Neptejte se na marže

Rezidenční development už tolik nenese. Zdá se, že krize donutila podnikatele s byty osekat zisk na deset až patnáct procent

Slevy na byt více než 400 tisíc korun, hlásaly na začátku prázdnin billboardy společnosti Finep, třetího největšího tuzemského rezidenčního developera. „Rozdáváme 80 milionů. Zájemci o bydlení si u nás mohou vyjednat statisícové slevy, možná i milion,“ povzbuzuje klienty firma Crestyl. Developeři běžně zlevňují o dvacet i více procent. Nabízí se tedy otázka, s jakým ziskem kalkulovali projekty a jakých marží skutečně dosahují.

Tři stateční

Otázka na marže je v developerských kruzích obecně pokládána za neslušnou. Neochota bavit se na toto téma zřejmě přetrvává ještě z dob kolem roku 2003, kdy developeři dosahovali i padesátiprocentních výnosů. Dnes profesionální stavitelé bytů prohlašují, že jejich zisky už dávno nejsou takové, o jakých se v kuloárech mluví. Jejich profit je prý „přiměřený“. Podobně ale hovořili už před dvěma roky, když místo slev nabízeli kuchyňské linky. Opravdu zlevňovat začali až ve chvíli, kdy pochopili, že zákazníci na auta, dovolené a garáže zdarma neuslyší.
Týdeník Euro oslovil deset významných developerských firem s dotazem, jaký je onen přiměřený zisk. Odpověděli pouze zástupci Ekospolu, Skansky a finského nováčka na trhu – firmy YIT. „Dnes se hrubá ziskovost projektů prodávaných za tzv. férovou cenu – v rozmezí 38 až 50 tisíc za metr čtvereční včetně DPH v závislosti na lokalitě – pohybuje okolo deseti procent po odečtení režie,“ říká šéf Ekospolu Evžen Korec. Druhý největší tuzemský rezidenční developer – společnost Skanska – plní cíle, které mu stanovil švédský vlastník. „V roce 2010 jsme dosáhli devítiprocentní provozní marže,“ konkretizuje Naděžda Ptáčková, ředitelka odboru prodeje a marketingu divize Skanska Reality. Seveřané, kteří ještě žádný projekt nedokončili, ale na několika aktuálně pracují, považují za rozumný zisk deset až patnáct procent. Na to, že bytové projekty už nepředstavují zaručeně výdělečné podniky, ukazují i čísla Českého statistického úřadu. Pořizovací hodnota jednoho užitkového metru čtverečního bytu, která by měla alespoň zhruba odrážet investiční náklady na výstavby (ovšem bez započítání ceny pozemku), se loni vyšplhala v Praze na 43,3 tisíce korun. Tento údaj získávají statistici ze stavebních úřadů, které je generují z podkladů samotných developerů pro stavební povolení. Jinými čísly, kterými by bylo možné ilustrovat vývoj nákladů na výstavbu bytů, statistici nedisponují.

Deset procent, na krev

Developeři tvrdí, že už jim není co závidět. Vzhledem k současnému stavu trhu, kdy prodat je snad ještě složitější a dražší než protlačit projekt povolovacím procesem, reálně hrozí, že i desetiprocentní marže zůstane jen na papíře. „Zisk deset procent nasadí developer na projekt, pokud jde opravdu na krev. U domu o šedesáti bytech s náklady 200 milionů korun může vydělat 20 milionů. Pokud ale neprodá šest bytů, má problém,“ vysvětluje „rizikovost“ developmentu jeden ze silných aktérů na trhu. Do ještě prekérnější situace se dostávají firmy, kteří mají „na skladě“ hotové neprodané byty. Část jich totiž naceňovaly ještě v „předkrizové“ době, kdy se rychle prodalo téměř cokoli. Jen v Praze je nyní více než 2600 zkolaudovaných novostaveb, z nichž 2160 bylo dokončeno před rokem 2011. Za „staré ceny“ se jim ale v konkurenci aktuálních nižších nedaří prodat, pokud výrazně nezlevní. „U bytových projektů, které byly kalkulovány ještě v době realitního boomu, dosahujeme dnes vlivem slev ziskovosti pod hranicí deset procent,“ potvrzuje Evžen Korec, který se prezentuje jako specialista na nejnižší ceny. Na druhou stranu, automaticky předpokládat, že se developeři v rámci slev bolestně vzdávají velké části svého zisku, by bylo bláhové. „Principem přirozeného výběru zůstaly jako ,ležáky‘ byty, které jsou z nějakého důvodu – poloha v domě, dispozice, hlučnost – méně atraktivní. I v sebegeniálnějším architektonickém návrhu takové ,hluché‘ byty prostě jsou a budou. S poskytnutou ,slevou‘ se u těchto jednotek většinou počítá již v původní rozvaze,“ říká projektový manažer realitní společnosti CIB Dušan Koňařík, který považuje většinu výprodejových akcí developerů za stejně férovou jako výprodeje v Lidlu.

