PRODEJ NEMOVITOSTI - Chcete prodat svůj byt s maximálním ziskem? Pečlivě naplánujte prodej! Někdy totiž stačí počkat několik měsíců a můžete ušetřit desetitisíce na daních.
Příjmy plynoucí z prodeje nemovitosti, bytu či nebytového prostoru podléhají převodní dani a dani z příjmu fyzických osob. Zatímco první daň musíte uhradit vždy, druhou už nikoliv. Kolem ní totiž existuje celá řada výjimek. Pro jejich splnění pak často stačí vhodně naplánovat termín prodeje nemovitosti.
Daň z převodu nemovitostí
Při prodeji (převodu) nemovitosti platí prodávající vždy daň z převodu nemovitostí (zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, v platném znění).
Základem daně pro výpočet je buď cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb; o oceňování majetku, tj. cena stanovená na základě znaleckého posudku nebo cena sjednaná dohodou mezi prodávajícím a kupujícím v kupní smlouvě. Konkrétně se pro výpočet daně z převodu vychází z té ceny, která je vyšší. Sazba daně jsou tři procenta ze základu daně.
Prodáváte dům či byt? Čtěte vše o dani z převodu nemovitosti
Příklad 1
Majitel prodal svůj byt za 1 000 000 korun. Cena stanovená na základě znaleckého posudku byla 950 000 korun. Daň z převodu nemovitosti ve výši 3 procenta se počítá z ceny vyšší, tedy z 1 000 000 korun a prodávající zaplatí daň 30 000 korun.
Daň z příjmů fyzických osob
Další daň, která je ve hře a může ovlivnit konečný zisk z prodeje, je daň z příjmu fyzických osob. Pokud není naplněn časový test pro osvobození od daně z příjmů, stanovený při prodeji nemovitostí pro bydlení či vlastnictví nemovitosti v zákoně o dani z příjmů č. 586/1992 Sb., v platném znění, nastává prodávajícímu povinnost uhradit za příslušné zdaňovací období i daň z příjmů.
KDY NEMUSÍTE PLATIT DAŇ Z PŘÍJMU
• Prodávající měl v prodávané nemovitosti bydliště nejméně po dobu dvou let před prodejem. Rozhodující je přitom skutkový stav věci, tedy že skutečně nemovitost obýval, nikoli zápis trvalého pobytu v občanském průkazu.
• Prodávající nemovitost vlastnil pět a více let.
• Prodávající příjem z prodeje nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž částku přijal, použil
na uspokojení bytové potřeby (kategorie bytové potřeby je taxativně vymezena v § 15 odst 3 zákona o dani z příjmů). Podmínkou ovšem je, že prodávající v nemovitosti měl bydliště bezprostředně před prodejem. Pokud prostředky získané prodejem bytu použije jen zčásti na uspokojení bytové potřeby, je příjem z prodeje bytu osvobozen pouze částečně, a to ve výši prostředků použitých na bytovou potřebu.
Poznámka.: Podmínkou ve všech případech je, že prodávaná nemovitost nebyla v obchodním majetku a příjmy z prodeje nemovitosti nejsou výsledkem smlouvy o budoucím prodeji.
Podmínky pro osvobození
Podmínky, za kterých je příjem z prodeje nemovitosti od daně osvobozen, lze najít v § 4 odstavec 1 zákona o dani z příjmů. Osvobození od daně se vztahuje v první řadě na případy, pokud prodávající v bytě či rodinném domě měl bydliště nejméně po dobu dvou let před prodejem. Pokud prodávající v bytě či domě bydlel dobu kratší než dva roky a utržené peníze bezprostředně použije na pořízení jiného bydlení, daň také platit nemusí.
Pro osvobození příjmů plynoucích manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z nich. Pokud ovšem majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.
Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje tohoto bytu nebo domu, pokud je nebo byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do dvou let od jeho vyřazení z obchodního majetku.
Osvobození se dále nevztahuje na příjmy, které plynou z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, uskutečněného v době do dvou let od nabytí nebo vyřazení z obchodního majetku. Toto platí, i když kupní smlouva bude uzavřena až po dvou letech od nabytí, respektive vyřazení z obchodního majetku.
Čtěte: Darovací daň neexistuje, na dary se uplatňuje daň z příjmu
Zdědili jste majetek? Nebojte se, dědická daň už se neplatí
Od daně z příjmu jsou osvobozeny prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let. V případě, že jde o prodej majetku získaného z dědictví po příbuzném v řadě přímé, zkracuje se tato lhůta o dobu, po kterou byla nemovitost ve vlastnictví zůstavitele.
