Realitní trh s komerčními nemovitostmi se stále potácí v problémech. Objemy investic do komerčních nemovitostí totiž ve střední a východní Evropě (CEE) meziročně poklesly přibližně o 57 procent. I přes významný propad jde přitom stále o nepatrně lepší výsledek než v případě celé Evropy, kde byl propad ještě o pět procentních bodů vyšší.
Nová data potvrzující nepříznivý vývoj trhu představila společnost Colliers ve své studii s názvem Q1 2023 Investment Scene. „Objemy investic v celé střední a východní Evropě byly jedny z nejnižších od let světové finanční krize. Padesátiprocentní podíl na objemech celého regionu za první čtvrtletí 2023 mělo Polsko, následovala Česká republika s 31 procenty,“ shrnuje aktuální zjištění Kevin Turpin, který v Colliers působí jako regionální ředitel kapitálových trhů pro střední a východní Evropu.
Zvýšil se zájem o brownfieldy
V České republice byla situace do velké míry specifická, protože na celkovém objemu investic v prvním čtvrtletí se více než z poloviny podílel prodej maloobchodního portfolia Trei, které se skládalo z několika desítek retailových parků a maloobchodních objektů. I díky tomu u nás celkové investice dosáhly hodnoty přibližně 400 milionů eur (zhruba 9,5 miliardy korun), což je největší částka od velmi úspěšného prvního čtvrtletí roku 2022.
Na tuzemském trhu tradičně dominovali lokální byznysmeni, kteří se podíleli na plných 89 procentech realizovaných investic. „Přestože je počet transakcí stále nižší, je patrné zaměření investorů na aktiva s přidanou hodnotou nebo na zcela oportunistické akvizice. Zvýšil se zájem o brownfieldy, rozpracované projekty v potížích a pozemky pro budoucí využití,“ všímá si Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers.
Celoroční objem investic do komerčních nemovitostí v České republice by se letos měl pohybovat mezi jednou a půl druhé miliardy eur (zhruba 23 až 36 miliard korun). „Předpokládáme, že trh nabere více na obrátkách počátkem roku 2024. Mezitím by se snad měla normalizovat cenová očekávání,“ předpovídá Stanko.
Střední Evropa překonává Západ
Určení ceny nemovitosti je v současnosti komplikované, a to zejména proto, že na trhu nejsou tradiční investiční produkty a vývoj referenčních cen je obtížně odhadnutelný. „Přesto jsme se hlavně kvůli situaci ve financování rozhodli posunout prime yield (výnosnost prémiových budov) pro kanceláře o 25 bazických bodů na 5,25 procenta. Ostatní ukazatele pro prime yield nákupních center, high street a průmyslových aktiv jsme při čtvrtletní revizi ponechali beze změny na úrovni předchozího čtvrtletí,“ komentuje Stanko.
Poměrně rozporuplný je také letošní ekonomický výhled. Do jisté míry se sice vyjasnila situace kolem inflace, analytici ale stále jen obtížně předvídají vývoj úrokových sazeb, riziko bankovní krize či potenciální úvěrové krize ve vyspělých ekonomikách. Ve hře navíc zůstávají i geopolitické problémy nebo komplikace způsobené pandemií covidu.
To všechno jsou důvody, proč se jak globální ekonomický výhled, tak i výhled zemí střední a východní Evropy ve srovnání s obdobím před několika měsíci poněkud zhoršil. Přesto ale odborníci očekávají, že pokud žádná vnější událost nezpůsobí zásadní pokles ekonomické aktivity v eurozóně, střední a východní Evropa bude díky fondům EU a atraktivnímu podnikatelskému zázemí dlouhodobě překonávat západoevropské země. Při aktuální trajektorii by tedy celkový roční objem investic v regionu CEE mohl dosáhnout přibližně pěti až šesti miliard eur (118 až 142 miliard korun).
