BYTOVÝ TRH - Na otázku, kdy konečně vznikne trh s byty, nedokázal v roce 1993 nikdo odpovědět. I když stát postupně činžovní domy vracel v restituci původním majitelům a další prodával soukromým osobám i firmám, podnikání v bytové oblasti bylo dlouho velmi nejisté a nepříliš výhodné.
Na počátku devadesátých let trh s byty blokovalo regulované nájemné. A blokuje jej dodnes. V současnosti se vztahuje na zhruba 750 tisíc bytů, což je zhruba pětina bytového fondu. Tím stát na úkor majitelů domů chrání část nájemníků, kteří získali bydlení většinou ještě za minulého režimu. Ostatní se musí o střechu nad hlavou postarat sami. Buď koupí drahého bytu, nebo jeho nájmem, ovšem už za cenu dohodnutou s vlastníkem. A ta je obvykle mnohem vyšší než regulované nájemné.
„Princip spojitých nádob – nabídka ovlivňuje poptávku a naopak – je v tržní ekonomice postaven na praktickém postulátu, že vše je zboží. Měřeno tímto metrem, máme ke skutečně tržnímu hospodářství ještě hodně daleko. Důkazů podporujících toto konstatování je kolem nás víc než dost. Uveďme jeden za všechny – byty,“ psal v roce 1993 v článku s názvem Kdy bude trh s byty? Ondřej Hurtík. A rovnou si odpověděl: „Trh s byty u nás neexistuje a zřejmě ještě nějaký ten den existovat nebude. Ví to vláda, ví to celá společnost.“
JAK PROBÍHALA DEREGULACE NÁJEMNÉHO
• 1990 až 2002: regulované nájemné se zvedalo cenovými výměry ministerstva financí
• 2002: vláda vyhlásila cenové moratorium, které nájemné zmrazilo
• 2003: Ústavní soud zrušil cenové moratorium
• 2004: vládní koalice sociálních demokratů, lidovců a Unie svobody se shodla na zákoně, podle kterého se nájemné do roku 2006 zvedne každý rok o deset procent, zákon ale neprosadila
• 2005: sněmovna přijala návrh, podle kterého regulované nájemné vzroste od 1. ledna 2007 do roku 2010 v průměru o 14,2 procenta za rok
• únor 2006: Senát zákon o deregulaci nájemného vrátil sněmovně
• březen 2006: Ústavní soud odmítl zrušit celou část občanského zákoníku týkající se nájemního bydlení, protože považuje regulaci nájemného za neústavní;
sněmovna rozhodla, že nájemné se bude od ledna 2007 do roku 2010 zvyšovat v průměru o 14,2 procenta ročně, zákon podepsal prezident
Vlády se bály deregulace
Jeho odhad byl správný. Vlády po roce 1989 se okamžité deregulace nájemného bály jako čert kříže. Dokonce ani pravicové kabinety se k rozhodnému kroku kvůli obavám ze sociálních důsledků a ztráty voličů neodhodlaly a postupovaly jen po malých krůčcích, které trh s byty vyřešit nemohly. Místo toho, aby stát pomohl chudým podporou na bydlení, přehodil horký brambor na vlastníky domů. Ti vlastně za stát dotovali ze svého nejen chudé, ale i nájemníky s vysokými příjmy.
„Zatím dochází k jedinému, ke zvyšování nájemného, čímž chtěla vláda mimo jiné přimět malé rodiny bydlící ve velkých bytech, aby se zajímaly o menší a stěhovaly se do nich. Než ovšem k tomu mohlo reálně dojít, ukázalo se, že z placení nájemného se stává značný sociální problém.Ten představuje skutečnost, že dodnes chybí komplexní legislativní norma o prodeji bytů do vlastnictví občanů i právnických osob. Řada obecních úřadů sice už zkusmo odprodala jeden dva činžovní domy, jež byly vlastnictvím státu, ale z hlediska dané problematiky neznamenají tyto prodeje nic víc než vlaštovku, která ještě jaro nedělá. Podstatné však je, že do konce února by měl být pro jednání vlády připraven návrh zákona o prodeji bytů do vlastnictví. Pro praxi to bude znamenat, že jeho schválením (což lze očekávat – pokud ovšem vše hladce proběhne – nejdříve v květnu, mnohem reálnější je však až podzim) budou moci obce konečně prodávat i jednotlivé byty, nejen (jako dosud) celé domy nebo jejich ideální části,“ pokračoval v popisu situace v roce 1993 Hurtík.
