PŘEDSEDA PŘEDSTAVENSTVA ČESKÉ ASOCIACE DRAŽEBNÍKŮ JIŘÍ BUREŠ: Slovo dražba má trochu pejorativní nádech. Lidé, kteří dražby provádějí, však tvrdí, že pro podnikatele mohou být skvělou příležitostí. Poměrně levně v ní mohou získat majetek, se kterým mohou začít podnikat nebo rozšířit dosavadní aktivity.
PŘEDSEDA PŘEDSTAVENSTVA ČESKÉ ASOCIACE DRAŽEBNÍKŮ JIŘÍ BUREŠ: Slovo dražba má trochu pejorativní nádech. Lidé, kteří dražby provádějí, však tvrdí, že pro podnikatele mohou být skvělou příležitostí. Poměrně levně v ní mohou získat majetek, se kterým mohou začít podnikat nebo rozšířit dosavadní aktivity. Zákon o dražbách platí už víc než čtyři roky. Splnil očekávání, která se do něj vkládala?
Určitě ano. Záměrem zákona bylo pomoci věřitelům, aby nemuseli zdlouhavě žalovat dlužníky a ke svým pohledávkám se dostali i bez rozhodnutí soudu. Od té doby, co vstoupil v platnost, se uskutečnilo téměř 16 tisíc dražeb a vydražil se majetek skoro za šedesát miliard korun. Víc než tato čísla je ovšem důležitá skutečnost, že se dražby rozběhly a že skutečně fungují jako bič na dlužníky.
Proč jich nyní ubývá?
Ikdyž objem draženého majetku i počet dražeb už druhý rok klesá, čekáme opět oživení. Boom prvních dvou let už zřejmě skončil. Ubylo konkurzů a mnozí dlužníci si uvědomují možnosti dané zákonem a pohledávku zaplatí okamžitě poté, co dostanou upozornění, že by mohla být uspokojena dražbou. Také ještě zcela nenastartoval prodej hypotečních nemovitostí. Zákon se přijímal hlavně kvůli nim, tedy proto, aby banky mohly bez složitého soudního projednávání uplatnit svou zástavu a zastavenou nemovitost v případě nesplácené hypotéky prodat v dražbě.
Kolik domů takto hypoteční banky už v dražbách prodaly?
Přesné číslo neznám, ale budou to pouze stovky případů. Nedobrovolných dražeb je celkem něco přes devět procent z celkového počtu, a to je skutečně málo. Předpokládáme, že banky teď budou muset začít tento nástroj víc využívat. Počet hypoték roste geometrickou řadou a banky v posledních měsících změnily strategii. Pro poskytování hypotečních úvěrů už rozhodně nemají tak přísná kritéria jako dřív, což ale znamená, že mezi žadateli o půjčku může časem objevit spousta lidí, kteří - třeba kvůli tomu že ztratí zaměstnání nebo onemocní - nebudou schopni hypotéku splácet.
Jaký majetek se nejčastěji draží?
V České republice se téměř devadesát procent dražeb týká majetku z konkurzních podstat, tedy zbankrotovaných firem. Správci konkurzních podstat ho v dražbách prodávají hlavně proto, že je to nejrychlejší a často nejefektivnější cesta ke zpeněžení majetku úpadců. Jako dostatečně transparentní je tento způsob prodeje přijatelný i pro věřitele.
Mluvíte o efektivní cestě, ale z vašich statistik vyplývá, že se šedesátimiliardový majetek prodal za třetinu své původní ceny. Není to dost malý výnos?
Úvahy, jestli je to hodně, nebo málo, jsou čistě teoretické. Šedesátimiliardová suma je součtem původních znaleckých cen, výsledná pak vychází ze skutečně realizované, tedy tržní ceny. Soudní znalci bohužel často vypracují odhad na základě takzvané vyhláškové ceny, která má k realitě daleko. Přestože je často nepřiměřeně vysoká, správci konkurzních podstat nebo věřitelé se jí drží zuby nehty a trvají na tom, aby dražba začínala na odhadní ceně. Nechtějí jít dolů, protože se bojí, že nikdo nic nepřihodí a oni pak dostanou málo. Jenže výsledek je, že nikdo o dražbu nemá zájem a ta se pak opakuje se sníženou cenou.
