Nové byty zůstanou levné i v roce 2013. A protože jsou i úroky z hypoték na historickém minimu, lidé si začínají stále častěji pořizovat byty jako investici. Říká to Evžen Korec, šéf společnosti Ekospol, která je tuzemskou dvojkou v oblasti bytových projektů. Vysvětluje také, jak krize zamíchala firmami v realitní branži nebo proč v jeho podniku obstojí méně než procento uchazečů o práci.
My si děláme analýzu vývoje cen už sedm let, takže z toho vycházím. V Praze, která je naprosto rozhodujícím trhem, je v současnosti průměrná cena bytu v novostavbě na úrovni 55 tisíc korun za metr čtvereční. To je ovšem výchozí ceníková cifra, za kterou ve skutečnosti nikdo neprodává. Ta reálná prodejní cena pořád klesá a ještě několik let bude. Relativně dobře se dnes prodávají byty v cenovém rozpětí 33 až 45 tisíc korun za metr. Musí být ale nejenom levné, zákazník už také požaduje evropskou kvalitu.
Podle některých odhadů mají v roce 2013 ceny bytů dál klesat, v průměru asi o čtyři procenta. Jaký vývoj cen očekáváte vy?
Když cena neustále klesá, kolik nyní po krizových letech zbývá developerům jako marže?
Přesnější je mluvit o rentabilitě výnosů spíše než o marži. A tu mají velcí developeři v současnosti kolem deseti procent.
Jak se do cen bytů promítne novoroční zvýšení daně z přidané hodnoty o jedno procento?
Většina developerů vyšší daň do koncových cen promítlo, my jsme to u některých projektů také museli udělat. Zvýšení DPH ale považuji za nesystémové, a hlavně je naprosto tragické, že se přijímalo na poslední chvíli v prosinci před koncem roku. Měli jsme některé doslova zdivočelé klienty, kteří chtěli stihnout koupi ještě za platnosti nižší daně a nevěděli, co stát udělá. Ten zákon měl být připraven minimálně půl roku předem. Stát ke vší hospodářské recesi přidá ještě takový legislativní zmatek. Mimochodem - nezapomeňme, že byla zvýšena i daň z převodu nemovitosti ze tří na čtyři procenta, což také ovlivní trh s byty.
Je ve vašem oboru už krize překonána?
Trh byl na dně v roce 2009, kdy se v Praze prodalo jen asi 1900 nových bytů. Ale loni to už bylo víc než čtyři tisíce bytů, což znamená meziroční nárůst o 16 procent. Prodeje podle mě porostou i letos. Lidé vědí, že byty jsou velice levné, a navíc jsou na historickém minimu i úroky u hypoték. To bude dál stimulovat poptávku.
Jaké typy bytů půjdou podle vás v nadcházející sezoně nejlépe na prodej?
V současnosti se nejlépe prodávají menší byty typu dvě místnosti a kuchyňský kout za cenu kolem 1,6 milionu korun. Důvod je jasný. Pro každého je dnes rozhodujícím kritériem cena. Na druhou stranu pokud je dvoupokojový byt jen o něco dražší než garsonka, i člověk žijící sám si rád připlatí relativně menší částku, aby měl místo jedné místnosti dvě.
A jak zamíchala krize složením zákazníků? Kdo je dnes typickým kupujícím?
Jsou to lidé ve věku 25 až 40 let, to asi tolik nepřekvapí. Novým trendem je ale fakt, že stále víc lidí kupuje díky levným hypotékám a nízkým cenám byty čistě jako investici. Například si ho pořizují místo penzijního spoření. Pokud třeba koupíte garsonku v cenovém rozpětí mezi 1,3 milionu a 1,5 milionu korun a pronajmete ji za 7,5 tisíce korun měsíčně, tak vám vychází hrubý výnos minimálně šest procent. To je velmi slušné zhodnocení v porovnání s jinými typy uložení peněz.
Uplynulé čtyři roky byly pro developery hodně hubené. Co to udělalo s konkurenčním prostředím?
