Jolana čeká dítě a vysvětluje jeho nastávajícímu otci Boganovi existenci dvou kategorií lidí v zoufalé snaze vymanit se ze svobodárny. Aby dostali od podniku normální třípokoják, jsou ochotni udělat cokoli.
Střih. O půlstoletí později. Rok 2017 a v Praze ti, kteří se rozhodli bydlet po dle svých představ, opět tvoří v jistém smyslu svébytnou kategorii. Zakládají rodiny, mají vzdělání, peníze, slušnou kariéru a našlápnutou budoucnost. Sami sebe vidí jako onu střední třídu, o kterou se opírá stát. Na vlastní byt ovšem nedosáhnou. A těm, kteří si jej stihli pořídit, závidí. Jejich majetek v podobě nemovitosti totiž roste ročně dvojciferným tempem, zatímco oni sjíždějí internetové stránky developerů a realitních kanceláří. Bez úspěchu. Pomalu si začínají klást stejnou otázku jako jejich vrstevníci na Západě: Co jsme udělali špatně?
Kašlu tu na to!
Markovi je 31 let. Byt hledá dva roky. Do Prahy přišel z Ostravy, cítil, že to tady jako IT vývojář dotáhne dál než na východě. Má dobře placenou práci, roční dceru a bydlí ve 40metrovém pronajatém bytě ve Strašnicích. O své cestě za lepším bydlením nechce zpočátku mluvit, proč prý jitřit rány. Je naštvaný. Původně si představoval novostavbu tak do čtyř milionů korun v okolí Prahy 10. Projekty mu ale přišly nedomyšlené a nechtěl dělat kompromisy.
O jednom třípokojovém bytě v Klánovicích dlouho přemýšlel. Byl pěkný, v horním patře. Neměl ale garáž a výhled by mu v budoucnu pokazila nová silnice. „Asi jsem neměl být tak kategorický. Před rokem stál ten byt 3,9 milionu, dneska jsem našel v tom samém projektu obdobný, ale s mnohem horším umístěním za 4,5 milionu,“ ušklíbne se.
Přečtěte si o nesmyslném růstu cen realit ve světě:
Bydlet ve vlastním? Jen pro majetné
Marek postupně slevoval, už byl ochoten investovat i do staršího bytu s jedinou výjimkou – nešel by na panelové sídliště.
Teď hledá po celé Praze, rádius rozšířil až po Příbram, a přestože ani on se nevymyká našemu národnímu specifiku – touze po vlastní cihle – nepohrdl by dokonce ani pronájmem. Stejně nic.
Abychom rozptýlili pochyby, zda Marek hledal dost důkladně, oslovili jsme dvě velké realitní kanceláře s požadavkem na byt za tři, maximálně čtyři miliony korun. Výsledek? Jaroslav Nedvěd, majitel kanceláře RE/MAX Anděl, nám nabídl povětšinou 2+kk, 1+1 v osobním vlastnictví v panelovém domě, 1+kk v cihlovém domě do zhruba 55 metrů čtverečních nebo 3+kk, 3+1, avšak v družstevním vlastnictví v panelovém domě. „Pokud máte hotovost, můžete si do tří, resp. spíše nyní do 3,5 milionu korun pořídit například byt 3+kk v Praze na sídlišti – ale pozor, bude v družstevním vlastnictví. Pokud by klient uvažoval o financování bydlení pomocí úvěru, dosáhne na dvoupokojový byt na sídlišti nebo byt 1+1 v cihlové zástavbě,“ říká ředitel kanceláře Maxima Reality Vladimír Zuzák. Za zhruba patnáctitisícový
nájem by pro Marka měli realitní makléři tak maximálně byt 2+kk. „Kašlu tu na to. Asi se vrátím do Ostravy. Mám tam pozemek, stavět je tam o dost jednodušší než v Praze,“ rezignuje na sen o vlastním bydlení ve stověžaté matičce.
Neujíždí poptávka, ale nabídka
Marek se rozhodl uhnízdit v Praze ve špatnou dobu. Ceny novostaveb vzrostly v posledních dvou letech o třicet procent, ceny starších bytů je začínají dohánět a dvojciferným tempem stoupají i nájmy. Situace se až nápadně podobá rokům 2007 a 2008, době před krizí, kdy boom na realitním trhu vystřídal strmý propad poptávky až o polovinu a pokles cen nemovitostí o zhruba 20 procent.
