Developeři předávají klientům byty s řadou vad
Sladké časy rezidenčních developerů v Praze skončily. Klienti se již neperou o jakýkoliv byt, který zatím existuje pouze na papíře, naopak firmy se vrhají do výstavby bytů v regionech, začínají podnikat na Slovensku. Rostoucí konkurence v metropoli je nutí podbízet se zákazníkům kuchyňskými linkami zdarma či „letním výprodejem bytů“. Po šestnácti letech kapitalismu by se tedy mohlo zdát, že dřevní doby rezidenčního developmentu skončily. Přesto je zákazníků, kteří tvrdí, že si koupí bytu přivodili nejhorší zážitek v životě, stále dost. Stěžují si především na kvalitu výstavby a neochotu developerů napravovat chyby.
Čtyři strany chyb.
Třicetiletá Jana si s přítelem koupila byt v Praze od známé zavedené stavební firmy. Na první přebírání bytu přišli se stavebním technikem, který chybami popsal čtyři strany A4. Kromě křivých omítek, špatných štuků, maleb a dalších nedodělků zjistil, že podkrovní byt je kvůli sešikmeným plochám o šest metrů menší, než zaplatili. Při jednáních si investor stěžoval na špatnou práci subdodavatelů, on sám na stavbě vlastně nic nedělal. Termín nápravy nabídl tři měsíce po smluvní lhůtě, o nějaké kompenzaci nechtěl slyšet. Při druhém přebírání byla zhruba polovina vad odstraněna, rýha na vaně a odřená okna napravit nešly. Navíc majitel zřejmě zapomněl v bytě větrat, vzedmuly se tam podlahy a drhly dveře. Pár s potomkem na cestě šílí. Další termín převzetí následuje za měsíc. Dveře v bytě již nedrhnou, dělníci je podřízli. To ovšem nemohli udělat s vchodovými bezpečnostními protipožárními dveřmi, zavřít jdou jen hrubým násilím. Jana chce nové, stejný problém mají další majitelé bytů. Spojují se a vyhrožují žalobou. Jana s přítelem se ale musí přestěhovat, skončil jim podnájem. Dveře vybojovali, další tři měsíce docházejí do bytu dělníci a seřizují nefunkční okna či opravují neodtékající sprchový kout. Přicházejí mrazy a v bytě je maximálně 20 stupňů. Sešikmené podkrovní stěny se začínají rosit. Zástupci investora zpočátku nereagují, sousedé na patře se již naštěstí znají, najmou si znalce, který za přítomnosti investora vrtá sondy do sádrokartonů. Chybějí tam izolace. Po půl roce pod hrozbami právníků přistupuje investor na výměnu všech černých plesnivých stropů. V bytě je hrozný nepořádek, Jana se stěhuje s dítětem k rodičům. Po deseti dnech uklízí po řemeslnících, podlahy jsou plné šmouh, které nejdou dolů. Rezignuje, už to ani nenahlašuje. „Problémy s přebíráním bytu a vadami nejsou zdaleka výjimečné. Neobvyklá je spíš bezchybná stavba a hladký průběh převzetí bytu. Liší se jen míra ochoty investora k nápravě,“ říká ředitel stavební firmy Elizza Vladimír Göringer, který asistoval u několika desítek převzetí bytů.
Platí, ale nevlastní.
U asertivních investorů si pořídili byt také Katka s Ondřejem. Svůj příběh nazvali „Koupili jsme byt v Horoměřicích, ale stále ho nevlastníme“. Smlouvu budoucí o smlouvě kupní podepsali již před rokem, datum předání bytu byl dohodnut na začátek srpna minulého roku. Při předání o měsíc zpožděném našli (ač stavební laikové) skoro deset zásadních nedodělků. Po několika týdnech užívání bytu postupně zjišťovali další závady naprosto neodpovídající novostavbě, jako například nebezpečně provedenou elektroinstalaci, na jeden jistič spojené okruhy zásuvek a světel z různých místností nebo poškrábaná či odřená okna na vnějších rámech a rozsáhlou plíseň ve dvou rozích dvou místností způsobenou špatnou izolací mezi stropem a střechou. Parkovací stání prezentované ve vizualizaci a smlouvě jako překryté je ve skutečnosti kryté pergolou o třech laťkách. „Veškeré ústní domluvy se stavební firmou z Plzně byly zdlouhavé a termíny víceméně nedodržené. Suma sumárum bydlíme a platíme hypotéku od srpna 2005, a přesto nejsme vlastníky nemovitosti, není podepsaná kupní smlouva ani zápis v katastru nemovitostí,“ říká Ondřej.
Typické vady.
