Investice do nemovitostí opět rostou. Motorem trhu jsou letos domácí a slovenští kupci.
Nebývale turbulentní. Takové je v poslední době dění na poli investic do českých realit. Zatímco v roce 2008 v Česku investoři nakoupili nemovitostí za 1,1 miliardy eur, o rok později to bylo o celých 550 milionů méně. Hrozil ještě mnohem strmější propad, ale na konci roku se doslova roztrhl pytel s takzvanými renegociacemi. Nešlo o nákupy, ale o prodloužení nájmů za podstatně výhodnějších podmínek. K jejich sjednávání developery dohnala krize a vysoká neobsazenost jejich budov. Důvodem obrovského útlumu byl v první řadě exodus zahraničních fondů. Ty řešily problémy s odlivem kapitálu a stahovaly se do míst, kde ceny nemovitostí klesaly významněji.
Na počátku letošního roku ovšem přišel obrat. V prvním čtvrtletí stouply obchody na realitním trhu meziročně o 250 procent a rostou – i když pomaleji – také v dalších kvartálech. Hlavními nakupujícími tentokrát nejsou zahraniční fondy. Na scénu se vší razancí vstoupili čeští a slovenští privátní investoři.
Dravec jménem CPI
Nejvíce při chuti je letos společnost CPI Group. Investiční a developerská skupina, kterou neoficiálně ovládá miliardář Radovan Vítek, oficiálně pak jeho matka Milada Malá, vlastní v Česku reality v hodnotě desítek miliard korun.
„Od ledna tohoto roku jsme do nemovitostí investovali další tři miliardy korun, tedy dvanáct milionů eur,“ říká generální ředitel firmy Zdeněk Havelka. Investor koupil kupříkladu sídlo společnosti Nestlé v pražských Modřanech, maloobchodní park v Mladé Boleslavi nebo téměř tři tisícovky litvínovských bytů, které dříve patřily petrochemickému koncernu Chemopetrol.
Nejčerstvějším úlovkem CPI Group je koupě kancelářské budovy Longin Business Center za téměř 29 milionů eur. Předcházel jí nákup fungujícího továrního komplexu na okraji Brandýsa nad Labem. Firma ho získala v dosud největší tuzemské nedobrovolné dražbě za 13,6 milionu eur. CPI se při ní utkala s třemi desítkami konkurentů.
Aktuálně skupina dokončuje další akvizici. Za 50 milionů eur zřejmě koupí tři kancelářské budovy, které postavil developer Finep v pražských Stodůlkách. Součástí portfolia skupiny se tedy zřejmě stane i zdejší sídlo firmy Siemens.
V nákupech, které firma letos uskutečnila, mírně převažují maloobchodní prostory, protože právě retail podle Havelky krizi nejlépe odolává. „Zájem ale máme o všechny typy nemovitostí. Musí však jít o fungující projekt. Nejlépe s předkrizovým financováním a ideálně nájemníkem se smlouvou na několik let,“ tvrdí šéf CPI.
Ještě před rokem byla firma v závěsu za německými investičními fondy, které zajímaly výhradně ty nejlepší reality. „Dnes máme o top nemovitosti zájem také,“ dodává Havelka. Důvodem jsou především jejich výhodné ceny, v současnosti nezřídka až o 30 procent levnější než dříve, a to zejména pokud jde o ještě nedokončené projekty.
Rozsáhlé nákupy si prý firma může dovolit hlavně díky obezřetnosti v minulosti. Pozemky nakupovala z vlastních zdrojů, takže se nezatížila přemírou úvěrů. V době přicházející krize dokončila běžící projekty a nové nezahájila. „To nám umožnilo stabilizovat pozici na trhu a kumulovat kapitál, který nyní využíváme k investicím,“ vysvětluje Havelka.
Rudé právo i mrakodrapy
Turbulence na realitním trhu přivedly do jeho čela i další nové aktéry. Jedním z nich je slovenská investiční společnost Penta. Ta do hry vstoupila poprvé v lednu letošního roku, kdy od rakouské společnosti S+B CEE Beteiligungsverwaltungs koupila obří komplex České typografie. Budova v blízkosti pražské Florence je známá hlavně jako někdejší sídlo vydavatelství Rudého práva. Penta má v úmyslu na jejím místě vystavět nové kanceláře, do kterých chce investovat 200 milionů eur. Částku, za kterou komplex od Rakušanů koupila, však odmítla zveřejnit.
