Bytů není nikdy dost. Tím spíš v Praze, kde, jak ukazují nejnovější statistiky realitní skupiny EHS, jejich nabídková cena během posledního loňského čtvrtletí vzrostla v průměru na závratných takřka 135 tisíc korun za metr čtvereční. To jen pro lepší představu znamená, že za „80metrový“ byt zde zájemci zaplatí bezmála 10,8 milionu. V případě novostaveb je pak cena za metr ještě o pár desítek tisíc vyšší.
Převis poptávky nad nabídkou ženoucí ceny bytových jednotek vzhůru je v hlavním městě problémem dlouhodobým. Že by jich ale nepřibývalo, se také říct nedá. Důkazem budiž nejnovější projekt developerské společnosti Neocity, na kterém spolupracuje s firmou Daramis a v rámci něhož zde vznikne celkem 319 moderních bytů.
Projekt nese název Connect Vršovice, vznikne ve stejnojmenné městské části – konkrétně mezi ulicemi Moskevská a Křeslická – a bude vhodný jak pro jednotlivce, tak velké rodiny. „Byty jsou navrženy s ohledem na design, energetickou úspornost a praktičnost. Dominovat budou menší dispozice 1+kk a 2+kk, vhodné pro startovací bydlení nebo investiční příležitosti. K dispozici však budou i byty větších dispozic 3+kk a 4+kk,“ přibližuje exkluzivně pro Euro.cz generální ředitel Neocity Oded Ber.
Kolik za tyto byty lidé zaplatí, vedení firmy zatím prozrazovat nechce. Do prodeje každopádně půjdou ještě letos, přičemž jejich předprodej Neocity spustí už brzy. „Podrobný časový harmonogram ještě dolaďujeme. Postupně však budeme sdílet aktualizace, aby kupující měli k dispozici veškeré potřebné informace k rozhodnutí,“ dodává Ber s tím, že v rámci zmíněného předprodeje plánuje společnost „nabídnout v omezené míře jednotky, které budou cenově nebo jinak zvýhodněny“.
V centru bez balkonu, nebo na periferii ve větším
Pražský realitní trh obohacuje Neocity dlouhodobě. Takřka 300 bytových jednotek zde uvedla firma do prodeje i během loňského roku. Konkrétně šlo o projekty Simply Prosek a unikátní Veni Vidi Vinoř.
„Simply Prosek představuje byty, které rezonují u bystrých investorů a spojují praktičnost s výjimečným investičním potenciálem. Naproti tomu Veni Vidi Vinoř září jako ojedinělý projekt v historickém centru Vinoře, který nabízí rozmanitou škálu bytů přizpůsobených různým životním stylům od singles až po velké rodiny hledající něco skutečně výjimečného,“ doplňuje Ber, podle kterého se pražský trh dělí na dvě základní skupiny osob – zatímco jedni stále preferují bydlení v blízkosti centra, druzí naopak míří na periferie.
„Kupující, kteří chtějí bydlet v centru, tvoří poměrně úzkou skupinu, jež je ochotna zaplatit výrazně více, než je pražský průměr. Jejich hlavním požadavkem je většinou absolutní dostupnost služeb a snadná doprava MHD. Naopak bývají smíření s omezeními, jako je chybějící balkon či nedostatek parkovacích stání,“ vysvětluje šéf Neocity a dodává: „Naopak ti, kteří upřednostňují bydlet na předměstí, požadují projekty s dostatkem prostoru, ideálně parkem či nádvořím. Předzahrádka je rovněž často vyhledávaným příslušenstvím. Parkovací místa a sklep jsou v tomto případě nezbytným standardem, bez nich se byty na předměstí prodávají obtížně.“
Do jaké z obou skupin se dotyčný řadí, záleží pochopitelně na tom, kolik je ochoten za bydlení ve vlastním zaplatit. Není to ale tak, že by cena byla rozhodujícím faktorem až v posledních několika letech. Dle Bera hraje tento aspekt roli de facto nepřetržitě. Jinými slovy, skutečnost, že vlastnit byt není levné, platí stejně dobře dnes jako před 15 roky.
„Co se ceny týče, ačkoliv se nyní při zpětném pohledu může zdát, že dříve byly byty dostupnější, v kontextu své doby se situace nijak nelišila. Rozhodnutí o koupi za danou cenu mělo vždy stejnou váhu a kupující měli málokdy pocit, že si zajistili výhodnou koupi,“ objasňuje manažer.
Přes 20 let se nic nezměnilo
Ceny pražských bytů jsou dle Bera takové, jaké jsou, hned z několika různých důvodů. Z krátkodobého hlediska situaci rozhodně nepomohly nedávné vysoké úrokové sazby, kvůli kterým se developerům zdražovaly úvěry na nové projekty, jejichž realizace tak musela být zpožděna. Což se pochopitelně projevilo omezenější tržní nabídkou. Z hlediska dlouhodobého nicméně tkví problém v něčem docela jiném, a sice především v pomalém schvalovacím procesu.
Neocity působí v Praze již více než 20 let, přičemž podle Berova názoru se v tomto ohledu za celou dobu takřka vůbec nic nezměnilo. Ba naopak mu přijde, že se vše spíše komplikuje: „Nezřídka se stává, že získáme pozemek určený pro obytnou výstavbu a pak až 10 let usilovně pracujeme na tom, abychom získali platné stavební povolení. Taková zpoždění nejen zpomalují pokrok, ale také způsobují značné finanční a provozní problémy.“
Jak z tohoto začarovaného kruhu ven? Řešení nabídne jedině digitalizace. Tedy za předpokladu, že bude provedena správně. Pakliže se to podaří, bude celý povolovací proces transparentnější, efektivnější a spravedlivější a bude díky němu možné snáze a předvídatelněji plánovat budoucí rozvoj. Rozvoj, který by měl pochopitelně počítat i s větší podporou výstavby do výšky.
Je dobře známo, že historicky se Praha rozrůstala spíše rozšiřováním svých hranic směrem ven než výstavbou vzhůru. Z dlouhodobého hlediska je ovšem takový přístup neudržitelný, neboť městu ubírá na efektivitě a způsobuje, že je zde bydlení tak moc drahé.
„Ve srovnání s jinými evropskými městy Praha, pokud jde o výšku budov, určitě zaostává. Zatímco tady máte v průměru dvě patra na budovu, například ve Vídni jsou to patra čtyři. Pražský výbor pro územní plánování (IPR) si tento nepoměr naštěstí uvědomuje a aktivně podniká kroky k jeho nápravě. Představil komplexní manuály, které mají usměrňovat budoucí výškovou výstavbu v konkrétních oblastech. Což signalizuje pozitivní pokrok. Právě díky těmto snahám začíná Praha uplatňovat modernější a efektivnější přístup k rozvoji města a postupuje správným směrem,“ myslí si Ber. Druhým dechem nicméně podotýká, že termín toho, kdy se skutečně začne v české metropoli do výšky stavět, je zatím stále ve hvězdách.
„Alfou a omegou je pro výškovou výstavbu aktuálně schválení nového územního plánu, který by měl být dle radního Petra Hlaváčka odsouhlasen do roku 2026. Bez něj se dále nepohneme,“ zdůrazňuje šéf Neocity s tím, že o novém územním plánu se technicky vzato hovoří již od roku 2012, kdy jeho příprava začala.
