsobem neměníme, portfolio produktů a služeb je dlouhodobě stabilní,“ říká Pavla Hávová, mluvčí Hypoteční banky. I když banka nechce zveřejnit přesný údaj, kolik procent zájemců o úvěr odmítne, její zástupkyně tvrdí, že žádnou výraznou změnu v uplynulých letech nepocítili. „Klient si obvykle sám již před tím, než zažádá o hypotéku, prověří své možnosti a má představu, o jak velkou půjčku si může, nebo nemůže, zažádat,“ konstatuje Hávová.

Developeři a banky Prosincová aukce nových bytů ukázala ještě jeden fenomén českého rezidenčního trhu, totiž že tuzemským developerům není ještě tak zle, aby museli prodávat byty za každou cenu. Banky je zatím drží, nenutí je, aby urychleně vraceli úvěry a nemovitosti rozprodávali pod cenou. To je jeden z důvodů, proč ceny bydlení neklesly o tolik, kolik mnozí očekávali. Stále platí, že developer za byt v trochu lepším „paneláku“ v širším centru Prahy požaduje bezmála 100 tisíc korun za metr čtvereční. Mezi doposud zhrzenými účastníky aukce bytů jsou ti, kteří měli zájem například o byty společnosti Lipnická. Ta dala do aukce šest bytů ze svého pražského projektu Rajská zahrada-Čihadla. Zatím prohlásila, že prodá jediný byt vydražený za 1,82 milionu korun. Pěti dalším vítězům firma napsala, že dosažená cena je pro ni příliš nízká. Makléři tvrdí, že při rozhodování developera o tom, za jakou cenu prodá, hraje roli jeho motivace. Pokud už z daného projektu vrátil bankovní úvěr, z dalších bytů má vlastní profit. V takovém případě může vyčkávat. Zcela jiná situace než v Česku je například ve Španělsku. Tam již banky proti developerům i neplatičům hypoték zasáhly a jsou nyní největšími vlastníky nemovitostí. Protože se jich potřebují zbavit, makléři odhadují, že je budou muset nabídnout až s padesátiprocentní slevou. I tak předpovídají, že může trvat několik let, než se španělský trh zotaví. Například Acuna & Asociados, prestižní madridská analytická společnost, tvrdí, že se podaří prodat volné byty a domy, kterých je nejvíce na pobřeží, tak za šest sedm let.
Developery v Česku rozhodně nečeká jednoduchý rok. Problémy s financováním nemají za sebou. Banky jim půjčovat nechtějí. S daleko menším rizikem totiž mohou volné prostředky vložit do státních obligací. Před vypuknutím krize bylo běžné, že developeři dostali úvěry při dvaceti procentech vlastního kapitálu a bankám stačilo, pokud se podařilo předprodat dvacet procent bytů v projektu. Dnes se hranice posunula na čtyřicet procent a někdy i výš. Takové podmínky u řady projektů předem vylučují, že budou vůbec započaty. Dle údajů Svazu podnikatelů ve stavebnictví (SPS) se v letošním roce v Česku postaví maximálně 30 tisíc bytů, loni to bylo kolem 35 tisíc bytů. Dle prezidenta SPS Václava Matyáše by ale jen pro obnovu bytového fondu bylo potřeba, aby se ročně stavělo kolem 50 tisíc bytů. Tomuto číslu se nejvíce přiblížil rok 2007, kdy počet dostavěných bytů překročil 40 tisíc.

Až skončí blbá nálada Otázkou je, co se stane, až skončí „blbá nálada“. „Spousta projektů stojí. Jakmile se trh rozhýbá, nastane nedostatek bytů. To může vyvolat tlak na cenu,“ představuje svůj názor Tomáš Duda. Všichni vědí, že krize jednou skončí. Názory se liší jen v tom, za jak dlouho to bude. Jisté je, že jsou dnes na trhu nemovitosti, které je možné pořídit za výhodnou cenu.
Developeři i prodejci bytů se shodují, že klienti jsou nyní mnohem lépe informovaní o trhu a podstatně náročnější. Dříve si developeři mohli dovolit vydávat většinu projektů za luxusní, aniž by tomu skutečnost odpovídala. „Kupující se dívají na lokalitu, na dům a jeho okolí a na konkrétní byt. Jsou schopni ohodnotit, co je skutečný luxus,“ vysvětluje Pavel Smolka. Pokud prý v bytě vidí třeba obklady, které se používaly před čtyřmi lety, nemají zájem. „Na tato upozornění slyší developeři zatím jen částečně,“ dodává Smolka. Lidé přitom odvozují cenu bydlení podle kvality, často srovnávají ceny a kvalitu se zahraničím. Krize jim ukázala, že cena nemovitostí není jednou provždy daná a není zaručen ani její neustálý růst. To si lidé, kteří si dříve obstarávali byt jako výhodnou investici, mnohdy neuvědomovali. Pro drtivou většinu kupujících je při pořízení bytu cena rozhodujícím kritériem. Je ale těžké předvídat, kam se v letošním roce trh s byty posune. Navíc statistiky, které uvádějí, že byty zlevní či podraží o tolik a tolik procent, jsou zavádějící. Jasné je, že kondice rezidenčního trhu je závislá na vývoji celé ekonomiky. Dobrou zprávou rozhodně není vysoký deficit státního rozpočtu ani politická nestabilita. „Řekl bych, že letošní rok bude rokem vyčkávacím,“ předpovídá Pavel Smolka z King Sturge. Ceny méně kvalitních příbytků by měly stagnovat, kvalitní byty by měly kopírovat inflaci a u luxusního bydlení se mohou ceny zvedat. Přeci jen rezidencí s výhledem třeba na Pražský hrad je k mání jen pár.