Dnes stojí metr čtvereční v novém pražském bytě průměrně 88 500 korun (nabídková cena volných bytů). Průměrná cena za byt se oproti roku 2014 zvýšila o více než dva miliony na současných 6 925 000 korun. Jenomže nerostou jen ceny novostaveb – průměrná transakční cena jednoho metru čtverečního v paneláku vzrostla z 38 600 v roce 2014 na současných 52 200. V oblíbenějších cihlových domech potom ceny z 50 tisíc poskočily na 66 tisíc za metr. Není divu, že se pomalu začíná opět hovořit o realitní cenové bublině. Na vývoj zareagovala Česká národní banka omezením hypoték, což by mělo trochu zchladit přehřívající se trh.
Přečtěte si také o realitních bublinách:
Svět straší realitní bubliny
Spekulace o nezdravé kondici trhu přiživuje i nejistota, jaké budou další kroky centrálních bankéřů. Spirálu ovšem deset let od začátku krize umocňuje to, že se množina koupěchtivých klientů absolutně nepotkává s množinou volného zboží. „Problémem trhu není poptávková, ale nabídková strana,“ má jasno Pavel Kliment, partner KPMG odpovědný za sektor nemovitostí. „Již po několik let je nová výstavba nižší než prodej dokončených bytů. V minulých letech se saldo vyrovnávalo prodejem,ležáků‘ z doby recese – tato zásoba je už skoro vyčerpaná. Musíme si uvědomit, že deficit se vždy kumuluje. Jednoduše řečeno – čeho je málo, to je drahé,“ vysvětluje selskou úměrou Kliment.
Ve více než milionové Praze je po dle statistik portálu Cenovamapa.org v tuto chvíli jen tisíc volných dokončených bytů v novostavbách. Ani když se nemusíte stěhovat hned, výběr není o moc větší – developeři mají „na papíře“ zhruba 2900 bytů – ty se stavějí nebo se teprve stavět začnou.
Že ani s velkou časovou rezervou a rezignací na původní představy není cesta k bytu jednoduchá, poznal i třiatřicetiletý Jaroslav Pilný z reklamní agentury. S vidinou, že současný byt 2+kk o 45 metrech čtverečních bude čtyřčlenné rodině těsný, s předstihem naplánoval druhého potomka a stěhování. Oslavil silvestra 2015 a začal se pídit v severní a východní oblasti metropole. Byl se podívat na energeticky úsporné novostavby v Hloubětíně a v Nových Chabrech. Všechny byty ale stály hodně přes 3,5 milionu korun.
„Tenkrát to ještě bylo moc, poměr cena/ výkon prostě neodpovídal. Dnešní optikou už to je jinak,“ podotýká Jaroslav. Po roce se spokojil s bytem ve staré vojenské zástavbě v Klecanech. Pořídil jej za 2,5 milionu a myslel si, že ve finále alespoň ušetří. Jenže rekonstrukce se vyšplhala na milion, trvala skoro rok, a ani tak není Jaroslav spokojený. „Možná jsem neměl tolik chytračit a měl jsem koupit rovnou něco nového a být bez starostí,“ zamýšlí se. Nakonec je ale vlastně rád, že vůbec něco udělal: „Dneska už bych nekoupil vůbec nic a zahojím se na starém bytě. Prodávám ho za 2,6 milionu, což je o půl milionu víc, než za co jsem ho před sedmi lety kupoval.“ Jak je možné, že byty nejsou? Výroky o tom, že developeři spekulují na další růst cen a projekty syslí, jsou liché. Ne že by už ceny dosáhly vrcholu, o to nejde – růst budou i nadále –, z tabulek stavebních povolení ale vyplývá: v Praze se přestaly novostavby povolovat a firmy mají prostě vybílené šuplíky. A to právě v době, kdy mají lidé historicky největší chuť kupovat.
Planeta Praha
„Padesát procent lidí v Evropské unii mezi 18 až 34 let žije s rodiči. Ve stále více zemích si nemohou dovolit vlastní bydlení – to je alarmující,“ uvedla Jelena Ricovová, vedoucí záhřebské kanceláře pro evropské projekty a programy na konferenci Smíme v Praze bydlet?, pořádané společností Člověk a prostor. Žádná celoevropská politika bydlení paradoxně neexistuje, města řeší problém povětšinou po svém a vlastními silami.
