Tuzemský realitní trh si poradí i se zásahy státu Socialisté uvažují o zvýšení další daně. Po milionářích a kuřácích za volantem jsou na řadě majitelé nemovitostí. Ačkoliv na zvednutí této daně nic nenormálního není, nenormální je doba, kdy chce vláda začít daň vybírat.
Tuzemský realitní trh si poradí i se zásahy státu
Socialisté uvažují o zvýšení další daně. Po milionářích a kuřácích za volantem jsou na řadě majitelé nemovitostí. Ačkoliv na zvednutí této daně nic nenormálního není, nenormální je doba, kdy chce vláda začít daň vybírat.
Ministerstvo financí se netají úmyslem zvýšit daň z nemovitostí. Ta se skutečně v současné době pohybuje ve srovnání s Evropou hluboko pod normálem. Ministerští úředníci navrhují, aby se daň počítala ze skutečné ceny domu nebo bytu. Přestože jde ve vyspělých ekonomikách o běžnou daň, už jen zmínka o návrhu vyvolala mezi majiteli nemovitostí bouři nevole. První důvod byl subjektivní platit vyšší daně se nechce nikomu na světě. Druhý je objektivní - tuzemský trh s realitami významně deformuje šedá ekonomika, respektive nelegální pronájmy a prodeje tzv. dekretů, a státní regulace nájemného. Dokud nespustí jakákoliv vláda razantní reformu v oblasti bydlení, mohou mít podobné kroky zákonodárců fatální dopady na jednotlivé vlastníky domů. Zároveň absence nějaké koncepce přispívá ve společnosti k atmosféře, kde se daří stále více bujícím podvůdkům, korupci a určité formě příživnictví. Jinými slovy - to, co ministr financí navrhuje, je takové natahování čistých trenýrek na notně špinavé kalhoty. U nás totiž neustále platí regulované nájemné, které se pohybuje na mimořádně nízké hranici a vůbec se do něj neprojektuje rostoucí cena nemovitostí na trhu, zvyšující se náklady na údržbu a tak dále a tak dále. „Pro srovnání: v Praze je regulované nájemné stanoveno na sedmadvacet korun za metr. Ta nejnižší hranice tržního nájemného je sto třicet korun za metr,“ podivuje se nad propastným rozdílem místopředseda sdružení majitelů domů Robert Axamit. A právě tento rozdíl umožňuje lidem obchodovat s majetkem, který jim nepatří. „Představte si, že člověk zaplatí regulované nájemné, které je třeba tisíc korun, plus minus. Ale dál to pronajme za tržní nájemné. Měsíčně si tedy vydělá čtyři, pět tisíc korun,“ popisuje jednatel Agora reality Milan Kubec běžnou praxi mnoha „regulovaných“ nájemníků, jejichž nabídkami se to v nejrůznějších inzertních periodikách jen hemží. Stejně lukrativní podnikání na cizí účet je i prodej tzv. dekretů u bytů s majitelem, kde se cifry pohybují v řádech stovek tisíců korun. Nezdaněných pochopitelně. „Ovšem, já bych poradil, aby už lidé dekret nekupovali. Deregulace dřív nebo později skončí a pak majitel nájemné jednoduše zvýší, protože bude chtít začít konečně alespoň trochu vydělávat,“ dodává Milan Kubec.