Není potom rychlejší přímý prodej?
Pro něj je třeba souhlasu soudu. Dražbu lze naopak provést i bez tohoto souhlasu a v dražbě lze navíc dosáhnout maximální tržní cenu. Výhodou pro kupujícího je, že v dražbě z konkurzů získá naprosto čistý majetek, na kterém neváznou žádné další závazky. Majitelem vydražených věcí nebo nemovitostí se přitom stává v okamžiku příklepu, pokud cenu dosaženou vydražením zaplatí v zákonné lhůtě. Takže když zaplatí hned po dražbě, odchází jako čerstvý majitel nemovitosti. Takto se nám podařilo jednu z nich prodat v rekordním čase dvaceti minut.
Přesto se ale stává, že se dražba později zruší. To ano, ale není to příliš často. Pokud chce někdo výsledek dražby napadnout, musí si najít procedurální chyby, což není při pečlivě provedené dražbě jednoduché. Neplatnost může potvrdit pouze soud, a to do tří měsíců ode dne konání dražby. Nelze její průběh zmanipulovat například tím, že se zájemci předem domluví, že nebudou přihazovat? Nezakrývám, že se to stává, ale zkušený dražebník musí umět takovým praktikám zabránit. Pleticháři, tedy osoby, které se snaží na dražbách vydělat pro sebe, někdy doslova číhají na chyby dražebníka či licitátora, aby jich mohli využít. A pokud ještě vidí na nějakém účastníkovi dražby, že má vážný zájem, začnou pletichařit. Proč se v Česku prodává v dražbách tak malé procento nemovitostí? Máte pravdu, že tady jsou případy, kdy majitel chaty nebo rodinného domku pro- dražbě, vyloženě ojedinělé. Například v Americe je opačná praxe a nemovitosti se tam dokonce draží i na internetu. Pro majitele realit je to běžný způsob prodeje, a to z jednoduchého důvodu: chtějí si zajistit nejvyšší možnou cenu. Těžko totiž můžete tvrdit, že jste dosáhl maximální výnos, když dům nabídnete jen jednomu zájemci. V dražbách může poskočit i proto, že se v nich objevuje určitý prvek gamblerství. Přihazování, licitace není bez emocí a vytvoří se při ní atmosféra, která zájemce vyhecuje, aby pokračoval ve hře. Nehrozí při takovém hecování, že po skončení aukce vítěz vystřízliví a nezaplatí? Zažil jsem opravdu napínavé dražby. Jednou se původní cena zvýšila třemi stovkami příhozů na čtyřnásobek. Vydražitel ale zaplatí skoro vždycky. Pokud by dražbu zmařil, tedy neuhradil cenu dosaženou vydražením, přišel by i o zaplacenou dražební jistotu. Jak si vysvětlujete, že se v Česku prodávají domy a byty jinak než v dražbě?
O tento způsob prodeje by musel požádat majitel nemovitosti. Češi nemají k dražbám moc velkou důvěru. Spojují si je s prodejem majetku zkrachovalých firem nebo věcí zabavených v exekucích. Čili s prodejem něčeho zadluženého. Je to škoda, protože nedávno například jeden restituent ze Západu prodal v dražbě velmi výhodně svou pražskou vilu.Byl spokojený, protože realitní kanceláře mu za ni předtím nabízely zhruba o dvacet procent méně.
Vraťme se k dražbám majetku z konkurzních podstat. Je to opravdu tak skvělá příležitost pro investory?
Jsem přesvědčený, že pro začínající podnikatele nebo pro někoho, kdo chce rozšířit své aktivity, je neopakovatelná. První příležitost měli při malé privatizaci na začátku devadesátých let, druhou, když se před kuponovou privatizací připravovaly privatizační projekty. A prodej majetku z konkurzních podstat je vlastně třetí vlnou.