Stavaři jsou v úzkých

Největší položku v rozpočtech developerů představují logicky stavební práce. Evžen Korec tvrdí, že spolykají až 80 procent nákladů na projekt. Developeři vysvětlují takzvané „nové ceny“ u dokončovaných, rozestavěných či připravovaných projektů, které se přibližují úrovni roku 2006, poklesem cen stavebních prací o dvacet až třicet procent. Zdá se, že stavební firmy se po letech boomu, kdy nestíhaly reagovat na poptávky a kdy si mohly vyjednat slušný zisk, opět dostaly do situace, kdy jsou vlivem nedostatku práce do jisté míry v rukou developerů. „Není tajemstvím, že v uplynulých téměř dvou letech poklesly ceny stavebních prací až o 20 procent. I my se setkáváme s tím, že některé stavební firmy jsou ochotny jít pro získání zakázky i do ztráty a ceny dále snižují,“ říká Evžen Korec. Z dlouhodobého hlediska ale tento trend není pro developery i samotné klienty jen výhodný. Stavebníci, kteří se dostanou do ekonomických potíží, zřejmě nebudou spolehlivě odstraňovat vady stavby v rámci několikaleté garance a mohou se snažit v rámci udržení alespoň nějakého zisku práci „ošidit“. Druhou nejvýznamnější položku projektu už developeři ovlivnit nemohou. Ceny pozemků klesají jen mírně nebo vůbec. „Jsme zalehlí v blocích, čekáme, až parcely zlevní. Jejich majitelé se ale stále domnívají, že mají ,zlaté prase‘,“ říká Marcel Soural, ředitel společnosti Trigema. Ten tvrdí, že pozemek ukrojí z celkových nákladů na projekt dokonce čtrnáct až 25 procent. „Metr čtvereční bytu se dá kvalitně postavit za 25 až 26 tisíc korun. Pokud rozpočítáte pozemek na plochu bytu, vychází na šest až deset tisíc za metr čtvereční,“ vysvětluje Soural. Jednu z největších úspor proto vidí Korec, jehož receptem na úspěch jsou nízké marže, zato ve velkém množství, v maximálním využití pozemku. Ve jménu co největší prodejné plochy potlačí bez skrupulí ego architekta. Dalším jeho receptem na co nejnižší ceny je financování projektů z vlastních zdrojů. Stejnou taktiku uplatňují i další dominantní developeři Central Group a Skanska. Vlastní peníze jsou naopak vždy nejdražším zdrojem financování podle Marcela Sourala. „Vyjednáváním lze v současnosti dosáhnout velmi výhodných úrokových sazeb, PRIBOR se dnes pohybuje mírně nad jedním procentem. Úvěr považujeme za nejlepší a samozřejmě i nejlevnější způsob financování developmentu,“ konstatoval Soural na konferenci Stavebního fóra. Majitel společnosti Trigema vsadil na jakýsi uzavřený kruh, kdy si kromě obstarání financí, zajistí celý rezidenční projekt v rámci jednoho holdingu. Vidí tak „pod prsty“ všem aktérům, dokáže řídit finanční toky a marže celé skupiny.

Tentokrát vážně

Vypadá to tedy, že tentokrát už je možné developerům věřit, že si nežijí nijak zvlášť nad poměry. Tedy alespoň těm, kteří cílí na co nejširší zákaznickou skupinu a prodávají metr čtvereční bytu mezi 40 a 50 tisíci korunami. Pokud si zákazník nepotrpí na luxus a nevyžaduje exkluzivní lokalitu, může nakoupit v této cenové relaci s jistou pravděpodobností, že svého developera zbytečně nepřekrmuje. To ale neznamená, že stavitelé bytů by už neměli vůbec žádné rezervy. Koňařík soudí, že ani na okraji Prahy nebudou developeři prodávat byty pod 30 tisíc korun za metr čtvereční nebo bude jejich kvalita ubohá.