Vysoká daň z prodeje domů
Ekonomové tvrdí, že náklady na úředníky, kteří současnou daň z nemovitostí vybírají, jsou vyšší než částka, jež se vybere. Do státní pokladny připutuje jako daň z nemovitosti každoročně zhruba čtyři a půl miliardy korun. Politická vůle k reformě daně z nemovitosti ovšem zatím není, protože daň podle tržní ceny domu by mnoho lidí nedokázalo platit. „V této podobě by totiž museli platit i majitelé bytů a rodinných domků, majitelé chalup a chat, a to nemůže nikdy projít. Kdyby šlo jen o nás, o majitele činžovních domů, tak jsem přesvědčen, že už by byla dávno zavedena,“ říká Robert Axamit a naráží na to, že taková berně by se dotkla i těch úředníků, kteří podobné návrhy sepisují. A proto tedy prý bude tento návrh na své zavedení čekat dlouho. Realitní makléř Milan Kubec je skeptický spíš z jiného důvodu. „Uznávám, že daň z nemovitosti je nízká. Ale uvědomme si, že stát si bere už za převod nemovitosti, při prodeji,“ upozorňuje Milan Kubec a tvrdí, že kupříkladu ve Spojených státech je situace zcela opačná. Daň z převodu je extrémně nízká, protože stát vydělává na dani z nemovitostí. Což má logiku, protože dům člověk nekupuje a neprodává každý rok, zato v něm každý rok bydlí.
Daň ze skutečné ceny domu
Časy nižších daňových sazeb se nám vzdalují, to platí i pro daň z nemovitostí. Doposud se cena vypočítávala dle stanovených sazebníků, všem prakticky stejně, bez ohledu na reálnou cenu nemovitosti. Protože u rodinného domku to představovalo několik málo stovek ročně, nikdo si nestěžoval. Nový návrh předpokládá, že daň by se počítala ze skutečné ceny nemovitosti, bytu nebo domu. „V zemích Evropské unie i v USA je běžné, že vlastník domu zaplatí každý rok státu určité procento z jeho tržní ceny,“ tvrdí ředitel Davidsonova institutu na Michiganské univerzitě a ekonom Jan Švejnar. Podle něj na atraktivních místech dosahuje daň mnohonásobně vyšších hodnot než v méně příjemných lokalitách. Pro srovnání: vilka o sto padesáti metrech čtverečních přijde v Praze na dva a půl milionu korun, na jedenáct ve Vídni a na více než třináct milionů korun v Londýně. Daň v Praze je necelých sedm set korun, ve Vídni pětapadesát tisíc a v Londýně třicet tisíc korun. V tuzemsku budeme ovšem muset při zavádění standardní daňové sazby čelit řadě deformací ještě z dob totality. Domy stouply po roce 1989 na ceně, ale příjmy majitelů už tak rychle nerostly. Dalším problémem je nevyřešená reforma penzí a rychlý pád životní úrovně u člověka, který odejde do důchodu. Majitel domu, jehož hodnota se za léta vyšplhala na několik milionů, by měl potíže utáhnout daň ze své penze. A v neposlední řadě je tu regulace nájmů. Vlastník domu s regulovanými byty by vydělával výrazně méně než soused s neregulovanými, ale platil by stejně vysokou daň. Jak tedy vlastně vypadá český realitní trh?
Vidina EU zvedá ceny
Tuzemský trh s realitami si prožil své krušné chvilky v letech 1998 až 2000. Od té doby ceny neustále rostou. Investice do nemovitosti je tedy u nás mimořádně výdělečná záležitost. Alespoň to tvrdí jednatel pražské realitní kanceláře Agora reality Milan Kubec. „Lidé mají snahu držet majetek. Do našeho vstupu do Evropské unie, kdy očekávají zhodnocení svých nemovitostí,“ říká Milan Kubec a tvrdí, že až do EU nakonec vstoupíme, ceny už tolik neporostou. Efekt „evropského společenství“ se totiž podle něj do cen promítá už teď. „Stačí, že se o tom mluví. Už samotné očekávání tu cenu zvyšuje.