Některé zmíněné problémy obou párů označuje stavitel Göringer za typické. Například výměra plně využitelné podlahové plochy bývá především u podkrovních příbytků spočítána chybně, jak jinak než v neprospěch klienta. Výpočet definuje stavební zákon, ten by měli mít klienti v takovém případě po ruce. Výjimkou nejsou ani plísně. „Nové domy sice už dnes bývají dobře izolovány, ale byty v posledních patrech, především podkrovní šikminy, jsou velmi často špatně zateplené. Hrozí promrzání, kondenzace vody a vznik plísní,“ říká Göringer. Tento nedostatek však klient nemá šanci objevit, dozvědí se o něm až s příchodem zimy. Stejně tak topení si nový obyvatel vyzkouší naplno až v zimě, je proto dobré požadovat protokol o topné zkoušce a zaregulování topné soustavy. Vyzkoušet nepropustnost koupelny je možné kdykoliv, jednodušší ale je vyžádat si potvrzení o její izolaci, která zabrání populárnímu vytopení souseda běžném v socialistickém paneláku. Ověřit si může klient vlhkost vzduchu. Ta by měla být při přebírání bytu v souladu s normou, tedy zhruba 40 až 60 procent. Pokud je výrazně vyšší, hrozí vzdutí podlah a vznik plísní. Vlhkost lze jednoduše změřit přístrojem. Další vadou na kráse může být hluk od vzduchotechniky, vrat garáží, komínů, výtahů, kotelen, strojoven ale i vnější zvuky. Nepříjemnému překvapení může klient předejít, když navštíví byt po desáté hodině večer a požadujte také protokoly průzvučnosti a měření zdrojů hluku. Řadu nedostatků může kupující odhalit pouhým okem, tedy pokud má alespoň trochu vyvinutý smysl pro detail. Pozorný by měl být především v koupelně, dělené obkladačky by neměly být vidět od dveří, dořezy nesmí být ostré. „Napusťte a vypusťte vanu a sprchový kout. Mají být usazeny mírně zkoseně, pokud nejsou, neodteče všechna voda. To je na vybourání vany,“ říká Göringer a dodává, „dveře a okna otevřete třeba stokrát.“ Radí také, aby klient zkontroloval označení jističů. „Když si později budete připojovat sami nějaké elektrické zařízení a nastane problém s elektrikou, může majitel objektu kvalifikovat váš zásah jako neoprávněný a neuznat záruky.“
Nepříjemné překvapení.
Pokud si není klient jistý svými odhalovacími schopnostmi, může si přizvat znalce. Za hodinu jeho práce sice zaplatí až tři tisíce korun, v konečném důsledku se to ale může hodně vyplatit. Před některými nepříjemnými zjištěními ovšem neuchrání čerstvého majitele reality ani on. Marcela s přítelem si koupili byt v Praze na Chodově; od realitní kanceláře spojené s bankovním ústavem. Celkem spokojeně si bydleli půl roku, v červenci minulého roku ale zjistili, že mají přívalovými dešti zatopenou garáž a sklep. Majitelé bytů v domě se obrátili na prodejce. Přizvaný znalec konstatoval, že je špatně vyřešen odtokový kanálek před garáží, jakož i odtok dešťové vody. „Terén je špatně vyspádovaný a sběrná jímka na dešťovou vodu shrnuje kromě dešťové vody z okapů domu i spodní vodu z okolí,“ uvedl znalec. Po několika dalších zatopeních nainstaloval investor druhé čerpadlo, toto opatření ale nic nevyřešilo. Vyústěním jímky je voda odváděna do rigolu valu u dálnice, odkud nemá kam odtéct. Vsakuje se do země a natéká zpět do sběrné jímky. „Čerpáme pořád tu samou vodu dokola. Na existenci jímky a s ní souvisejícího čerpadla nebyl při koupi bytu nikdo upozorněn. Čerpadlo pro dům znamená zvýšené náklady na elektrickou energii a údržbu, která je velmi problematická. K poslednímu zatopení došlo v dubnu letošního roku a přes opětovné urgence prodejce nenabízí žádný návrh řešení,“ říká Marcela. Protože developer nedodržoval termíny odstranění reklamací do 30 dnů, jak bylo sjednáno ve smlouvě, vyúčtovali mu vlastníci bytů pokutu. Tu on neakceptoval.
Dobrá smlouva je základ.
Advokát Jan Lehký z advokátní kanceláře Žižka a partneři se setkává s podobnými případy často. „Řadě problémů může kupující předejít nebo si alespoň zajistit výhodnější pozici ještě před podpisem kupní smlouvy,“ říká. Klient by se měl pokusit dojednat si co nejlepší smluvní podmínky nebo se alespoň snažit z kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě odstranit pro sebe nevýhodná ustanovení a nepřistupovat na zjevný nepoměr. Součástí smlouvy bývají i ustanovení o smluvních pokutách a slevách za vady. „Je dobré mít ve smlouvě zakotveno, že vady bytu a z nich vyplývající výši nároku na slevu odhadne znalec a bude se tedy řídit znaleckým posudkem. Prozíravé je mít v kontraktu rozhodčí doložku, která zajistí, že majetkové spory kupujícího a prodávajícího bude v případě nedohody řešit místo klasického soudu, který může trvat roky, rozhodčí soud u Hospodářské komory České republiky a Agrární komory České republiky. Ten rozhoduje zpravidla do půl roku, pokud si klient připlatí i do tří měsíců,“ doporučuje Lehký. Upozorňuje, že seznam vad musí být součástí protokolu o převzetí bytu. Lehký také radí rozumně rozložit uhrazení kupní ceny bytu. Vyjednávací pozice kupujícího je přece jen o něco lepší v případě, že klient má ještě část ceny doplatit. Lehký tvrdí, že jedním z nejdůležitějších okamžiků koupě bytu je právě podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní. „Prodejci většinou nabízejí všem klientům hotový vzor. Není ale důvod, proč se jej nesnažit změnit ve svůj prospěch nebo proč z něj neudělat alespoň vyrovnanou smlouvu, když v developerem předložených vzorových smlouvách má kupující zpravidla pouze povinnosti a prodávající především práva. Developeři všeobecně nebývají příliš přístupní ke změnám smluv, pokud ovšem striktně odmítají vyjít vstříc rozumným požadavkům, šel bych o dům dál,“ říká Lehký.