V době boomu tu kdekdo nabízel nové byty za horentní sumy. Během krize ale mnoho takových podniků skončilo a trh se čím dál víc koncentruje. Už několik let se zužuje prakticky na onu „velkou čtyřku“, kterou tvoří Ekospol, Central Group, Finep a Skanska. Tyhle firmy dohromady ovládají téměř 50 procent tuzemského trhu.
Ten má hned dvě zvláštnosti. Jednak tu, že kromě švédské Skansky jsou ty další tři velké společnosti vlastněny českými majiteli. Když se podíváte na jakýkoli jiný velký obor českého hospodářství, většinou jsou ty největší firmy vlastněny zahraničními majiteli. Druhou zvláštností tuzemského developmentu je to, že se velice výrazně soustředí na Prahu. Něco málo se staví v Brně, ale v krajských městech skoro nic. Je to velký rozdíl například proti Německu, kde vznikají velké bytové projekty rovnoměrně ve všech oblastech.
Říkáte, že trh se zúžil v podstatě jen na velké hráče. Ale developer zastřešuje bytový projekt od prvního nápadu až po prodej posledního bytu. To určitě dává prostor i pro spolupráci s mnoha dalšími menšími firmami. Můžete ve zkratce uvést, co všechno typický bytový projekt zahrnuje a kde jsou příležitosti pro menší dodavatele?
Máte pravdu. Řekněme, že na typickém projektu stavby 300 bytů s námi spolupracuje na 50 dalších firem. Co se týče jednotlivých fází projektu, chleba se láme vlastně už při výběru pozemku. To, za jakou cenu ho koupíte, rozhoduje o budoucí výnosnosti projektu. My kupujeme v průměru tak jeden ze 400 prověřovaných pozemků.
Šance pro architekty a projektantská studia se pak samozřejmě otevírá jak v soutěži o návrh stavby, tak i při přípravě podkladů a studií pro různá úřední povolení. Co se týče vlastních stavebních prací, Ekospol si některé dříve zajišťoval z vlastních zdrojů, dnes je ale bereme zvenčí. Máme mimo jiné asi šest hlavních stálých dodavatelů, se kterými jsme spolupracovali už na mnoha projektech. Stále ale platí, že klíčové subdodávky si vždycky vybíráme a hlídáme sami.
Jak dlouho vlastně v Česku bytový projekt od prvního záměru až po dokončení trvá?
Od koupě pozemku do zahájení stavby uplyne vždycky minimálně rok, spíš ale dva. V Česku je dosud strašně zdlouhavé úřední schvalování staveb, porovnáme-li to například s Německem. Samotná stavba pak trvá obvykle rok až rok a půl. To už probíhá prodej. Ideální projekt je takový, když jsou už v době dokončení stavby prodány všechny byty.
Vaše společnost byla známa tím, že na konkurenty tlačila velmi nízkými - pro někoho až podezřele nízkými - cenami bytů. Co vám umožnilo jít níž, a přitom zůstat v zisku?
Zcela otevřeně říkám, že to je především díky vlastnictví pozemků, které jsem velice levně nakoupil v devadesátých letech. Měl jsem už před rokem 1989 zkušenost z realitního trhu v Německu. Odtamtud jsem si přivezl nejen peněžní prostředky, ale také srovnání, z něhož bylo jasně vidět, jak hrozně podhodnocené tehdy pozemky v Česku byly. Bylo to o celý řád. Takže jsem veškeré peníze investoval do pozemků a dodnes díky tomu vlastníme asi půl milionu metrů čtverečních v Praze a okolí. Toto portfolio neustále doplňujeme, i když už samozřejmě ne za tak výhodné ceny, jaké byly po revoluci.
V poslední době jste ovšem začali prodávat právě i samotné parcely, nezastavěné. Proč?
Týká se to jen několika specifických míst. Už jsme zkoušeli prodávat i parcely s vilami postavenými na zakázku. Bylo to v Praze-Sedlci. Ale vilu si lidé většinou jsou schopni postavit sami levněji, protože naše režie se při takto malých stavbách pohybuje kolem sedmi procent, což může být pro klienta zbytečně drahé. Roli developerů vidím spíš ve velkých projektech, kde je poměr režijních nákladů a prodejních cen příznivější.