Osvobození se ale nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku. Osvobození se dále nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, uskutečněného v době do pěti let od nabytí nebo vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po pěti letech od nabytí, respektive vyřazení z obchodního majetku.
Zdanění dále nepodléhá příjem získaný formou nabytí vlastnictví k bytu jako náhrady za uvolnění bytu, a dále náhrada (odstupné) za uvolnění bytu, vyplacená uživateli za podmínky, že takto získané peníze do jednoho roku použije na pořízení nového bydlení. Tento příjem je osvobozen i v případě, že částku odpovídající náhradě vynaložil na obstarání bytových potřeb v době jednoho roku před jejím obdržením. Přijetí náhrady oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo.
Obdobně se postupuje i u příjmů z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu, použije-li poplatník získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Shodný je také postup v případě prodeje rodinného domu, bytu, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby.
Kdy se dani nevyhnete
Není-li splněna při prodeji nemovitosti žádná z výše uvedených podmínek, nastává povinnost zdanit příjem za zdaňovací období, v němž uvedená částka byla vyplacena. Prodávající je povinen podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Příjem spadá do kategorie takzvaných ostatních příjmů a pojednává o nich § 10 odstavec 1 b zákona o dani z příjmů.
Od skutečně obdrženého příjmu lze odečíst prokazatelně vynaložené výdaje na jeho dosažení, ke kterým patří zejména:
• cena, za kterou poplatník nemovitost prokazatelně nabyl, a jde-li o nemovitost zděděnou nebo darovanou, cena zjištěná pro účely daně dědické nebo darovací,
• částky prokazatelně vynaložené na techni
cké zhodnocení, opravu a údržbu nemovitosti,
• výdaje související s uskutečněním prodeje s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka. K hodnotě vlastní práce poplatníka na věci, kterou si sám vyrobil nebo vlastní prací zhodnotil, se při stanovení výdajů nepřihlíží,
• výdajem je zaplacena daň z převodu nemovitostí podle § 24 odstavec 2 písmeno ch) zákona o dani z příjmů, i když je uhrazena v jiném zdaňovacím období než v tom, v němž plyne příjem z prodeje.
U příjmů z prodeje nemovitého majetku, který byl v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů, je výdajem daň z převodu nemovitostí zaplacená kterýmkoliv z nich.V případě, že je tato daň uhrazena až po podání řádného daňového přiznání, lze navýšení výdajů o daň z převodu, a tím snížení daňové povinnosti, řešit cestou podání dodatečného daňového přiznání.
Jsou-li výdaje spojené s prodejem nemovitého majetku vyšší než příjem, k zápornému rozdílu se nepřihlíží. To znamená, že z prodeje nemovitostí v § 10 nelze vykázat ztrátu.
Příklad 2
Nemovitost byla prodána za 1 000 000 korun. Původní kupní cena byla 900 000 korun. Prodejce zaplatil 30 000 korun daň z převodu nemovitostí a na nemovitosti provedl opravy za 100 000 korun. Celkové výdaje činí částku 1 030 000 korun, převyšují o 30 000 korun příjmy. V § 10 tak bude vykázán nulový základ daně.
V případě, že byl příjem z prodeje částečně osvobozen (to znamená že prodávající měl v bytě bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a prostředky získané prodejem bytu použije na uspokojení bytové potřeby pouze částečně), lze uplatnit do výdajů pouze poměrnou část výdajů odpovídající zdaňované (neosvobozené) části příjmů z prodeje (Pokyn D-300 ministerstva financí k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení zákona o dani z příjmů).
Příklad 3
Majitel vlastnil byt a zároveň v něm bydlel pouze jeden rok. Nemovitost, kterou nabyl za 900 000 korun, prodal za 1 000 000 korun. Uhradil daň z převodu nemovitostí ve výši 30 000 korun a 10 000 korun zaplatil realitní kanceláři za zprostředkování prodeje. Jiné výdaje neměl.
Prokazatelně vynaložené výdaje činily částku 940 000 korun. Základ daně ke zdanění je 60 000 korun.
K prodeji došlo v průběhu roku 2008, tedy v době, kdy platí již jednotná sazba daně z příjmů ve výši 15 procent a budeme-li abstrahovat od nezdanitelných částí daně a od slev na dani, uhradí prodávající z příjmu z prodeje nemovitosti daň ve výši 9000 korun.
Jeden za všechny
Pokud se jedná o příjmy plynoucí manželům z prodeje nemovitosti, která byla ve společném jmění manželů, zdaňují se tyto příjmy pouze u jednoho z nich.
