Někteří nás opustili

V zahraničí již někteří hráči zkrachovali, v Česku se bankroty očekávají

Zase jsme pozadu. Tentokrát jde ale o výraznou výhodu. Český realitní trh zatím nezažil krach žádné velké developerské firmy či realitního investora. Analytici očekávají, že v příštím roce budou některé české společnosti následovat konkurenci ze Španělska, Ameriky či Velké Británie a v důsledku finanční krize budou muset ukončit svou činnost. Názory se liší jen v tom, jak dlouho potrvá, než první firma krach oznámí. Již dnes ale společnosti přiznávají, že některé projekty pozastaví, odprodají či zcela zruší.

Španělské krachy V Evropě zatím postihly krachy nejvíce španělský trh. První obětí se již v létě stal developer rezidenčních projektů Martinsa-Fadesa. Krátce poté, co vedení firmy požádalo o ochranu před věřiteli, šéf Španělské asociace developerů José Manuel Galindo předpověděl, že další bankroty v sektoru budou následovat. Krátce nato se mohl uskutečnit další nucený odchod z trhu. Velká developerská skupina Colonial se ocitla v problémech. Ke konci roku 2007 dlužila 8,9 miliardy eur. Záchranný plán – převzetí společností Investment Corporation of Dubai – zkrachoval. Společnost nakonec spasila důvěra jejích největších věřitelů, kteří umožnili skupině pokračovat v podnikání.
Tím komplikace španělských podnikatelů nebyly zdaleka zažehnány. Barcelonské společnosti Habitat se podařilo refinancovat dluh ve výši 1,6 miliardy eur pouhý den před vypršením lhůty. Její konkurence, firma Martinsa-Fadesa, s podobným plánem neuspěla. Nedokázala zajistit refinancování 150milionového dluhu. Časopis Property Week odhaduje, že celkové dluhy společnosti dosáhly čtyř miliard dolarů, hodnota portfolia se pohybuje kolem jedenácti miliard eur. Španělé investovali do rezidenčních ploch, prázdninových resortů, golfových hřišť a obchodních center. Na pobřeží Costa plánovala firma postavit více než 2500 bytů. Kromě Španělska působila Martinsa-Fadesa také v Bulharsku.
Další velkou developerskou společnost ve Španělsku zachránila před krachem dohoda s bankami. Ty souhlasily s tím, že za bezmála 55procentní podíl ve firmě Metrovacesa pomohou vyřešit dluh přesahující dvě miliardy eur. Každá z bank, která smlouvu podepsala – Santander, BBVA, Caja Madrid, La Caixa, Banco Popular a Banco Popular Español – dále odkoupí 1,78procentní podíl od akcionářů. Celkově tak majetková účast bank v developerské společnosti přesáhne 65 procent.
Majoritním vlastníkem firmy Metrovacesa byla rodina Sanahuje. Finanční domy přistoupily na to, že od rodiny odkoupí ještě 10,7 procenta. Tyto akcie ale mohou příslušníci rodiny Sanahuje na základě opce získat v průběhu čtyř let zpět. Metrovacesa je jedním z největších developerů v eurozóně. Uváděla, že po celé Evropě má aktiva, jejichž hodnota přesahuje dvanáct miliard eur. Nepříznivou situaci španělské firmy nepomohla vyřešit ani transakce s bankou HSBC, která po roce odkoupila zpět 45patrovou budovu v Londýně na Canary Wharfu, ve které sídlí. Za objekt banka zaplatila 838 milionů liber.
Podobně jako jiní developeři rostla Metrovacesa v uplynulých letech díky levným úvěrům, za které se jí podařilo vytvořit reprezentativní portfolio. V poslední době ale firma doplatila na nedostatek kapitálu a pokles hodnoty nemovitostí po celé Evropě.

