Současná právní úprava zakotvuje daň z převodu nemovitostí do jednoho právního předpisu spolu s daní dědickou a daní darovací. Tím je zákon č. 357/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Toto uspořádání by se však výhledově mělo změnit
Daň dědická a daň darovací by měly být podřazeny pod systém daně z příjmu a daň z převodu nemovitostí by měla být vyčleněna do samostatného nového zákona.
Má dojít také ke změně názvu daně z převodu nemovitostí, jež by v budoucnosti měla být označována jako daň z nabytí nemovitých věcí.
Prodáváte dům či byt? Čtěte vše o dani z převodu nemovitosti
Co připravuje ministerstvo financí?
Na webových stránkách ministerstva financí byl v loňském roce zveřejněn informační materiál týkající se oblasti majetkových daní, nazvaný Nová právní úprava daně z nabytí nemovitých věcí. V současnosti platí, že předmětem daně z převodu nemovitostí, mající charakter jednorázové, majetkové daně, je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Podle nové úpravy by jím mělo být až samotné nabytí vlastnického práva k nemovitosti, nikoli tedy nabytí úplaty prodávajícím. Díky tomu by pak měla přestat platit dosavadní zvyklost, že ve většině standardních případů hradí daň z převodu nemovitostí prodávající a kupující je zde v pozici ručitele daně. Nově by toto daňové zatížení mělo být primárně přesunuto na kupujícího jako nabyvatele nemovitosti s tím, že v důsledku změny v osobě poplatníka daně logicky dojde také ke zrušení institutu ručení za daň. Charakter jednorázovosti daně zůstane zachován.
Méně daňových úniků?!
Aby se zabránilo některým daňovým únikům (například účelový vklad nemovitosti do nově vytvořených společností a následný převod jejich obchodního podílu či akcií), má ministerstvo financí v úmyslu rozšířit předmět daně z nabytí nemovitých věcí také o převody obchodních podílů či přesněji řečeno změny ovládajících osob v obchodních korporacích vlastnících nemovitosti.
Kolik zaplatíme a z čeho Do 31. 12. 2012 platilo, že sazba daně z převodu nemovitostí činila tři procenta, již od 1. 1. 2013 došlo k jejímu navýšení na čtyři procenta ze základu daně. Základem daně je pak úplata sjednaná mezi smluvními stranami (úplata nejobvykleji formou úhrady peněžních prostředků, ale například i movitými věcmi, nemovitostmi, postoupenou pohledávkou a podobně), nebo cena zjištěná podle právního předpisu, který upravuje oceňování majetku, pakliže je sjednaná cena nižší.
Podle záměru ministerstva financí by sazba daně z nabytí nemovitosti měla zůstat totožná, tedy ve výši čtyř procent základu daně. Ministerstvo financí však ve svém materiálu podotýká, že jedním z důvodů změny koncepce této daně a přípravy nové právní úpravy je také snaha snížit administrativní náročnost výběru daně. S tím souvisí záměr ministerstva odchýlit se od potřeby předkládat správci daně znalecké posudky. Nově by pro určení nabývací hodnoty u kupujícího, tedy určení základu daně, nebylo srovnání sjednané ceny s cenou zjištěnou dle znaleckých posudků, nýbrž se srovnávací cenou, která bude odvozena od takzvané administrativní ceny. Administrativní cena by měla vycházet z cen obdobných nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází předmět převodu (tedy převáděná nemovitost), se zohledněním srovnatelného časového období a jejich vzájemným porovnáním podle klíčových znaků. Administrativní cena však nebude aplikovatelná u specifických druhů nemovitostí, zejména komerčních budov, budov hotelů, průmyslových budov a podobně; u těch bude pro stanovení srovnávací ceny nezbytné nadále vycházet ze znaleckého posudku.
Nabyvatel konkrétní nemovitosti bude schopen její administrativní cenu zjistit prostřednictvím daňové kalkulačky dostupné na webových stránkách ministerstva financí. Nicméně sám bude mít možnost pro určení srovnávací ceny, namísto ceny administrativní, použít cenu zjištěnou dle znaleckého posudku. V uvedeném případě bude muset takový znalecký posudek opatřit a správci daně jej předložit.
Záměr ministerstva financí je také zkrátit dosavadní lhůtu k podání daňového přiznání ze stávajících tří měsíců, které následují po měsíci, ve kterém došlo k rozhodné skutečnosti (většinou zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí), na měsíce dva.
Až členové Parlamentu zvednou ruku Ministerstvo financí předpokládá, že by účinnost nového zákona o dani z nabytí nemovitých věcí mohla nastat již 1. 1. 2014. Nicméně text návrhu zákona je teprve ve fázi připomínkování. Ten pak musí projít schvalovací legislativní procedurou v Poslanecké sněmovně a Senátu. Nelze vyloučit, že připravovaný návrh zákona může v jedné či druhé komoře Parlamentu doznat úprav v důsledku předložených pozměňovacích návrhů. Na konečnou podobu tohoto zákona si tak budeme muset ještě počkat. l
O autorovi| MGR. JANA ČECHOVÁ NÁPLAVOVÁ, advokátka Toman, Devátý & partneři, advokátní kancelář
