Když Bill de Blasio loni v září prozřel a přiznal, že nemá žádnou šanci získat nominaci Demokratické strany na prezidentskou kandidaturu, prohlásil odhodlaně, že bude dál „celou svou bytostí bojovat za progresivní hodnoty“. Na takovou řeč jsme od neúspěšných uchazečů o moc zvyklí - s tím rozdílem, že de Blasio má coby starosta New Yorku i po prezidentském neúspěchu moci dost. Protože však o ni zanedlouho přijde (napřesrok bude ze zákona muset radnici opustit), hodlá se do dějin svého města zapsat, jak to jde, dokud to jde.
Pro svůj boj si vybral prostor, jenž je v New Yorku středobodem sporu mezi více a méně majetnými Newyorčany od konce druhé světové války — nájemné.
Na rozdíl od většiny území Spojených států, kde není nouze o místo, je New York (a především Manhattan, nejbohatší z pěti tamních okresů a výkladní skříň města) ostře geograficky vymezen. Když se zde po válce začali usazovat vojáci, hledali pro své mladé rodiny bydlení; ceny nájmů šly logicky nahoru. Od těch dob má New York nejsložitěji regulované nájemné v celé zemi. A navzdory tomu je s výjimkou San Franciska nejdražším místem, kde lze v USA bydlet.
Tu máš vyhlášku
V úterý čtvrtého února de Blasio vytáhl z rukávu trumf. Aniž o tom veřejnost měla tušení, jeho lidé prolobbovali na příslušném úřadu neslýchanou věc (úřad je celostátní a jeho nařízení platí po celém území státu New York, ale prakticky se daleko citelněji dotýkají New York City než zbytku státu) — při sjednání nájmu k bydlení nesmí realitní makléř žádat od nového nájemníka provizi.
Leckomu při seznámení s nařízením poklesla čelist, nejhlouběji samozřejmě makléřům samotným. V New Yorku (řeč je o městě) jich působí na 35 tisíc a většina z nich z provizí žije. Není divu, protože obvykle čítají 15 procent ročního nájmu. Když si tak chcete najmout byt za 2400 dolarů (padesátimetrový byt v Čínské čtvrti o mnoho levněji nepořídíte), čeká vás první platba přes devět tisíc dolarů. A to jen proto, že loňská de Blasiova legislativní iniciativa stanovila maximální kauci ve výši jednoho měsíčního nájmu. Do té doby žádali majitelé i trojnásobek, jak koneckonců známe i z českých poměrů.
De Blasiův záměr je snadno pochopitelný — ulehčit život nájemníkům, kteří ve vztahu k majitelům nemovitostí tahají za kratší konec. Navázal tím na dlouhou historii regulací nájemného, jež z pronájmu newyorského bytu dělá právní džungli par excellence. Jeden soubor pravidel, ten nejpřísnější, platí pro budovy postavené před rokem 1947, v nichž bydlí jejich nájemci nejméně od roku 1971. Takových bytů byly v New Yorku v šedesátých letech dva miliony, než se zjistilo, že domy nelze udržovat v obyvatelném stavu, a přišla řeč na deregulaci; dnes jich je podle The New York Times 22 tisíc. Jiné regule zase upravují růst nájemného v domech, kde bylo alespoň šest jednotek postaveno v letech 1947 až 1974; v nich smí činže růst o inflaci plus o 1,5 procenta ročně u jednoletých smluv; ale dobře, dost detailů.
Právní bitva
Po zákazu provizí nastal chaos.
Nájemníci, majitelé nemovitostí i realitní firmy a jejich makléři se snažili zjistit, co přesně to pro ně znamená. Mnoho nájemníků tou dobou již mělo smlouvu podepsanou, ale ještě nezaplatilo. „Nechci platit něco, co je ilegální,“ citoval deník The New York Post za všechny jednoho z nich, učitele ze čtvrti Astoria v okrese Queens.
Naopak Gary Malin, výkonný ředitel firmy Corcoran, jedné z největších realitek na newyorském trhu, vyhlásil novému nařízení právní boj. „Uvědomte si, že jde jenom o právní názor jednoho úřadu, a než bude o věci rozhodnuto, dodržujte platné zákony v dosavadním znění,“ napsal v e-mailu, který odeslal svým zaměstnancům.
Nejnovější vývoj mu dal alespoň částečně za pravdu. Soud minulý týden pozastavil platnost řečeného nařízení (jehož právní pozice je zhruba srovnatelná s českou ministerskou vyhláškou).
Vyšlo také najevo, že makléři smějí provize vybírat, ale pouze od majitelů, což se může promítnout do zvýšení nájmů. Jiná možnost je zvolit kličkování.
Pokud si makléře sami najmete, zaplatit mu musíte i dnes. Dnešní podoba inzerátů vypadá většinou jako všude jinde. V nabídce nemovitostí si vyhlédnete nějakou vyhovující a kvůli ní oslovíte makléře. Pokud by však makléři inzerovali sami sebe a své služby, technicky vzato byste nejprve museli oslovit je a cesta k provizi by byla volná.
De Blasiův radikální tah tak může dopadnout jako mnoho jiných levicových iniciativ — dobrý úmysl, soubor opatření, více byrokracie, dražší produkt.
Nájem versus koupě
Drahé nájmy nejsou newyorskou specialitou. Kdy se vyplatí raději bydlet ve vlastním? V americkém Detroitu rozhodně, v tchajwanské Tchaj-peji si naopak bydlení pronajímat. Údaje v mapě vyjadřují následující parametry: číslo je pořadovým číslem na žebříčku světových velkoměst seřazených podle výše podílu hrubého ročního výnosu z nájmu na ceně nemovitosti (vyjádřeného v procentech). Česky to znamená, že například v Detroitu se majiteli nemovitosti za rok na nájmu vrátí hned 46,98 procenta kupní investice. Plánujete-li tedy zůstat v Detroitu déle než rok, jistě se vám vyplatí koupě. Naopak v Tchaj-peji by totéž trvalo přes 100 let, takže vzhledem k bezpečnostní situaci na Tchaj-wanu (i k vaší předpokládané délce života) bude výhodnější platit činži. Pro Čechy to znamená, že například pražské nájmy mají stále pohodlně kam růst.
ZDROJ: NUMBEO.COM
Činže stoupají…
Průměrný nájem ve Spojených státech stoupl za posledních deset let o necelých 40 procent. Je to hodně, ale ekonomika po téměř celou tu dobu nepřetržitě roste, řeknete si; růst nájemného je tedy pouze daní za růst. Hodnota zprůměrovaného nájmu obytné nemovitosti (v USD).
… příjmy nikoli
Jenže není růst jako růst. Zatímco reálný mediánový příjem v USA stoupl od roku 1960 o 20 procent, výše nájmu vzrostla o 64 procent. A to ještě nevystihuje situaci docela: reálný mediánový příjem v tomto grafu zahrnuje všechny obyvatele USA, zatímco medián reálného příjmu té skupiny Američanů, kteří žijí v nájmu (a u nichž je tedy takové srovnání relevantní), stoupl za posledních 60 let o pouhých pět procent. Růst v procentech (1960 = 0 %).
ZDROJE: US CENSUS BUREAU, MANAGECASA. COM, YARDI MATRIX, RENTCAFE. COM
O autorovi| Daniel Deyl, deyl@mf.cz
ČLÁNKY DO MAILU