Posledním z trojice hráčů, kteří českému realitnímu trhu letos dominují, je investiční skupina PPF/Generali. Ta uskutečnila vůbec největší letošní realitní nákup, když za 71,5 milionu eur koupila od developera ECM projekty výškových budov City Emporia a City Forum na pražské Pankráci. Už loni od stejné firmy koupila projekt pankráckých mrakodrapů City Tower. Podnikatel Milan Janků, který ECM kontroluje, totiž loni s PPF založil holding.
Kromě „veké trojky“ se na českém realitním trhu letos pohybují desítky dalších aktérů, kteří uskutečňují menší obchody. „Typický český či slovenský privátní investor má zájem o nemovitosti v objemu pěti až deseti milionů eur a jde především o nové kancelářské budovy nebo starší kanceláře v dobrém stavu. Zájem je i o regionální nákupní centra,“ konstatuje Jan Kovařínský z realitně poradenské společnosti King Sturge.
Uzavřené, nebo otevřené?
Takřka úplně letos z českého trhu zmizely zahraniční fondy. Kromě menších nákupů rakouského Hypo Real Invest a německého Deka Immobilien zde žádný z nich nenakupoval. V Česku přitom v minulosti hrály prim. Investovat zde začaly v roce 2002, kdy se na trhu objevil dostatek kvalitních nemovitostí s bonitními nájemci, a navíc byl na dosah vstup Česka do Evropské unie. K velkému propadu ale došlo už loni. Tři budovy v tuzemsku koupil jediný ze zahraničních investorů, Deka Immobilien. „Většina z nich se přesunula do Polska, kde byla nabídka nemovitostí za odpovídající ceny širší,“ vysvětluje Kovařínský. Nedostatek apetitu zahraničních fondů má ale ještě jednu příčinu. Finanční krize vyvolala v roce 2008 paniku u řady vkladatelů, kteří své vklady začali hromadně vybírat. Velká část fondů se proto rozhodla přechodně uzavřít pro vklady a výběry svých podílníků a zmrazila na čas nákupy a prodeje nemovitostí. Německý ministr financí Wolfgang Schäuble ale připravil legislativní změny, o kterých Bundestag rozhoduje v těchto dnech. Projde-li ministrův návrh spolkovým sněmem, budou fondy podléhat značné regulaci. Předloha totiž určuje minimální dobu držení podílu nebo nařizuje pravidelné ocenění nemovitostí několikrát do roka. Německé fondy se na český realitní trh zcela jistě vrátí, budou však pravděpodobně méně aktivní a opatrnější než před krizí. „Institucionální investoři do nich možná vloží méně prostředků a zpřísní se schvalovací proces a hodnocení rizik jednotlivých projektů,“ předpokládá Kovařínský.
Supi vyčkávají
Po celou dobu ale zůstal na českém trhu přítomen jiný typ investorů – takzvané supí neboli oportunistické fondy, mezi něž se řadí třeba Europa Capital, Area Property Partners nebo Carlyle Real Estate. Nakupují zejména v dobách hospodářských otřesů a změn. V Česku už jednou vydělaly, když v 90. letech minulého století levně nakoupily starší nemovitosti a později, v době boomu, je draze prodaly. Nyní zde zůstávají jen v roli pozorovatelů. „Na námi pořádaných dražbách se žádný z nich dosud nabyvatelem nestal. Důvodem je zřejmě skutečnost, že je v nich dosahováno reálných tržních cen,“ domnívá se Libor Nevšímal, šéf aukční společnosti Naxos, která pořádá dobrovolné i nedobrovolné dražby nemovitostí. Není ovšem vyloučeno, že blízká budoucnost jim kýžené příležitosti nakonec přece jen přinese. „Myslím, že svou přítomnost zde posilují, aby monitorovali situaci. Hodně totiž bude záležet na bankách. Ty sice řadu developerů v minulosti podržely, ale otázkou je, jak dlouho budou ochotné v tom pokračovat,“ míní Kovařínský.