Odprodej nepomohl Nejen Španělé zažívají krachy. V problémech se ocitla také britská společnost Dawnay Day. Její zakladatelé, britští miliardáři Guy Naggar a Peter Klimt, začali podnikat v 80. letech. Podařilo se jim sestavit realitní portfolio a následně rozšířili činnost i do oblasti finančních služeb. Když se podnikatelé dostali do komplikací, začali se zbavovat majetkových podílů v různých firmách. Odprodali část ve společnosti F&C Asset Management. Dále nabídli, již pod tlakem věřitelů, investiční banku, kterou založili v květnu letošního roku. Tyto transakce ale nezajistily dostatek peněz. Naggar s Klimtem byli nuceni prodat svůj podíl v kótovaných evropských fondech fondů – Carpathian, Sirius a Traveria. V současné době se dokončuje výběrové řízení na kupce portfolia 211 britských nemovitostí Dawnay Day. Vítězem soutěže, který získá balík v hodnotě 660 milionů liber, se stal F&C Reit Asset.

Agresivní růst Český realitní trh krach žádného velkého developera či nemovitostního investora nepostihl. Realitní odborníci ale zdůrazňují, že jen zatím. „Na trhu koluje hodně spekulací o jménech developerů i realitních investorů, kteří mají problémy,“ říká James Chapman, partner mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield. „Někteří z nich se řídili obchodním modelem, pro který byl typický hodně agresivní růst,“ dodává. O vážnosti komplikací lze prý usuzovat z míry zadluženosti a z toho, jakou část tvoří krátkodobé dluhy. „Během třech čtyř měsíců se ukáže, kdo není schopen splácet krátkodobé úvěry,“ upřesňuje Chapman.
I na český trh doléhají problémy některých zahraničních společností. Například americký ProLogis, který je dvojkou na českém trhu s logistickými prostory, oznámil, že globálně zastavuje kvůli krizi na světových trzích další expanzi. Chce jen dokončit rozestavěné projekty a dál vyčkávat. Některé zaměstnance čeká propuštění. S potížemi se potýká také rakouská společnost Immoeast a její mateřská Immofinanz. Zajištění likvidity chce dosáhnout odložením nebo zrušením developerských projektů a prodejem částí portfolia nemovitostí. Zatím se spekuluje o tom, o jak velkou část půjde. Dle informací týdeníku EURO nabízí Rakušané na prodej většinu svých aktiv ve střední a východní Evropě. Zatím neúspěšně.
Českého investičního trhu se dotklo utlumení činnosti německých otevřených fondů. Ty totiž patřily v posledním roce k nejaktivnějším kupcům. Otevřené fondy čelí nájezdům klientů, kteří hromadně vybírají své vklady. Realitní fondy nemají dostatek prostředků, aby uspokojily investory, kteří chtějí zpět peníze. Aby nedošlo k rozsáhlým krachům, již deset německých otevřených realitních fondů dočasně zmrazilo vyplácení vkladů. Pokud se situace ani potom neuklidní, budou muset fondy zřejmě přistoupit k nuceným prodejům. Mezi těmi správcovskými společnostmi, jejichž fondy již v Německu dočasně přestaly vyplácet vklady, figurují zvučná jména, jako jsou DEGI, UBS, Morgan Stanley, SEB, AXA, TMW Pramerica a KanAm.

Zatím jen útlum České společnosti, které se pohybují na trhu, zatím ve svých aktivitách pokračují. S potížemi ale bojují. Proto byly nuceny utlumit svůj byznys. Například developerská společnost ECM Real Estate Investments (ECM REI) se kvůli finanční krizi a neklidu na trhu s nemovitostmi stáhla pro příští rok z většiny z dosud neoznámených nových projektů, mimo jiné v Česku a Rusku. Kromě jedné stavby v Číně tak ECM příští rok nezahájí žádnou novou stavbu. „Nové projekty jsme zamrazili, neuvažujeme pro rok 2009 o žádném novém s výjimkou jednoho v Číně,“ upřesnil Kamil Ziegler, viceprezident společnosti ECM REI. „Některé projekty, na něž jsme měli opci a jež původně byly v plánu, jsme zrušili a vystoupili z nich,“ dodal. Úplné stáhnutí z trhu však prý firma v současnosti neplánuje. Podobně se chová i další kótovaná společnost na burze Orco. „Rušíme třeba své zastoupení v Essenu nebo Hamburku a v Německu se soustředíme hlavně na Berlín a Düsseldorf. S tím samozřejmě souvisí i rušení některých míst,“ konstatoval pro Hospodářské noviny Aleš Vobruba, viceprezident Orka, které působí kromě Česka a Německa i v Polsku, Maďarsku nebo Chorvatsku. Vobruba potvrdil, že firma zvažuje, zda vůbec začít některé projekty. „Vždy bude záležet na tom, jestli pro ně získáme financování a dokážeme zajistit určitou předprodanost. Pokud se to nepodaří, odložíme je.“
Nejen veřejně obchodované firmy přehodnocují plány. Developerskou soutěž na zástavbu bývalé ostravské koksovny Karolina vyhrála před dvěma lety společnost Multi Development. Firma má ale problém se zabezpečením peněz na výstavbu první etapy. Podobné problémy mají i další. Díky zpomalení aktivit české firmy přežívají, příští rok to ale na uspokojení závazků stačit nebude.

