NEVYTĚŽENÉ EMOCE

„Neříká se mi to lehce, protože jsem byl tehdy součást českého managementu v Komerční bance, ale popravdě know-how, které přišlo od zahraničních vlastníků, nám v řadě věcí teprve otevřelo oči,“ říká Vlastimil Nigrin, který poslední dekádu působí ve vedení Hypoteční banky. Daň za toto dovezené know-how nyní platíme v podobě vysokých dividend, které si banky vyplácejí do zahraničí.

* Mladí lidé dnes asi nepatří mezi nejčastější žadatele o hypotéku, protože na ni nedosáhnou. Berou si dnes hypotéku nejčastěji investoři?

Investorů je čím dál víc, ale pořád se jedná jen o doplněk k hlavnímu mainstreamu. Ten tvoří lidé, kteří nejsou nejmladší ani nejstarší, ale došli do fáze života, kdy zjistili, že chtějí bydlet ve vlastním. Vědí s kým, kde a jak chtějí žít. Lidé staršího věku si hypotéku neberou, protože je to pro ně závazek na příliš dlouhou dobu. Mladí lidé na ni často nedosáhnou, protože nemají dostatečné vlastní prostředky. Samozřejmě mladí mají nejvíce snů o bydlení, ale jak se zpřísnily parametry České národní banky (ČNB), část z nich na to nemá.

* Jak velká část?

Sedmdesát procent mladých lidí do třiceti let chce změnit bydlení, nejčastěji chce pryč od rodičů. Překvapivě „mama hotely“ už nejsou v takovém kurzu jako dřív, i když možná zase budou z nutnosti. Čtyřicet procent z těchto mladých chce bydlet ve vlastním, což je náš potenciál. Ale pak zjistíme, že jen desetina z nich má dostatek prostředků. Takto se ten trychtýř zužuje a je mnohem užší než dřív. Jen jednotky procent mladých lidí mají k dispozici alespoň dvě stě tisíc korun. Ale dvě stě tisíc velmi často nestačí. V Praze a dalších velkých aglomeracích musíte mít alespoň půl milionu.

* Pro vás je to ale také problém, že nemají na vlastní bydlení, protože přicházíte o potenciální klienty…

Učíme je spořit. Je to příležitost pro stavební spořitelny, jednu máme ve skupině. Také jim aktivně nabízíme, aby se k jejich hypotéce připojili třeba rodiče a zajistili jejich dluh třeba jinou nemovitostí.

* Bude hypoteční byznys stagnovat, když ubývá mladých zájemců o hypotéku?

Češi mají pořád velký apetit bydlet ve vlastním nebo si bydlení zlepšit a zrekonstruovat či rozšířit. Když srovnám Česko se západními zeměmi, kterým se chceme přiblížit, tak máme pořád prostor. U mladých lidí je složitý přístup k financování dán přísnějšími podmínkami ČNB. Teď se toho chytají i politici, kteří objevili nové téma.

* Kolik je v současnosti spekulativních či investorských nákupů? Říkal jste, že jejich počet roste.

Přesně to nevíme, protože lidé často kupují za hotové. Když vezmu celý balík, tedy investory, kteří si půjčují nebo platí hotově, je to podle mě třetina trhu. Dnes se navíc objevil nový trend, že i středně velcí investoři nakupují nemovitosti v desítkách kusů, a pak nastává potřeba se o ten bytový fond aktivně starat. Tedy už nestačí jen kontakt s nájemníky, kteří v bytech bydlí, ale je nutná i správa nemovitostí. Začíná se z toho stávat samostatné podnikání, které je určitě na vzestupu. To už je však nad rámec našeho standardního hypotečního byznysu.

* Jsou to fyzické osoby, které si nakoupí portfolio bytů jako investici? Nemluvíte asi o Airbnb?

Ne, Airbnb je samostatná oblast, kde také funguje správa, ale jiného typu. Já mluvím o investorech, kteří objevili segment rezidenčních nemovitostí k pronájmu, který už je tady dlouho, ale dosud ho dělali hlavně developeři. Týká se to překvapivě i menších měst, například v severních Čechách. Tam jsou to vlastně dva trhy, z nichž jeden je postaven na různých formách sociálního bydlení. Tento byznys byl rozjetý dřív, ale teď došlo ke zpřísnění a trh se zredukoval. Druhým trhem jsou investoři, kteří skupují byty a potom je pronajímají. Ještě nedávno se zde dal byt koupit na kreditní kartu. Ale toto je už mimo hypoteční byznys, protože my jako banka půjčujeme na vlastní bydlení.

* Ale poskytujete hypotéky na druhý, třetí či čtvrtý byt?

Ano, ale pak už je to dražší. Nejedná se jen o vlastní bydlení, ale i sezonní bydlení a různé formy generačního bydlení. Není to ale tak, že bychom půjčovali na desítky bytů.

* Premiér Andrej Babiš hodlá o problému bydlení mluvit s guvernérem ČNB Jiřím Rusnokem. Co od toho očekáváte?

Myslím, že se hledá téma do voleb a objevilo se bydlení. Je to podle mě z jeho strany sondáž, jestli je to téma, které bude veřejně rezonovat.

* V době digitalizace máte jako banka obrovské množství dat o klientech. Kde je největší prostor k jejich obchodnímu vytěžení?

