Neprodělávejte na pronájmu

Pronájem nemovitosti, kterou nepoužíváte, vám může zajistit pravidelný příjem, který se jistě bude hodit. Zvažte ale dobře výběr nájemníka i podmínky, které zanesete  do smlouvy. Na pronájmu se dá totiž i značně prodělat.

Foto: Profimedia.cz

Pan Mikulášek chtěl pronájmem domu vylepšit rodinný rozpočet. Místo přivýdělku ho ale čekala exekuce na 1,5 milionu korun. Zapomněl totiž odhlásit pevnou telefonní linku. A jelikož jeho nájemníci pocházeli z Vietnamu, směřovala většina jejich telefonních hovorů do Asie. Využití „bezplatné“ linky navíc nabídli i dalším krajanům a zmíněnou částku tak stihli protelefonovat za pouhé dva měsíce. „Po vyjednávání se společností O2 se nám podařilo pro klienta dohodnout slevu alespoň 300 tisíc korun. Níž už se ale bohužel nedostaneme,“ říká Miroslav Jonáš, obchodní ředitel realitní kanceláře M&M reality holding.

Nájemní smlouva by měla obsahovat:

• Přesnou identifikaci pronajímané nemovitosti, tedy číslo popisné, případně číslo jednotky, adresu a umístění. Je důležité nezapomínat také na příslušenství které je umístěno mimo byt, například sklep či kočárkárnu, a upřesnit rozsah užívání.

• Správné údaje o účastnících smlouvy a počet a údaje o spoluuživatelích nemovitosti.

• Stanovení nájemného, tedy výše měsíční platby + stanovení zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Vyčíslení součtu těchto částek.

• Určení konkrétního dne v měsíci, do kterého bude částka uhrazena, jakým způsobem bude uhrazena a stanovení sankcí za nedodržení tohoto termínu.

• Dobu nájmu – datum vzniku nájemní smlouvy a termín ukončení nájemní smlouvy.

• Podmínky pro prodloužení nájemní smlouvy.

• Popis vybavení nemovitosti.

• Výše kauce.

• Ustanovení o výpovědi z nájmu podle Občanského zákoníku.

Pramen: Re/Max Harmony

Lidí, kteří si chtějí takzvaně přilepšit pronájmem nemovitosti, v době ekonomické recese přirozeně přibývá. Rozhodně se ale nevyplatí pronajímat zbrkle a neuváženě, což nedemonstruje jen poněkud kuriózní příklad pana Mikuláška. „Jakmile narazíte na neplatiče, kteří v horším případě byt ještě zdemolují, stává se vaše nemovitost samozřejmě prodělečnou. Důležité je nepodcenit komunikaci s nájemníkem a předcházet problémovým situacím již v zárodku. Vždycky je lepší se včas dohodnout než pak řešit komplikovanou situaci soudně,“ konstatuje Jakub Hrbáč, realitní makléř společnosti Re/Max Pro.

Čtěte: Vše, co potřebujte vědět o nájemní smlouvě: vzor, prodloužení, dodatek

Čtěte: Jak předčasně ukončit nájemní smlouvu? Výpovědí či dohodou

Bydlí, ale neplatí

Vůbec nejčastější komplikací, která vás při pronajímání nemovitosti může potkat, jsou pozdní platby nájemného, v horším případě jeho úplné nezaplacení. „Základem je kvalitně vypracovaná nájemní smlouva, ve které jsou stanoveny i denní sankce při pozdních platbách, obvykle ve výši 2,5 promile dlužné částky,“ říká Dana Rumanová, realitní makléřka společnosti Re/Max Harmony.

Proti případu, že nájemník přestane platit, je možné se i pojistit. Jako první na tuzemském trhu přišla s touto službou společnost Guarenty Group. „Nájemní smlouva neřeší cash flow, maximálně se majitel po půl roce neplatícího nájemce zbaví a může se s ním o nájemné soudit,“ říká jeden z partnerů společnosti Guarenty Group Pavel Kučera. Za pojištění, které kryje šest měsíčních nájmů, zaplatíte pět procent z čistého ročního nájmu bez energií, vodného a stočného.

Další hrozící komplikací je vyjednávání o nedoplatky za elektřinu, topení a vodu. „Tyto poplatky se zpravidla stanovují zálohově a konečné vyúčtování přichází jednou ročně. V případě předčasného ukončení pronájmu většinou již nedojde k vyrovnání rozdílu mezi zálohami a skutečným vyúčtováním,“ přibližuje Rumanová. Této komplikaci se podle ní dá předcházet jen co nejpřesnějším odhadem výše záloh, případně jejich mírným nadsazením.

Natrvalo jedině bez nábytku

Pronajímatelé se často setkávají s požadavkem nájemníka na zřízení trvalého pobytu v daném bytě či domě. „To, že dá majitel nemovitosti ke zřízení trvalého pobytu souhlas, ho samo o sobě neohrožuje. Pronajímatel tím nezískává žádný zvláštní nárok v nemovitosti bydlet či ji jinak využívat,“ říká Rumanová. Odborníci v této souvislosti ale varují před pronajímáním zařízeného bytu. „Jakmile se z nájemníka s trvalým pobytem v nemovitosti stane exekuční dlužník, může majitel snadno o propůjčené vybavení přijít,“ upozorňuje Miroslav Jonáš.

Přesto že je jistě řada slušných a zcela bezproblémových nájemníků, vždy raději počítejte s tím, že lidé, kteří nebydlí „ve svém“, mohou mít tendenci chovat se k nemovitosti, případně i sousedům, bezohledně. Bude-li váš nájemník pořádat bujaré večírky do pozdních nočních hodin nebo si pod okny zřídí soukromou skládku, budete to patrně vy, za kým si jeho rozhořčení sousedé půjdou stěžovat. „Doporučuji i tyto věci ošetřit v nájemní smlouvě a podstatnou součástí je i ustanovení o možných kontrolách nemovitosti majitelem,“ radí Rumanová.

Zamyslete se také nad tím, zda svým nájemníkům povolíte domácí zvířata. Vzhledem k tomu, že nabídka pronájmů v současné době převyšuje poptávku a nějakého toho domácího mazlíčka má každý druhý Čech, může vám striktní zákaz ztížit rychlé nalezení vhodného nájemníka. Pokud si ale zvěř ve své nemovitosti nepřejete, rozhodně i toto patří do nájemní smlouvy. V opačném případě se vyplatí do listiny zanést alespoň to, že při případných škodách napáchaných domácími mazlíčky hradí škody nájemník.