Každý, kdo někdy kupoval byt v novostavbě, má spoustu historek o tom, co všechno bylo v nepořádku. Jak řešíte reklamace u vás?
Máme takové interní pravidlo. Každou reklamaci, kterou by snad naše reklamační oddělení chtělo zamítnout, musím nejdřív osobně podepsat já. Často tak nakonec vyhovíme i takové stížnosti, kterou by jinde automaticky odmítli jako neoprávněnou.
Vezmeme jednoho ze dvou set uchazečů o práci Ekospol je médii často citován jako jedna z firem, která v Česku platí svým zaměstnancům nejvyšší mzdy. Co za to požadujete?
Máme 55 zaměstnanců a je pravda, že milionový roční plat tu není výjimkou. Ne v základu, ale díky motivační složce platu. Dávám lidem cíle a úkoly a podle toho, jak je plní, si vydělají. Tomu předchází extrémně pečlivý výběr pracovníků, také požaduji mimořádné nasazení. Jen pro ilustraci: Když děláme konkurz, vybereme tak jednoho z 200 zájemců. Pak má ještě zkušební dobu a následně dostane smlouvu na dobu určitou.
V této fázi skončí zhruba polovina zbylých uchazečů. Teprve pokud tím vším člověk úspěšně projde, považujeme ho za prověřeného. Chci tu mít jakousi intelektuální elitu developmentu. Tlak na neustálé zlepšování vydrží málokdo, proto tu také máme velkou fluktuaci v prvních dvou letech od nástupu. Kdo v Ekospolu vydrží přes dva roky, je opravdu stálý zaměstnanec. Pak si vydělá - i v době krize u nás platy rostou o deset procent ročně.
Říkáte, že letos by se mohla zvyšovat prodejnost nových bytů. Jaký je váš cíl pro tuto sezonu?
Chceme prodat 500 až 600 bytů a posílit pozici tuzemské dvojky v oboru. Co se týče konkrétních lokalit, vlastníme prakticky celé Roztoky u Prahy. Tam chceme vybudovat největší tuzemský bytový projekt. Už jsme tam postavili 300 bytů, ale to je jen zlomek. Celkem tam máme k dispozici plochu 400 tisíc metrů čtverečních.
A chystáte pro letošek nějaký úplně nový projekt?
Ano, bude se jmenovat Slunečné terasy a plánujeme ho na pomezí pražských Řeporyjí a Stodůlek. Půjde o stavbu 140 bytů, které budou rozděleny do čtyř viladomů orientovaných na jih. Půjde tentokrát o trošku luxusnější byty s terasami, cena by se měla pohybovat někde kolem 40 až 42 tisíc korun za metr čtvereční, některé výjimečné byty budou pochopitelně dražší. Projekt oficiálně představíme v březnu. Ambici máme stejnou jako u všech ostatních projektů Ekospolu -abychom všechny byty prodali ještě před dokončením stavby.
Evžen Korec (56) původně působil v oblasti vědy. Vystudoval Přírodovědeckou fakultu Univerzity Karlovy v Praze, studijní obory molekulární biologie a genetika. Působil také na univerzitách ve Velké Británii, Francii a Německu. Je spoluautorem jedenácti patentů v oblasti molekulární biologie a onkologie. V realitním byznysu začal získávat praxi v osmdesátých letech ve Spolkové republice Německo.
Peníze a zkušenosti, které si do Česka přivezl, zužitkoval v developerské firmě Ekospol, kterou založil v roce 1992. Od té doby firma realizovala 40 projektů a prodala asi 3500 bytů. V roce 2011 měla čistý zisk přes 50 milionů korun, za uplynulý rok by mohl být zisk zhruba ještě o čtvrtinu vyšší. Firma ho ovšem nerozděluje a má víc než půlmiliardovou rezervu nerozdělených výnosů. Ekospol má v současnosti 55 zaměstnanců.
Evžen Korec je ženatý a má syna, kterému by rád jednou firmu předal. Ve volných chvílích hraje tenis a publikuje v odborném tisku vědecké statě. Žije v rezidenci na okraji Prahy, kde má i malou soukromou zoo a rybníček s japonskými kapry koi, jejichž chov patří k jeho největším vášním.
