Se zavedením nové daně z nabytí nemovitých věcí končí od příštího roku některé úlevy
K datu 1. 1. 2014 by měl vstoupit v účinnost nejen nový občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích, ale nezbytné je také přizpůsobit celou řadu stávajících daňových zákonů. Ministerstvo financí se rozhodlo zrušit zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí a nahradit tento zákon novým zákonem o dani z nabytí nemovitých věcí.
Informace o nejdůležitějších změnách již médii částečně proběhla. Některé drobné detaily však nalezneme až po důkladném prostudování návrhu zákona a důvodové zprávy. ZMĚNA POPLATNÍKA Nejvíce se hovoří o změně poplatníka. Stručně řečeno, v současnosti je poplatníkem daně z převodu nemovitosti prodávající a kupující je ručitelem za daň.
987377
Proto se často v kupních smlouvách řeší složité konstrukce s cílem kupujícího ochránit, aby nemusel platit daň z převodu jako ručitel. Například kupující složí částku ve výši daně z převodu nemovitostí na zvláštní účet, z něhož budou peníze uvolněny prodávajícímu až poté, co prodávající zaplatí daň z převodu nemovitosti finančnímu úřadu a tuto skutečnost kupujícímu prokáže. Tím se chce kupující vyhnout situaci, že daň zaplatí jako ručitel finančnímu úřadu za prodávajícího, tím bude de facto o tuto daň navýšena sjednaná kupní cena, protože zaplacenou daň z prodávajícího nevymůže.
Domnívám se tedy, že pro zájemce o koupi nemovitosti nová úprava, kdy daň bude platit kupující, přinese zjednodušení a zpřehlednění vztahů. Každý kupující, tedy nabyvatel, bude s placením daně již dopředu počítat a přizpůsobí tomu kupní cenu. S tím ostatně také zákon počítá a očekává se průměrné snížení kupních cen o 3,8 procenta (sazba daně je čtyři procenta). Podle důvodové zprávy je pozitivním přínosem dané změny snížení nedoplatků daně a zlepšení podmínek jejich vymahatelnosti u nabyvatele.
ZRUŠENÍ OSVOBOZENÍ Poněkud nenápadnou a médii dosud nekomentovanou změnou je zrušení osvobození při vkladu nemovitosti do společnosti. Pokud bude chtít např. podnikatel vložit svůj penzion do společnosti s ručením omezeným, pak tato společnost jako nabyvatel nemovitosti bude povinna odvést daň.
Lze tedy doporučit podnikatelům, ať už fyzickým nebo právnickým osobám, pokud chtějí realizovat nějaké větší přesuny nemovitého majetku, aby tak učinili do konce roku 2013, dokud jsou vklady do základního kapitálu společností osvobozeny od daně z převodu nemovitostí.
Důvodová zpráva k zákonu počítá se zvýšením daňového inkasa z důvodu této změny v průměru cca o 600 milionů korun ročně.
SMĚNA NEMOVITOSTÍ Další nenápadnou změnou je zrušení zvláštního režimu pro zdanění směny nemovitých věcí, v jehož důsledku se daňový výnos pro státní rozpočet u tohoto typu smlouvy o nabytí zdvojnásobí. O co jde?
Pokud budeme směňovat dvě nemovitosti, z nichž jedna má hodnotu 100 a druhá hodnotu 120, pak se dle nyní platného zákona o dani z převodu nemovitostí vybírá daň z vyšší hodnoty, tedy z částky 120. Tento režim v novém zákoně o dani z nabytí nemovitých věcí obsažen není. Směnou tedy jeden subjekt získá nemovitost v ceně 120 a zaplatí daň z této částky, druhý subjekt získá nemovitost v ceně 100 a zaplatí daň z ceny 100.
Nově bude vybrána daň od obou nabyvatelů. S ohledem na nízký počet uzavřených smluv o směnách nemovitostí však nelze očekávat významnější pozitivní dopad do výběru daně.
PRVNÍ ÚPLATNÝ PŘEVOD BYTŮ Zákon i nadále osvobozuje od daně první úplatné nabytí vlastnického práva k novým nemovitým věcem určeným k bydlení. Jde např. o nabytí bytové jednotky nebo rodinného domu, nikoli ale bytového domu jako celku.
Toto osvobození je však nově podmíněno tím, že dojde k prvnímu nabytí vlastnického práva do dvou let ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona novou stavbu či jednotku užívat (zpravidla ode dne vydání kolaudačního souhlasu). Toto ustanovení se bude vztahovat na všechny převody bytů a rodinných domů po datu účinnosti zákona.
Lze tak doporučit všem zájemcům o koupi vlastního bydlení, aby se k nákupu rozhodli ještě do konce roku 2013, kdy nebudou muset sledovat, jak starý si nový byt kupují. Mám na mysli situaci, kdy kolaudační rozhodnutí bylo na byty vydáno např. v roce 2011 a developerská společnost postupně byty prodává. Byt koupený do konce roku 2013 bude podle stávající úpravy od daně osvobozen, byt ve stejném domě koupený jiným zájemcem v roce 2014 už bude podléhat dani z nabytí nemovitých věcí.
Nový zákon o dani z nabytí nemovitých věcí tedy přináší řadu novinek, které by ti, kteří se v oblasti nemovitostí pohybují anebo plánují některé majetkové přesuny, měli dobře nastudovat. Kdo a kdy má zaplatit daň a nést náklad ve výši čtyř procent z hodnoty nemovitosti, zcela jistě není v soukromých ani podnikatelských vztazích zanedbatelné.
O autorovi| ING. JANA SKÁLOVÁ, PH. D. partner společnosti TPA Horwath