Do roku 1989 většinu nájemních bytů vlastnil stát, menší část patřila bytovým družstvům. Rodinných domů bylo přes milion. Ještě v roce 1991 podle údajů Českého statistického úřadu platili čeští občané nájemné ve více než 2,2 milionu bytů. Z toho družstevních bytů bylo kolem 700 tisíc. V soukromých rodinných domech bylo v roce 1991 více než 1 milion 367 tisíc bytů a jen přes 31 tisíc bytů bylo v osobním vlastnictví.
Byty do vlastních rukou
Stát převedl státní byty do vlastnictví obcí a ty se větší či menší části z nich postupně zbavovaly, často prodejem samotným nájemníkům. Počet lidí s vlastním bytem tak stoupal a nájemníků ubývalo. V roce 2001 bylo podle Dany Chlupové z Ústavu územního rozvoje zprivatizováno průměrně 46,1 procenta obecního bytového fondu. V roce 2003 to již bylo 57,4 procenta a v roce 2005 dokonce 67 procent. V současné době je podle Chlupové zprivatizováno zhruba kolem 70 procent obecních bytů.
I výše regulovaného nájemného pomalu rostla, ale s rychlejším a výraznějším zvyšováním činží politici stále váhali. Dokazují to informace v Profitu z roku 1993: „Premiér Václav Klaus veřejně prohlásil, že ohlášené 40procentní zvýšení nájemného se nebude ‚konat‘ v termínu, který byl již zveřejněn. V usnesení vlády se o zmrazení nájemného v roce 1993 nic nehovoří, pouze se konstatuje, že nebylo rozhodnuto, kdy nabude účinnosti nová vyhláška o nájemném. Převedeno do normální řeči to znamená, že dílčí úpravy ve výši nájemného mohou v letošním roce ještě nastat,“ popisuje tehdejší situaci na politické scéně Hurtík.
Nájemné se v letech 1990 až 2002 postupně zvedalo cenovými výměry ministerstva financí. V roce 2002 pak vláda na nájemné vyhlásila cenové moratorium. V dalším roce Ústavní soud, který regulaci mnohokrát kritizoval, zmrazení nájemného zrušil a od té doby neexistoval nástroj na jeho jednostranné zvyšování. Až v roce 2006 se vládě podařilo prosadit, že nájemné poroste od roku 2007 do roku 2010 v průměru o 14,2 procenta ročně. V některých městech, například v Praze nebo v Brně, se však může vyšplhat až o 30 procent. Nájmy se mají podle zákona zvyšovat až do pěti procent tržní ceny bytu. Od roku 2011 by pak měla výši činží určovat dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem.
Tisíce stížností ve Štrasburku
Majitelé domů jsou však se zákonem nespokojeni a považují jej za protiústavní. „S výjimkou Prahy a jiných velkých měst ani pak činže neumožní pokrýt náklady na běžné opravy a údržbu domů,“ vysvětluje předseda Občanského sdružení majitelů domů Tomislav Šimeček. Kupodivu se s tímto názorem shoduje i expert na bydlení z komunistické strany František Beneš. „V obcích do 10 tisíc obyvatel se ani po roce 2010 tímto zákonem nezvednou nájmy na úroveň nákladů na údržbu domů. To je jedna z vad tohoto zákona.“ Podle něj částky činží pod pětadvacet korun za metr čtvereční měsíčně neumožní vlastníkovi prostou údržbu, částky vyšší už půjdou na jeho zisk. Přitom ve velkých městech podle něj nájemné dosáhne až 110 korun za metr čtvereční, v malých obcích naopak jen kolem osmnácti korun. Podle odborných odhadů by se však nájemné, aby pokrylo náklady, mělo zvýšit v průměru na 50 korun za metr čtvereční.
Majitelé domů, kteří podle svých slov na regulované nájemné doplácejí, podali pět tisíc stížností k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Důvodem je, že léta marně žádají okamžité uvolnění nájmů, proto po státu chtějí odškodné za způsobené ztráty. „Patria Finance za jediný rok vyčíslila rozdíl mezi obvyklým nájemným a regulovaným na dvacet miliard korun. Ale to se týkalo všech domů, i těch ve vlastnictví obcí,“ říká Šimeček. Šance majitelů domů na odškodné ve výši miliard korun jsou velké. Dokazuje to případ Polska, které ve Štrasburku podobný spor s majitelkou domu Marií Hutten-Czapskou prohrálo.
V bytech s regulovaným nájemnýn žije v současnosti přibližně 25 procent obyvatel České republiky.
