V Česku již proběhlo devatenáct nedobrovolných dražeb
Sladké mámení vlastního bydlení. Lze si na ně půjčit a klesající úroky hypoték jsou čím dál lákavější. V domech nebo bytech zatížených hypotékou už v Česku bydlí na padesát tisíc rodin. Bydlení na splátky má však i odvrácenou tvář - mnohaletý závazek splácení. Týdeník EURO zjišťoval, jak banky postupují, když jim někdo hypotéku nemůže, nebo nechce splácet.
Obecně lze říci, že se chovají velmi vstřícně. Alespoň zpočátku a v případě, že stejnou odezvu vidí i u klienta. Jakmile však odmítá jejich výzvy a nechce spolupracovat, nasadí poměrně tvrdý postup. Na jeho konci mu mohou vydražit střechu nad hlavou, postoupit pohledávku a ve finále ještě poslat do vydražené nemovitosti exekutora.
I neplatič, který odmítá s bankou komunikovat, má poměrně dost času, aby mohl černý scénář nedobrovolného prodeje svého domu nebo bytu odvrátit. Českomoravská hypoteční banka, která má za sebou nejdelší historii, dospěla k jedné z nedobrovolných dražeb až po roce vyjednávání a příprav.
Klienta, říkejme mu třeba pan Novák, který si původně půjčil na nový rodinný domek a pak ho přestal splácet, nejprve několikrát vyzvala k uhrazení dluhu. Že bude obtížné s ním cokoli dohodnout, zjistila velmi brzy. Na výzvy nereagoval a nepřebíral ani písemná upozornění určená do vlastních rukou. O tom, že zastavený dům pošle proti jeho vůli do nedobrovolné dražby, rozhodla po 180 dnech. Příprava dražby zabrala další měsíce, jenže ani přiklepnutím domu jinému majiteli případ neskončil. Banka měla milionovou pohledávku a licitátor „udal“ obsazený dům za pouhých 700 tisíc korun. Celý výnos dražby tak pohltila pohledávka banky, ta však nadále vymáhá i zbytek dlužné částky. Pokud ji dlužník odmítne uhradit, zbývá ještě možnost exekuce na jeho další majetek nebo plat.
Pan Novák měl možná smůlu v podnikání. Další chybu však zřejmě udělal, když odmítl s bankou spolupracovat. Všechny hypoteční banky tvrdí, že se nejprve snaží najít oboustranně přijatelné řešení. Dlužníkům nabízejí přerušení splátek nebo jiný splátkový kalendář. „Dostane-li se klient do obtížné životní situace, lze po dohodě snížit nebo i odložit splátky hypotéky až o šest měsíců,“ uvedla na dotaz týdeníku EURO Česká spořitelna (ČS).
Napřed rukavičky.
Banky za obtížnou životní situaci považují nemoc, úmrtí nebo i ztrátu zaměstnání. Věra Čarná z odboru externí komunikace ČS říká, že „v případě dohody“ neplatí klient žádné sankční úroky. Také Komerční banka uvádí, že nemá důvod uplatňovat sankční úrokovou sazbu, když se s klientem dohodne na přechodném řešení jeho finančních problémů a on pak tuto dohodu plní. Vrchní ředitel odboru řízení věřitelských rizik ČMHB Pavel Hrubeš však upozorňuje, že sankční sazby jsou často zakotveny už ve smlouvách o hypotečním úvěru. Někteří podnikatelé navíc začnou hypotéku využívat jako dočasný zdroj financí, pokud jim chybí hotovost. Nízké nebo nulové sankční úroky jsou pro ně výhodnější, než kdyby si museli půjčit jinde.
Předseda asociace hypotečních bank František Pavelka týdeníku EURO potvrdil, že banky nemají pro neplatiče jednotný postup. Jejich představitelé rovněž upozorňují, že nové splátkové kalendáře mají své limity. Nelze je protahovat donekonečna, a když se finanční situace klienta nelepší, snaží se ho přimět k jinému řešení. Za původního „majitele“ úvěru pak obvykle začíná splácet někdo z rodiny, nebo se nemovitost po dohodě s bankou prodá. Výnos takového prodeje je obvykle vyšší než při nedobrovolné dražbě a může se stát, že pokryje nejen dluh banky, ale část zbude i na klienta.
Potom kožené kabáty.
Prodej nemovitosti v nedobrovolné dražbě označují banky za krajní řešení. „Naší prvotní snahou je vždy se dohodnout. Tam, kde narazíme na nezájem nebo spekulaci, však už musí nastoupit represe,“ vysvětluje Hrubeš. V pražské centrále ČMHB se takovým případům věnují v oddělení řízení věřitelských rizik čtyři lidé. Tým má ovšem zázemí i v regionech, kde má pro vymáhání pohledávek dalších sedm spolupracovníků. „Vymáhání pohledávek dnes není o velkých svalech, ale spíše o informacích,“ říká Hrubeš. Dodává, že žádná hypoteční banka by si ostatně jiný než zákonný a korektní postup ani nemohla dovolit. Kromě nedobrovolné dražby má však ještě jinou účinnou zbraň: postoupení pohledávky jinému subjektu.
Hrubeš připouští, že se klient může postoupením pohledávky dostat do kleští vymahačů „v kožených kabátech“. Jenže i na možnost prodeje dluhu banka klienty předem upozorňuje. A pokud s ní odmítají spolupracovat, je postoupení pohledávky legálním krokem. ČMHB si hlídá výnos operace, a proto ho zatím využívá ještě méně než nedobrovolných dražeb. „Rozhodnutí o prodeji pohledávky předchází řada analytických činností a úvah, jejichž obsahem je vedle porovnání ekonomických variant řešení i posouzení kvality subjektu, jenž projevil o nákup pohledávky zájem,“ podotýká Hrubeš. Uvádí, že ČMHB při prodeji problémových pohledávek dosahuje výnosů v rozmezí 50 až 70 procent hodnoty těchto pohledávek.
Geometricky.
Zatímco ještě na konci roku 2000 si na bydlení s hypotékou trouflo v Česku necelých třicet tisíc rodin, letos už je jejich počet téměř dvojnásobný. U hypotečních bank si celkem vypůjčily přes 53 miliard korun. Banky shodně uvádějí, že pro ně neplatiči představují mizivé procento klientů. Jejich věřitelské riziko se snižuje tím, že se za hypoteční úvěr ručí pořizovanou nemovitostí. „Zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti, v níž klienti bydlí, je samo o sobě významným psychologickým faktorem,“ vysvětluje za Komerční banku Markéta Dvořáčková. ČMHB, KB a ČS poskytly dohromady již téměř 35 tisíc hypotečních úvěrů. Nedobrovolnou dražbu zatím uplatnila pouze ČMHB, a to v devatenácti případech. Komerční banka i Česká spořitelna uvádějí, že sice již také podaly návrhy na nedobrovolné dražby, zatím se však žádná neuskutečnila, protože klienti nakonec dluh uhradili. „Obecně lze říci, že už hrozba vydražení a zvláště příprava dražby je dosti účinný nástroj,“ potvrzuje Hrubeš.