James Chapman
Ve Skandinávii se mají lépe Situace se změnila po krachu Lehman Brothers říká partner společnosti Cushman & Wakefield

EURO: V posledních letech jsme si již zvykli, že v každém následujícím roce byl v Česku překonán objem investic do komerčních nemovitostí. Letos tomu tak zcela jistě nebude. Jak byste tento rok charakterizoval? CHAPMAN: Byl to velmi odlišný rok, pokud ho porovnáme s rokem 2007. Stalo se něco, co jsme v této části světa doposud nezažili. Počet obchodů s komerčními realitami se snížil z téměř čtyřiceti na zhruba patnáct. A to včetně transakcí, které ještě nejsou dokončeny. Očekáváme, že se je do konce roku podaří uzavřít. Klesl také objem proinvestovaných peněz, a to bezmála ze dvou miliard eur na méně než jednu miliardu eur. I v této částce jsou zahrnuty tři transakce, které se snad podaří uzavřít ještě letos. Pokud se tak stane, investoři za české komerční objekty utratí letos 45 procent sumy dosažené v roce 2007. To je podstatné snížení. V počtu uzavřených obchodů se pohybujeme na úrovni roku 2004. Ve statistice jsou započteny velké obchody, bez nich by byl meziroční pokles ještě citelnější. Navíc všechny tyto transakce byly uzavřeny do září letošního roku.

EURO: Proč zdůrazňujete toto datum? CHAPMAN: To není náhoda, že zmiňuji právě září. V tomto měsíci totiž zkrachovala banka Lehman Brothers. Tato událost skutečně změnila svět. Dvanáct měsíců před kolapsem jsme byli svědky naprosto odlišného prostředí. Již tehdy bylo těžké prodat nemovitosti, měnily se ceny, ale stále jsme viděli nějaké známky aktivity. Stále zde působila skupina investorů, hlavně německých otevřených fondů, které se rozhlížely po trhu. Po kolapsu společnosti Lehman Brothers je ale vše jiné. Během října a listopadu se německé fondy prakticky stáhly z trhu. Potýkají se s citelným odčerpáváním peněz. Na trhu panuje pasivita. Zajímavé je v tomto ohledu srovnání třeba se skandinávským trhem. Tam vidíme, že ceny nemovitostí jsou téměř stejné jako před osmnácti měsíci a stále se obchoduje.

EURO: Čím je to dáno? CHAPMAN: Hlavním důvodem je, že tam působí hodně tuzemských investorů – skandinávských fondů. Ve střední Evropě, hlavně v České republice, najdeme jen hrstku domácích fondů, které mohou konkurovat mezinárodním investorům či je nahradit. Donedávna jsme těžili z masivního přílivu mezinárodního kapitálu. Investoři neměli problém s ekonomikou, s výhledem trhu, s produkty, které byly k mání. Dnes najdeme investory, kteří jsou stále aktivní, ale zaměřují se hlavně na zavedené trhy v západní Evropě, kde byly před vypuknutím krize vysoké ceny. Investoři preferují pohyb v těchto finančních centrech před vyhledáváním příležitostí na českém trhu. Jak jsem již řekl, dříve jsme těžili z přílivu zahraničního kapitálu, dnes ale nemáme dostatek českých investorů, kteří by ty zahraniční nahradili. Je jich zde pár. A nemají dostatečnou kapitálovou základnu. Očekávám, že to bude trvat do poloviny příštího roku, než uvidíme růst aktivity. Budou ale nastaveny jiné ceny, pravděpodobně nižší.

