Nabídka realit v regionech je finančně přístupnější, ale rizikovějšíPodle odhadů letos čeští občané získají v domácích bankách kolem 35 000 hypoték na koupi nemovitosti. Je to v porovnání s minulostí téměř závratné číslo. Nepochybně se na něm budou podílet už i ti, kteří neřeší problém svého bydlení, ale kupují nemovitost jako investici.
Nabídka realit v regionech je finančně přístupnější, ale rizikovější
Podle odhadů letos čeští občané získají v domácích bankách kolem 35 000 hypoték na koupi nemovitosti. Je to v porovnání s minulostí téměř závratné číslo. Nepochybně se na něm budou podílet už i ti, kteří neřeší problém svého bydlení, ale kupují nemovitost jako investici.
V roce 1996, tedy zhruba před sedmi lety, bylo u nás poskytnuto pouhých 5000 hypotečních úvěrů, což je v porovnání se současným stavem mizivé číslo. V pozadí raketově rostoucího zájmu o hypotéky a současně toho, že finanční domy je zájemcům skutečně poskytují, je více faktorů.
Blížíme se k normálu
Na jedné straně jsou to objektivní faktory. Především - v souvislosti s všeobecným poklesem úrokových sazeb - se hypotéky díky snižujícímu se úroku stávají levnějšími a tudíž přístupnými širšímu počtu populace. Jestliže v roce 1996 si banky za tento typ půjček počítaly téměř 14 % úroků, z nichž jenom menší část pokryl státní příspěvek, pak loni to bylo už jen necelých 7 % a letos by se sazby měly pohybovat mezi 5-6 %. Rubem tohoto - z hlediska zákazníků - potěšitelného vývoje je ovšem postupná eliminace státního příspěvku, takže do budoucna bude veškerá úhrada dluhu už jen věcí samotného zákazníka. Další nikoli snad negativní, ale přece jen nikoli optimistickou, okolností, která bude na hypotečním trhu v následujících letech patrná, je to, že s dalším poklesem sazeb už nelze počítat. Jejich současná úroveň je víceméně totožná s úročením hypoték ve vyspělých tržních ekonomikách, ať už máme na mysli západní Evropu či Spojené státy americké. Na druhé straně ale poslední vývoj přináší pro potenciální klienty mnoho dobrých věcí. Sice se značným zpožděním (stejně jako například v případě spotřebitelských úvěrů), ale přece jen i naše banky došly k poznání, že pokud bude hypoteční úvěr spojen s desítkami nejrůznějších potvrzení, hodinami čekání a a priori nedůvěrou, tento segment trhu se vůbec nedostane do pohybu. Takže postupem času se administrativní pracnost i lhůty vyřizování omezují a zkracují a banky se už většinou snaží potenciálním zákazníkům vycházet skutečně vstříc a nevyžadovat více dokumentů, než je nezbytně nutné. Mezi zákazníky hypotečních bank prokazatelně přibývá těch, kteří do nemovitostí investují. I těm, kteří již mají vlastní bydlení zajištěno, se vyplatí absolvovat relativně náročnou cestu vyřízení hypotéky jen proto, aby mohli investovat právě do nemovitostí. Například v hlavním městě se podle odhadů realitních kanceláří poptávky investičního rázu blíží již polovině celkové poptávky po nemovitostech.
Nemovitosti jsou nejen v Praze
Největší půvab trhu jakékoli komodity je v tom, že jej nelze přesně definovat a kvantifikovat. Pro trh realit to platí možná dvojnásob: nemovitosti jsou zbožím, které víceméně nemá jednotné ceny, na straně nabídky i poptávky je ve hře mnoho neznámých, které znemožňují generování přesných a spolehlivých údajů. Cenové mapy jednoznačně dokládají, že zatímco v Praze jsou ceny snad až nereálně vysoké, v regionech je tomu možná naopak. Čtvereční metr nově postaveného bytu v metropoli stojí v průměru 45 000 Kč (a třeba na Malé Straně se šplhá až na 60-100 tis. korun), zatímco například v mnohém ohledu atraktivní jižní Čechy ho nabízejí za pouhých 18 000 Kč. V případě pozemků pro výstavbu je relace obdobná: průměrné 2000 Kč za metr čtvereční v Praze versus 300 Kč v jižních Čechách či na Plzeňsku a ještě méně třeba na Vysočině. Samozřejmě - z hlediska budoucích výnosů je nejjistější Praha, kde výši nájmů šroubuje směrem vzhůru vysoká platební schopnost zahraničních pracovníků, kteří našli zaměstnání právě tady. Lze ale předpokládat, že jednak pokračující deregulace nájmů a také stále silnější zapojování české ekonomiky do hospodářského systému EU tento „cizinecký“ faktor byť ne zcela, ale jistě výrazně omezí - pak bude byt třeba v Českých Budějovicích i přes nižší nájem, ovšem také výrazně nižší vstupní investici, možná stejně výnosný. V jiných dimenzích to pochopitelně platí také pro stavební pozemky. Dobrá investice do nemovitosti se má vrátit za 10-15 let. To zatím vůbec neplatí v případě činžovních domů, kde jsou byty s regulovaným nájemným. Nové zákony by měly postupně přinést rovnováhu i v tomto segmentu nemovitostí. Reality jako investiční instrument samozřejmě vyžadují poněkud obšírnější a důkladnější úvahu a rozbor, už právě kvůli vysokým nákladům na jejich pořízení. Základní úvaha je ovšem poměrně jednoduchá, aniž by to její hodnotu devalvovalo: bydlení je „komodita“, po které bude poptávka stále silná. Nejen v hlavním městě, ale i v perspektivních regionech. Což takhle poohlédnout se na Kolínsku - automobilka TPCA zanedlouho spustí výrobu.
Průměrné ceny pozemků (rok 2002/m 2)
Kraj Cena v Kč Meziroční změna (v %)
Jihočeský 322 -10 %
Jihomoravský 707 +17 %
Karlovarský 1080 +200 %
Královéhradecký 458 +80 %
Liberecký 277 +30 %
Moravskoslezský 340 +20 %
Olomoucký 494 +50 %
Pardubický 213 -12 %
Plzeňský 390 +28 %
Praha 1992 +40 %
Středočeský 1069 +90 %
Ústecký 404 +35 %
Vysočina 238 +35%
Zlínský 299 +21%
PRAMEN: realitní kanceláře a MMR
Průměrné ceny nové výstavby (rok 2002/m 2)
Kraj Cena v Kč Meziroční změna (v %)
Jihočeský 17 535 -5 %
Jihomoravský 26 544 +12 %
Karlovarský 35 272 +100 %
Královéhradecký 20 717 +25 %
Liberecký 16 482 +10 %
Moravskoslezský 17 965 +5 %
Olomoucký 21 560 +20 %
Pardubický 14 984 -5 %
Plzeňský 19 126 +10 %
Praha 45 000 +150 %
Středočeský 35 015 +37 %
Ústecký 19 454 +12 %
Vysočina 15 569 +10 %
Zlínský 16 997 +3 %
PRAMEN: realitní kanceláře a MMR
POZNÁMKA: ceny nerekonstruovaných bytů v panelových domech bývají zpravidla o 1/3 nižší.