“ „Kvůli tomu je v současnosti znát u pronájmů zřetelný převis nabídky nad poptávkou. Každý chce jen pronajímat,“ popisuje aktuální stav na trhu realit Milan Kubec. Jejich realitní kancelář zprostředkuje ročně stovky obchodů s nemovitostmi a účastní se projektu, který se orientuje na výstavbu administrativně bytových komplexů. V bezprostřední blízkosti stanice metra Flora vybudovali komplex Agora s úctyhodnými dvanácti tisíci metry čtverečními kanceláří a obchodů a šedesáti byty. „Pod základy a ve dvorní proluce bývalého Dudova elektrotechnického závodu z první republiky se vybudovala nejdřív garážová stání a pak se stavba vyhnala nahoru, kde je dneska fitness, supermarket Albert nebo báječná restaurace,“ vychvaluje projekt firmy Milan Kubec a říká, že to je jeden z určujících trendů - výstavba těchto obrovských komplexů, kde jsou jak byty, tak kanceláře a obchodní prostory. „Existuje celá řada developerských projektů, kdy se vykupují třeba tady na Vinohradech staré činžáky, a ty se pak rekonstruují.“
Byty jdou nahoru rychle
Regulace nájemného má na realitní trh obrovský deformující vliv. Mnoho lidí si totiž drží byt jen tak pro sebe nebo bydlí ve zbytečně velkém bytě, který by si za normálních okolností nemohli dovolit. Kvůli tomu je u nás stále více neobsazených bytů. Podle posledního sčítání v roce 2001 se počet trvale neobydlených bytů v české republice ztrojnásobil. Poptávka po pronájmech je proto ještě pořád vyšší než nabídka a cena se drží relativně ještě dost nahoře. Za byt 2+1 dnes v Praze dáte od deseti do třiceti tisíc, podle lokality a standardu bytu. „V okamžiku deregulace si myslím, že na to trh zareaguje snížením tržního nájemného a dnes velmi vzdálené hodnoty tržního
(Pokračování na str. 16)
(Dokončení ze str. 14)
a regulovaného nájemného se střetnou někde uprostřed,“ myslí si Milan Kubec z Agora reality. Tipuje, že onen dvoupokojový byt by se dal sehnat za zhruba osm tisíc korun. Zatímco pronájmy by mohly klesat, samotné ceny bytů a domů rostou, a to od roku 2000 mimořádně rychle. Opět pro lepší představu: byt 2+1 družstevní v panelovém domě přišel před dvěma roky na zhruba osm set tisíc korun, dnes už byste jej pořídili za asi milion dvě stě tisíc. „Nakonec zrovna tady u nás v komplexu Agora se prodávaly nové byty před třemi lety za pětatřicet tisíc korun za metr. Teď se tu tytéž byty prodávají už za padesát tisíc korun za metr,“ dokládá Milan Kubec rychle se zhodnocující investici konkrétními čísly. Na překotném rozvoji trhu s nemovitostmi se podle něj podílí i stále se zlepšující finanční situace a lepší služby bank. „Je mnohem jednodušší a výhodnější otevřít si hypoteční úvěr. Nebo si založit stavební spoření,“ říká Kubec a myslí si, že tuzemský trh s realitami žádné převratné změny nečekají, daň nedaň.
„Nedivím se, ale já bych neboural“
Někteří majitelé v povodněmi postiženém Karlíně si závidí demolice svých domů. Staré budovy totiž strhnou demoliční čety na účet státu, nadto se majitelé elegantně zbaví regulovaných nájemníků, aniž by se s nimi museli nějak vypořádávat. Alespoň to tvrdí místopředseda sdružení majitelů domů Robert Axamit. Vlastně jakoby na zelené louce budou moci postavit nový dům a prostory v něm, včetně bytů, pronajmout za tržní nájemné. „Nedivte se jim,“ říká jeden ze spolumajitelů karlínského pavlačového domu v Křižíkově ulici Karel Vízek. „Zvlášť tady měli majitelé v některých domech potíže. Třeba s bezdomovci. Takhle mají po problémech. I když já bych z bourání šťastný nebyl. Už jsem k tomu domu připoutaný, co bych teď v sedmapadesáti dělal?