EURO: Všichni hovoří o budoucím snižování cen. O kolik to bude procent? CHAPMAN: Záleží na tom, z jakého období ceny porovnáváme. Nejprve se musíme zeptat, kde jsou ceny nemovitostí dnes. A to je hodně těžké. Můžeme tedy komparovat pravděpodobné ceny v prvním čtvrtletí příštího roku s maximem, kterého dosáhly v polovině minulého roku. U nejkvalitnějších nemovitostí se yieldy (návratnost – pozn. red.) zvednou o 100 až 150 bazických bodů. To je zásadní změna, v cenách by mělo dojít k propadu tak o dvacet procent. U méně kvalitních produktů na méně kvalitních místech uvidíme pohyb yieldu mezi 150 až 300 bazickými body. Ceny se mohou snížit až o čtyřicet procent. Bude trvat roky, než se ceny nemovitostí vrátí. Ale je důležité zachovat naději. Procházíme cyklem, a to je pro střední Evropu něco nového. Mnoho lidí potřebuje čas, aby tuto skutečnost mohli přijmout. Je to ale něco, co jsme na zavedených trzích zažili již mnohokrát. I tato klesající fáze je důležitá, trh se zkonsoliduje. Hodně analytiků očekává, že v roce 2010 opět nastane růst. Příští rok tedy čekáme zlepšení a další rok již růst.

EURO: Někteří realitní odborníci tvrdí, že stejné podmínky, jaké panovaly na realitním trhu v Česku v loňském roce, lze očekávat tak za dvacet třicet let. Souhlasíte s tímto názorem? CHAPMAN: Třicet let je velmi dlouhá doba a může se stát cokoliv. Záleží na tom, co máme na mysli pod pojmem stejné podmínky. Musíme sledovat to, co v uplynulých letech táhlo ceny nahoru, což byla dostupnost úvěrů. Bylo velmi jednoduché zajistit si levné peníze a za ně pořídit nemovitost. Ekonomika rostla, podnikání expandovalo. Myslím, že skutečně bude trvat hodně let, než zaznamenáme tak agresivní růst. Během příštích 2 let se zase dostaneme do kolejí, ale budeme zažívat hodně opatrný růst, což bude platit nejen o ekonomice, ale i o trhu s realitami. Až doposud platilo, že po skončení krize se nemovitosti staly důležitější součástí investičních portfolií. Myslím si, že toto bude platit i nadále. Očekávám, že na trh s realitami bude plynout více peněz. Dnes investoři drží ohromnou sumu peněz, kterou chtějí vložit do realit. Například v USA došlo k cenové korekci a lze tam nalézt skutečně zajímavé investiční příležitosti. To samé platí o Velké Británii a vůbec o západní Evropě. V Česku ještě nějaký čas potrvá, než se zde investoři opět budou cítit pohodlně.

EURO: Kdo budou příští kupci nemovitostí v Česku? Letos dominovaly německé fondy, ty ale mají řadu problémů. CHAPMAN: Když se podíváme na statistiky za letošní rok, nejaktivnějšími kupci byli skutečně Němci. Ale není správné očekávat, že budou dominovat i v příštím roce. Prostředí se podstatně změnilo. Musíme hledat jiný zdroj peněz. Tuto příležitost vidím mezi oportunistickými investory. Někteří z nich uzavřeli v Česku transakce již před sedmi osmi lety. Český trh se ale měnil moc rychle, takže oportunističtí kupci zde našli jen málo příležitostí. Nyní mají šanci se na tomto trhu znovu objevit. Mohou nalézt produkty za nižší ceny. Jejich obchodní model vychází z toho, že nakupují za nízké ceny, investují do zkvalitnění budovy, uzavřou nové nájemní smlouvy a objekt prodají v době, kdy je trh stabilnější. Tato skupina kupců bude převládat mezi realitními investory v průběhu následujících dvanácti měsíců. Kapitál oportunistických fondů pochází z USA, část financí je řízena z Evropy, ale původ má na Dálném nebo Středním východě.

EURO: A co domácí investoři? CHAPMAN: Neočekávám, že by rostla jejich role nějakým podstatným způsobem. Myslím, že je to pro ně ale příležitost k růst. Doufám, že se tak stane, protože tento trh je potřebuje. Vyžadují tak další rok k růstu.