STAVEBNICTVÍ KONCEM MINULÉHO ROKU NABRALO VYŠŠÍ OBRÁTKY. ZÁSLUHU NA TOM MÁ HLAVNĚ BYTOVÁ VÝSTAVBA FINANCOVANÁ HYPOTÉKAMI A STAVEBNÍM SPOŘENÍM. ÚDAJE SVAZU PODNIKATELŮ VE STAVEBNICTVÍ MLUVÍ O TOM, ŽE LETOS BY U NÁS MĚLO BÝT DOKONČENO 30 TISÍC BYTŮ.
Letos by se u nás mělo dostavět kolem třiceti tisíc nových bytů a rodinných domů.
Jako brzda bytové výstavby působí také odklady deregulace nájmů
Je to o zhruba 10 % více než v roce předchozím, ale je zjevné, že trh - o kterém lze vzhledem k dvojím cenám nájmů mluvit jen podmínečně - by byl schopen absorbovat více. Podle některých výpočtů bychom měli ročně stavět kolem 50 tis. bytových jednotek - to by byla úroveň odpovídající průměrným poměrům v Evropské unii.
FINANCOVÁNÍ BEZ PROBLÉMŮ?
Loňský rok byl u nás bezesporu rokem hypoték. Podstatně snazší dostupnost, která je výsledkem ostrého konkurenčního boje, společně s nízkým úrokem z nich udělaly nadmíru atraktivní finanční instrument. Podle Jana Sadila, nového ředitele Českomoravské hypoteční banky, která má u nás největší podíl na trhu, má hypoteční boom více příčin: “ Jsou to nízké sazby a předpovědi jejich růstu, obavy ze vstupu ČR do EU a vzestupu cen realit, změny v daních, zejména 22% DPH na nákupy stavebních pozemků, a nikoli ideální situace na trhu bytů.“ Svou roli podle J. Sadila sehrává i stále širší preferování vlastního bydlení před nájmem a s tím související celkově pokřivené poměry na trhu s byty, jenž trpí nedořešenou otázkou deregulace nájemného. To všechno má zásluhu na tom, že letos počet poskytnutých hypotečních úvěrů vzrostl meziročně o 50 % a jejich celkový počet možná přesáhl 100 000. Podobně optimisticky vyhlížejí i výsledky stavebních spořitelen. Podle Rostislava Trávníčka, marketingového ředitele ČMSS, naší největší stavební spořitelny, úvěry poskytované stavebními spořitelnami představují nejčastěji využívaný nástroj financování bydlení. Počet úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami byl přitom šestkrát vyšší než počet hypotečních úvěrů. Za deset měsíců tohoto roku čerpali klienti českých stavebních spořitelen více než 132 tisíc úvěrů v celkovém objemu 27,7 miliardy korun. Samotná „Liška“ za toto období vykázala 110% nárůst objemu poskytnutých půjček. N a první pohled je tedy vše v pořádku. Jenže jen prosté porovnání počtu dostavených a „zahájených“ bytů (jakkoli je nepřesné vzhledem k delším lhůtám stavebních prací) ukazuje, že ani zdaleka se hypotékami a stavebním spořením nefinancuje jenom nová výstavba. Je tomu dokonce naopak: lidí si kupují spíše byty starší - jak uvádí R. Trávníček, klienti ČMSS získané úvěry využili z 23 % na nákup nových bytů a domů, zatímco na zakoupení staršího „bydlení“ padlo 36,8 % úvěrů. A ředitel Sadil k tomu dodává: „Podíl úvěrů na koupi nemovitosti v posledních čtyřech letech plynule stoupá, přičemž podíl hypoték na výstavbu klesá.“
VLASTNÍ VERSUS NÁJEMNÍ Příčin toho, proč zákazníci hypotečních bank a stavebních spořitelen ve své většině dávají přednost koupi starších realit, je nepochybně více, nemalou váhu ale jistě mají ceny. Ty podle ředitele Sadila stále rostou: „Ceny nemovitostí se u nás zvyšují od roku 1996 - v závislosti na regionu a velikosti města za posledních sedm let vzrostly zhruba o 150 až 200 %. Největší nárůst zaznamenaly pražské byty - u nových ze zhruba 27 000 na 34 000 korun za metr čtvereční.“ Zvláště v metropoli ale nejsou nijak výjimečné ceny vyšší, sahající nad úroveň 50 000 korun za metr bytové plochy. U bytů starších, zvláště před rekonstrukcí, jsou ceny ale přece jenom příznivější, i když také ty jsou - v relaci k příjmům - poměrně značné. Totéž nicméně platí i pro výši tržních nájmů. Ta se odhadem v Praze pohybuje od zhruba 200 Kč za metr bytové plochy výše. Dražší jsou spíše byty menší, a tak není výjimečné, že nájem za dvougarsoniéru apod. je vyšší než hypoteční splátka úvěru, za který by bylo možné takový byt pořídit. I to je dnes důvod ke koupi a příslušnému úvěru, přičemž může jít i o koupi investiční. Někteří odborníci mluví v případě atraktivních bytů o výnosech 20 %, jiní o průměrných 7 % a ještě jiní upozorňují na četná úskalí „bytových“ investic. K nim patří třeba příspěvek do fondu oprav, poplatky realitním kancelářím apod., které snižují výnosy nikoli zanedbatelným způsobem (zvláště pokud porovnáváme hypoteční splátku a nájem). A za zmínku stojí i okolnost, že solidních nájemníků ubývá - právě oni si totiž nejčastěji kupují vlastní byty. (MARNÉ) ČEKÁNÍ NA MINISTRA NĚMCE
**Jak už bylo řečeno, cenové relace, a to všechny, na trhu s byty jsou pokřiveny. Regulovaný nájem: to je pro ekonomy, politiky a vlastníky bytových domů příslovečná černá můra. Věc je v kompetenci ministerstva pro místní rozvoj, ale ministr Němec nedokázal zákon o deregulaci nájmů protlačit do parlamentu. Jde hlavně o politický spor, samotná koalice nemá jasno, jakým tempem regulované nájmy zvyšovat. Přitom je takřka jisté, že sbližování úrovní obou „typů“ nájmů by možná nikoli hned, ale časem jistě vedlo k poklesu enormních tržních nájmů. A jistě by vedlo i k posílení nabídky bytů s regulovaným nájmem, dnes bez problémů držených pro „lepší časy“. N a rozhodnutí parlamentu ve věci nájmů se bude muset čekat nejméně do února, když o problému státní podpory hypoték platí víceméně totéž. Dosavadní systém díky poklesu úrokových sazeb má už jen omezený dosah: dnes na státní příspěvek dosáhnou mladí lidé do 36 let, a to paradoxně při koupi staršího bytu! Stát tímto způsobem výstavbu bytů vlastně brzdí. Jistě i proto nedávno na Němcově ministerstvu vznikl projekt nového systému, a dlužno dodat, že je velmi atraktivní (měsíční příspěvek státu by mohl dosáhnout až 1300 Kč) a navíc liberální, protože by ho mohl využít každý bez vlastního bytu či domu. Ani ten se ovšem nepodařilo projednat ve vládě. Jeho budoucnost je přitom nejistá. Bez ohledu na některé technické potíže vzbudí pravděpodobně nevoli hlavně na ministerstvu financí: poukázat na další zátěž pro už přetížené rozpočtové výdaje a zároveň na „samovolný“ příznivý rozvoj bytové výstavby se více než nabízí.