Pro Mnichov nebo Amsterdam, které mají na rozdíl od Prahy alespoň desetitisíce městských bytů a propracované programy bydlení pro chudé vrstvy, se stalo dostupné bydlení pro střední třídy jakýmsi svatým grálem. Komunální politici si uvědomují naštvání lidí, jako je Marek z úvodu článku.
„Amsterdam je postaven na znalostní ekonomice a my nemůžeme připustit, aby šly mozky jinam, protože u nás neseženou byt,“ má jasno Koos van Zanen, hlavní urbanista nizozemské metropole. Během dvou let vyrostly ceny bytů v nizozemských Benátkách z šesti na jedenáct tisíc eur za metr čtvereční, ceny nájmů na trhu jsou na dvou tisícovkách eur. Amsterdam má ambiciózní plán výstavby 60 tisíc bytů do roku 2025. Transformuje přístavy na obytné zóny, blízko centra buduje mikrobyty, u pobřeží potom v pořadí už druhý umělý ostrov. Aktuálně si urbanisté pohrávají s myšlenkou na až 145metrové mrakodrapy.
V Mnichově vydali minulý rok deset tisíc stavebních povolení na byty. Jak si ve srovnání s tím stojí Praha?
Na rozdíl od Mnichova nebo Amsterdamu, které bojují s nedostatkem pozemků pro rozvoj, má uvnitř města obří zakonzervované brownfieldy, kam by se vešlo tolik nových obyvatel, jako má Brno. Praha sama si přitom spočítala, že do roku 2030 by tu mělo přibýt zhruba 160 tisíc lidí. A s tím, jak obyvatelstvo stárne a roste počet singl domácností, bude potřebovat během třinácti let zhruba 80 tisíc nových bytů. Pokud ovšem vývoj půjde dál jako doposud, zvládne ani ne třetinu. Ve všech možných stadiích přípravy od EIA po územní rozhodnutí je zhruba 30 tisíc bytů, přičemž získat potřebná razítka trvá v metropoli osm až deset let. A i to má samozřejmě vliv na cenu bytů.
V Praze je poměr mezi prodejní cenou bytů a stavebními náklady 2,4krát vyšší než ve zbytku republiky a nebude to jen tím, že by měl developer o tolik vyšší marži. „Na vině je spíše poměrně vzácná příležitost stavět. Známý ekonom Edward Glaeser říká, že takové město se stává drahé, umožňuje přistěhovat se jen hodně bohatým, těm ostatním komplikuje život nebo je nutí vystěhovat se.
A to se začíná dít v Praze,“ podotýká architekt Lukáš Kohl. Něco na tom bude. Loni se v Praze prodalo přes šest tisíc bytů a povolilo jen 1700. Když se podíváme do statistik, cena novostaveb narostla za poslední dva roky o 30 procent, za stejnou dobu ovšem poklesla nabídka o 40 procent.
„Situace v Praze zůstává nadále celkem tragická. Pokud ovšem nechceme jako posun interpretovat třistaprocentní meziroční nárůst povolených bytů v bytových domech, protože v loni v březnu bylo v Praze povoleno dvanáct bytů a letos v březnu celých 40,“ nešetří sarkasmem Martin Červinka, expert na realitní trh. Samozřejmě leccos půjde na vrub tragické stavební legislativy – rezidenční developer Finep spočítal, že zatímco v roce 2007 byl počet stran potřebných pro vydání územního rozhodnutí pět a vydání územního rozhodnutí trvalo 12 měsíců, letos už to bylo 45 měsíců a 77 stran dokumentů. Červinka je nicméně přesvědčen, že hlavní díl viny nesou stavební úřady, které nedodržují správní lhůty a rozhodují alibisticky. Například jen za poslední dva roky „létá“ mezi prvoinstančními stavebními úřady a tím magistrátním jako odvolacím orgánem zhruba 2400 bytů. Červinka si proto myslí, že se i v příštím roce můžeme těšit na zdražování bytů a nájemného. To je na trhu v podstatě sdílený názor, i když další odborníci kalkulují s jinými proměnnými.
Jsme už v roce 2008?
S ohledem na úrokové sazby hypotéky jsou dnes ceny nemovitostí příznivější než v roce 2008. K tomu vzrostla od roku 2008 výše průměrných příjmů z 22 691 korun na dnešních 27 220. V případě zachování ekonomického růstu tedy prostor pro růst cen stále je. Otázkou, která by nás měla trápit, ovšem je, jestli už je růst tak nebezpečný, že se nacházíme v realitní bublině. Jak ukázala hypoteční krize, která se přelila v globální světovou, dopad by mohl být tvrdý – ceny nemovitostí skokově propadnou, domácnosti nezvládají splácet úvěry, což ohrožuje banky, potažmo stát. V tom případě by byl namístě poplach centrální banky.