“ Vízkovi restituovali dům po svém dědečkovi, který tady ještě po válce míchal barvy. Po revoluci se spolu s tatínkem, dvěma sourozenci a jedním bratrancem o rodinný majetek přihlásili a po restitučních peripetiích nakonec otevřeli společnost Kaviz, která kromě pronájmu nebytových prostor a bytů tady ještě provozuje veřejné stravování. „Když nám to vraceli, tak tady hospodařila Tesla Karlín, mamutí podnik, který tu měl závodní stravování. A tak nám jako podmínku restituce dali zachování stravovacího provozu. Vesměs jsme byli stavaři, já jsem třeba v Metrostavu pracoval na přípravě projektů. Takže kromě chuti k jídlu jsme k tomu neměli žádný větší vztah,“ říká s úsměvem Karel Vízek. Nicméně se tohoto úkolu zhostili a dnes mají, tedy měli a určitě zase budou provozovat veřejné stravování pro zhruba sedm stovek lidi z okolí. Kromě toho obědy ještě na objednávku rozvážejí, s čímž ale nepřestali ani během povodní. „Chceme si udržet klientelu. Tak musíme hotové obědy nakupovat a pak je hned prodáme. Tohle je potřeba nějak překlenout, doufám, že tak do půl roku budeme moci zase vařit sami,“ plánuje Karel Vízek a říká, že si teď prožívají krušné chvíle. Přestože se chystali na to, jak oslaví deset let společného rodinného podnikání. Kromě toho, že nemůže zatím fungovat veřejné stravování, přišli i o firmy, které si u nich pronajímaly kanceláře. „Všechno je volné. Firmy nám vyhnala voda a vrátit se prý nehodlají,“ stěžuje si Karel Vízek, ale zároveň dodává, že alespoň byli pojištěni proti povodni. Jediný zdroj příjmu by tedy pro ně nyní mohli být nájemníci, kterých je tu osm partají. Ovšem ti všichni mají regulované nájemné. „Upřímně řečeno, že máme z pronájmu bytů menší peníze, to mi vážně nevadí,“ říká pan Vízek a tvrdí, že k nájemníkům se vždycky choval slušně, stejně jako se oni slušně chovali k němu. „Sice máme menší výnosy, ale zase nemáme vůbec problémy s placením,“ pochvaluje si platební morálku svých podnájemníků. „Jednou jedinkrát mě to zamrzelo, když od nás odešla docela slušně se rozvíjející počítačová firma. Začínali ve dvou kancelářích a jak se jim dařilo, rozšiřovali se a rozšiřovali. Pak jsme chtěli postavit tady na dvorku další patro, ale neprošlo to kvůli nevyjasněným věcem ohledně pozemku a ze stavby sešlo. Takže firma odešla,“ vzpomíná Karel Vízek. Na současnou navrhovanou daň z nemovitosti se ale dívá skepticky. „Teď to zvládáme, nakonec platíme asi jen deset tisíc ročně. Ale kdyby se zvedla, to už bychom na to neměli,“ přemýšlí nahlas a říká, že i tak by se ale jejich nájemníci nemuseli při deregulaci bát nějakého drastického zdražování nákladů na bydlení. „Samozřejmě určitý zásah do nájmů bych udělal. Ale ne tak velký, aby to zdejší lidi nutilo k vystěhování.“ Ovšem na panu Vízkovi je vidět, že to je životní optimista a má silné sociální cítění. A to každý majitel nemá. Nakonec právě vedle Vízkovic domu nechal tamní majitel dům zbourat, aniž by uvědomil své nájemníky, a ti si ani nestihli odnést alespoň své osobní věci.
Trh se s tím vypořádá
Český realitní trh se rozvíjí jako jedno z mála odvětví zdejšího podnikání bez výraznějších otřesů a nějakých závažných ztrát. Lidé se stále více snaží investovat do svého bydlení, k čemuž jim pomáhají víc než státní programy samotné banky a konkurence mezi nimi. Nakonec není to tak dlouho, co banky požadovaly při poskytování hypotečního úvěru třicet procent vlastních prostředků. Dnes, máte-li odpovídající příjmy a perspektivní zaměstnání se zajištěným kariérním řádem, nemusíte mít ani korunu. To znamená, že všechny státní ingerence podnikání s realitami přežilo bez ztráty kytičky. A vypadá to, že nakonec přežije i poslední daňový výstřelek.