Konkurzní správci ale nemají moc dobrou pověst. Říká se, že se majetek, který nestačili vytunelovat majitelé nebo manažeři, nakonec rozplyne právě při konkurzu… Tady se musím konkurzních správců zastat. My s nimi spolupracujeme a vidíme, že do hry obvykle vstupují až ve chvíli, kdy ve firmě zbylo žalostně málo majetku. N avíc i ten zbytek je často v takovém stavu, že ho lze obtížně zpeněžit. Setkal jsem se s případem, kdy do konkurzu patřila vila za deset milionů, ale správce ji nemohl prodat, protože ji úpadce postavil bez stavebního povolení. Čím potom mohou být dražby majetku z konkurzů zajímavé?
Prodávající, tedy konkurzní správce, je poměrně solidní partner, protože na něj dohlíží věřitelé i soud. Riziko eliminuje i dražebník, který musí dohlédnout, aby nabídku doprovázely všechny potřebné doklady. Vůbec největším tahákem je ale samozřejmě to, že kupec může v dražbách získat zajímavý majetek velmi levně. Zejména stroje a provozní prostory - nemovitosti - se totiž většinou vydraží za zlomek původní ceny.
Co lze v dražbách koupit?
Vlastně všechno. I u movitých věcí je ten záběr velmi široký: od uměleckých předmětů a starožitností přes pohledávky, cenné papíry až třeba po stádo krav, které jsme dražili nedávno. Předmět dobrovolných i nedobrovolných dražeb upravuje zákon o veřejných dražbách (26/2000 Sb.). V případě dobrovolných může být navrhovatelem vlastník, správce konkurzní podstaty nebo likvidátor. U nedobrovolných si dražbu objednává věřitel, jehož pohledávka je zajištěná zástavním právem k nemovitosti.
Kde zájemce získá informace o tom, co se momentálně draží?
Informace o dražbách jsou poměrně lehce přístupné na Centrální adrese, což je doména na internetu. Na této adrese lze najít všechny dražené nemovitosti i movité věci s vyvolávací cenou nad sto tisíc korun. Ze zákona tam musí být nejen dražební vyhláška, ale i další dokumenty. My navíc na této adrese zveřejňujeme i dodatečné informace, například fotografie nebo video dražených předmětů.
Dražby mají svá omezení: zájemce se musí dostavit na určité místo v přesně stanoveném čase. Proč ve věku internetu neprobíhají elektronicky?
O elektronické dražby bojujeme už druhý rok. Zatím nemají oporu v zákoně, proto je prosazujeme do připravované novely. Mohly by omezit spekulace, tedy už zmíněné pletichy a tím zvýšit prestiž tohoto způsobu prodeje. S účastí většího počtu zájemců by se samozřejmě zvýšil ivýnos dražeb.
Nebrání jejich zavedení i technické překážky?
Nejsou takové, jaké by se nedaly zvládnout. Nejznámější dražební portál e-bay existuje už řadu let a nakupují přes něj zájemci z celého světa. Nedávno to zkusil imůj syn: vydražil CD s podpisem členů skupiny Bon Jovi. Zaplatil a za tři týdny ho měl doma. Je ale pravda, že tento poměrně cenný balíček skončil v obyčejné poštovní schránce. Doručovatelka, která ho přinesla, prostě neměla žádné instrukce, že by ho měla přinejmenším předat do vlastních rukou.
JIŘÍ BUREŠ
Narodil se v roce 1952. Je absolventem matematicko-fyzikální fakulty UK v Praze, specializace matematická ekonomie a kandidátem ekonomických věd. Původně vědecký pracovník Ekonomického ústavu, začal podnikat až po jeho zrušení v roce 1993. Podniká v oblasti pohledávek, dražeb a informačních systémů. Má dražební firmu BFT Management a licituje idražby cenných papírů. Další společnost SEV Computing poskytuje ispecializované softwary pro dražby a pro komunikaci s Centrální adresou při zveřejňování dražeb a veřejných zakázek. Kromě České asociace dražebníků vede i nově založený Dražební institut, s. r. o. Je ženatý, má dvě děti a jeho největší zálibou je kromě práce golf a lyžování.