Ze statistik, které vytváří Martin Lux, vedoucí oddělení Socioekonomie bydlení při Akademii věd, z dat od hypotečních bank vyplývá, že ceny nemovitostí v roce 2016 u většiny krajů ještě nedosáhly maxima z roku 2008. Praha už byla nad ním, ale jen velmi mírně. To samotné ale nestačí. Určit, kdy už je na realitním trhu bublina, je docela věda.
Pokud se budeme řídit srovnáním růstu cen nemovitostí s růstem mezd, ceny již dosáhly úrovně roku 2008, což by mluvilo pro zárodek bubliny. Lux nabízí ještě porovnání skrze tzv. rent to price – kolik investor vydělá na pronájmu průměrného bytu. Z tohoto pohledu nevyznívají statistiky nijak katastrofálně. V roce 2008 byl průměrný výnos z pronájmu bytu v Praze 3,8 procenta, dnes je 4,3 procenta. Pokud ještě tento ukazatel proženeme srovnáním s výhodností investice do státních obligací, v roce 2008 se vyplatilo koupit dluhopisy víc než byt na pronájem, což značilo, že je něco špatně. Tam ale dnes nejsme.
Poměrně důležitým ukazatelem, ze kterého se dá vyčíst začínající bublina, je také to, zda se průměrné domácnosti vyplatí bydlet ve vlastním, nebo v nájmu. „V roce 2006 se začalo vyplácet bydlení v nájmu téměř všude kromě Ostravy a Ústí nad Labem. Teď se ve všech krajských městech vyplatí bydlet ve vlastním hlavně kvůli nízkým úrokovým sazbám, takže nemáme ten signál jako v roce 2008. I při vysokých cenách je stále výhodnější bydlet ve vlastním, a proto také ceny budou nejspíše dále růst,“ soudí Lux. Znovu ale opakuje, že i pokud bychom byli na začátku bubliny, nemusí se vůbec rozvinout – záležet bude podle něho na tom, jak zafunguje regulace ČNB.
Milan Roček, jednatel portálu Cenovamapa.org, se na rozdíl od Luxe nedomnívá, že by zásahy centrální banky mohly mít pozitivní efekt. Už tak vykolejený realitní trh podle něho ještě více pokřiví. „Pokud lidé nedosáhnou na hypotéky, kam je ČNB přesměruje? Na trh nájemního bydlení? Ten ale není na přesun poptávky připraven i v důsledku toho, že v Česku se masivně privatizoval městský a státní fond,“ vysvětluje Roček. „Fronty“ se už totiž stojí i na pronájmy. „Z pražského trhu nájemního bydlení zmizelo v posledních dvou letech 7,5 tisíce bytů do systému Airbnb. Na serveru S-reality je přitom v tuto chvíli 2,5 tisíce bytů k pronájmu,“ vysvětluje jednu z dalších příčin růstu nájemného Roček.
Konflikt generací
Na Západě už vědí, kam může vést to, že si lidé nedokážou pořídit přiměřené bydlení.
Vznikají velké mezigenerační rozdíly. Starší generace, která si koupila nemovitost kdysi za „levno“, bohatne, ta mladší jí má za zlé, že ona se ke „statkům“ nemůže dostat. „Mladí zůstávají moc dlouho u rodičů nebo ve sdíleném nájmu, sociální napětí roste. U nás tento mezigenerační spor teprve začne. Mladým dojde, že prohrávají, a budou požadovat od starší generace větší výpomoc,“ soudí Lux.
Bytová nouze může mít i jeden čistě prozaický důsledek – bude se rodit méně dětí. Ne že by měly ceny bytů přímý vliv na porodnost, ale studie Tomáše Kosteleckého ze Sociologického ústavu Akademie věd potvrdila, že realitní krize měla souvislost s odkládáním početí prvního dítěte, což znamenalo, že druhé nebo další dítě už páry nestihly.
A tak pokud Marek z Ostravy opustí Prahu a vrátí se domů, metropole sice přijde o jeho mozek a daně, na druhé straně si naštvaný mladík s vyšší pravděpodobností splní jiný sen – bude mít tři děti.
O bydlení dále čtěte:
Širší realita Prahy
Solidní nejistota