Jsou to emoce. Dnes to nikdo pořádně neumí. To, jak spojit, v jaké životní etapě člověk je a kam směřuje, a poskytnout mu příběh, který ho zaujme. To je podle mě prostor, jak získaná data na jedné straně vytěžit a na straně druhé dát klientovi nějakou přidanou hodnotu. Zajímavé je třeba „zelené“ bydlení. Na první dobrou si řeknete, že je to spojené s mladými lidmi. Ale fakta jsou jiná. O „zeleném“ bydlení čili bydlení zodpovědnému k životnímu prostředí nejvíc uvažují lidé starší čtyřiceti let. Jednak si to mohou dovolit, protože je to dražší, ale také mají silnější vědomí, že chtějí přírodě či společnosti něco vrátit.

* Lidé si tedy kupují úspornější dům či byt?

Ano. Jako banka tedy nesmíme udělat chybu, že si toto téma budeme automaticky spojovat s mladými lidmi, ale zaměříme se na lidi, kteří tuto zodpovědnost vnímají vážně a mohou si to zároveň finančně dovolit. Dám vám ještě jeden příklad využití dat. V Hypoteční bance máme už sedmiletou zkušenost s online prodejem hypoték. Ten trh i jeho potenciál je stále malý. Na začátku jsme uvažovali, že to zaujme klienty z menších měst, kde nemají takovou nabídku bank. Realita je, že většina online zájemců je z velkých měst, kde je nejvíce bankovních poboček i finančních poradců, a mohou si nejsnadněji zjistit přístup k financování osobně. Tedy úplně jinak, než jsme původně předpokládali.

* V Nizozemí se cena hypotéky už rozlišuje podle toho, jak „zelená“ či energeticky náročná je nemovitost, kterou si člověk kupuje. Plánujete něco podobného?

Naše nevýhoda v Česku je, že zatím máme krátkou historii. Je to o statistice, přičemž zatím nemáme dostatečně dlouhou časovou řadu. Statistika jsou velká čísla a my je potřebujeme, abychom ověřili předpoklad, že ten, kdo je zodpovědný k přírodě, je také zodpovědný při splácení úvěru. Když se to potvrdí, můžeme k úvěrům dát nižší rizikové marže a tyto „zelené“ úvěry zvýhodnit. Úplně stejnou úvahu může udělat stát. Jako v Maďarsku, kde zavedli kvóty a umožňují měkčí podmínky na financování moderního, ekologického bydlení.

* Hypoteční banka půjde tímto směrem?

Už jsme s tím začali. Máme zelenou hypotéku, hodně to vážeme na energetické štítky. A tato hypotéka je úrokově i poplatkově zvýhodněna. Dostanete o 20 bodů nižší sazbu. Je to trend, kterým jsme se vydali i v podpoře využívání mobilních domů. Ve chvíli, kdy se nasbírají data a hypotézy risk manažerů se potvrdí, má tento směr velký prostor. To, že se obecně „zelené“ produkty někdy marketingově zneužívají, je fakt, ale potenciál mají i ve skutečnosti.

* Začínal jste v roce 1990 v Komerční bance. Co se podle vás v bankovnictví za těch třicet let změnilo?

Musíme odříznout devadesátá léta, která sice byla obrovsky zajímavou dobou, ale nepřehlednou. Nemyslím jen privatizaci velkých firem, ale i to, kolik tady bylo zahraničních konzultantů a zásadních změn. Bylo to tak rychlé, že k nám například přijeli američtí poradci a začali náš učit používat šeky v platebním styku, ale my už jsme měli platební karty. Pak je to regulace. Zásadně se zvýšilo množství regulace, což nás pochopitelně nebaví, protože chceme podnikat. Ale na druhé straně, když je trh regulovaný, jsou svým způsobem chráněny velké banky jako ta naše. Regulace vytváří bariéry pro firmy, které chtějí na trh vstupovat. Je to případ fintechových firem, pro které je to často nepřekonatelná překážka.

* Dnes je přes devadesát procent českého bankovního sektoru v zahraničních rukou. Myslíte, že jsme se tomu mohli vyhnout?

Neříká se mi to lehce, protože jsem byl tehdy součást českého managementu v Komerční bance. Měli jsme obrovskou chuť do nových projektů, ale popravdě know-how, které přišlo od zahraničních vlastníků, nám v řadě věcí teprve otevřelo oči. Možností, jak banku rozvíjet, bylo příliš mnoho. Stejně tak i cest, po kterých není radno se vydávat.

* Za toto know-how teď platíme dividendy do zahraničí.

Ano. Banky jsou teď stabilní podnikání, dlouhodobé a zdravě konzervativní. 0

Vlastimil Nigrin (55) • Místopředseda představenstva Hypoteční banky a vrchní ředitel pro oblast obchody a klienti. • Kariéru zahájil v roce 1990 v Komerční bance; následně byl v představenstvu eBanky zodpovědný za provoz a dva roky stavěl pobočkovou síť Home Credit v Rusku. • V letech 2006 až 2008 zastával pozici ředitele úseku externího prodeje České spořitelny; v Hypoteční bance pracuje od roku 2008. • Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, obor obchodní statistika. • Ve volném čase se věnuje běhu, golfu a triatlonu; má rozečtenou Bibli 21 a knihy Aleše Palána o šumavských samotářích.