O luxus je zájem

Každý desátý turista bydlí v pětihvězdičkovém ubytovacím zařízení

Čím dražší, tím úspěšnější. A také stále vyhledávanější. Tato přímá úměra přesně odráží situaci na pražském hotelovém trhu. Zatímco dvouhvězdičkové a tříhvězdičkové hotely nevykazují ročně ani čtyřicetiprocentní obsazenost, v případě čtyř a pětihvězdičkových dosahuje vytíženost až sedmdesáti procent. Jak vyplývá z údajů Asociace českých cestovních kanceláří a agentur, každý desátý hotelový host v Praze přespával loni v zařízení s pěti hvězdičkami. Asociace předpokládá, že během dvou let by se nabídka čtyř a pětihvězdičkových hotelů v Praze měla rozšířit o sedmnáct objektů.

Praha boduje Expanze hotelového průmyslu v Praze souvisí s oblibou města mezi zahraničními turisty. Dle dat Českého statistického úřadu ji loni navštívilo přes čtyři miliony cizinců, což zdejší metropoli řadí v Evropě hned za Londýn, Paříž a Řím. O atraktivitě Prahy svědčí také umístění v anketě největšího cestovatelského portálu Trip Advisor. V ní se Praha stala dvanáctou nejoblíbenější turistickou destinací na světě a předstihla například Florencii, Madrid, Vídeň nebo Budapešť. První příčky patří New Yorku, Paříži a Londýnu. Česká metropole bodovala také v každoročním hodnocení Traveler’s choice, které vybírá nejluxusnější světové hotely. Pražský pětihvězdičkový hotel Le Palais skončil na pátém místě a v první stovce se umístily ještě další čtyři pražská ubytovací zařízení.
„Česká republika je vnímána jako bezpečná destinace západního střihu. Už se k nám nebojí jezdit individuálně bohatší klientela. Do každé nové turistické destinace nejprve směřují skupiny organizované cestovními kancelářemi. Poté se snižuje jejich podíl a roste počet turistů, kteří cestují individuálně,“ říká Tomio Okamura, člen prezidia Asociace českých cestovních kanceláří a agentur. Do Prahy dnes míří 75 procent „neorganizovaných“ návštěvníků, zbytek připadá na skupiny. „To je poměr typický pro vyspělou západoevropskou destinaci,“ dodává Okamura. Ze 6,7 milionu turistů, kteří loni zavítali do Česka, jich šedesát procent směřovalo pouze do Prahy. Ta je v oblasti cestovního ruchu státem ve státě. Praha generuje osmdesát procent z příjmů cestovního ruchu. Do české metropole tedy míří ti nejsolventnější návštěvníci. To je hlavním důvodem, proč jsou paradoxně nejúspěšnějšími hotely ty nejdražší.

Tisíce za noc V Praze v současné době působí 320 hotelů s téměř 24 tisíci pokoji, z toho je třicet pětihvězdičkových a 119 čtyřhvězdičkových. Obsazenost exkluzivních ubytovacích zařízení se v Česku pohybuje mezi 56 až 62 procenty. Vezmeme-li v úvahu jen Prahu, dosahuje vytíženost pětihvězdičkových hotelů až sedmdesáti procent. Klienti takovýchto zařízení zaplatí za noc zhruba sedm tisíc korun, o dva tisíce méně přijde přespání ve čtyřhvězdičkovém hotelu. Hoteliéři nicméně připouštějí, že ceny pokojů se mohou výrazně lišit. Pro cestovní kanceláře, které dlouhodobě s hotely spolupracují, existují slevy. Tím si ubytovací zařízení na jedné straně zajišťují klienty, a tedy obsazenost, na druhé straně však klesají příjmy připadající na jeden pokoj.
I přes značné sumy přespává v „nóbl“ hotelech každý desátý turista, který Prahu navštíví. Naopak horší časy zažívají ubytovací zařízení nižší kategorie. Tří a méněhvězdičkové hotely byly loni obsazeny v průměru jen z 38 procent. „Hranici čtyřiceti procent považujeme za hranici rentability,“ vysvětluje Okamura. Lze proto očekávat, že počet průměrných zařízení se bude postupně snižovat. Značný zájem klientů o luxusní ubytování, který navíc stále roste, je důvodem, proč do Prahy míří noví mezinárodní hoteloví operátoři. A ti, kteří zde již podnikají, otevírají další hotely. Loni bylo v Praze zprovozněno devět hotelů, osm čtyřhvězdičkových a jeden pětihvězdičkový. Asociace českých cestovních kanceláří a agentur odhaduje, že letos bude otevřeno jedenáct čtyř a pětihvězdičkových hotelů a dalších šest luxusních ubytovacích zařízení bude dokončeno v příštím roce. Jak vyplývá ze zprávy mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle, investice do hotelnictví přesahují ročně sto milionů eur.

Všichni kromě Hyattu „Pokud vyjdou avizované projekty, budou kromě Hyattu v Praze působit všichni světoví hráči,“ dodává Okamura. Špičkou pražského hotelového trhu se má stát hotel Rocco Forte Augustine, který vznikne přestavbou areálu bývalého augustiniánského kláštera u sv. Tomáše na Malé Straně. Projekt tvoří pět památkových budov, včetně kláštera ze třináctého století. Nemovitosti si pronajala společnost Rocco Forte Collection od řádu na blíže nespecifikovanou dobu. Sedm mnichů bude nadále prostory zrekonstruovaného kláštera využívat. Vývěsní štít hotelu Sheraton Prague Charles Square se objeví v Žitné ulici a svým názvem bude odkazovat na polohu poblíž největšího pražského náměstí. Nacházet se bude v budově, kde dosud funguje další pětihvězdičkový komplex Golden Gate. Značku Le Royal Meridien Prague bude mít pětihvězdičkový hotel, který bude otevřen po rekonstrukci administrativní budovy na Senovážném náměstí, jež patřila do portfolia IPB. Francouzský řetězec uzavřel smlouvu s dceřinou firmou česko-slovenské finanční skupiny J&T, developerem J&T Global, a belgickou realitní firmou Buelens Real Estate. Hotel by měl být dokončen v příštím roce. Přestavba kancelářské budovy, kterou původně vlastnil Pojišťovací spolek průmyslu cukerního v Praze a jež byla dokončena v roce 1916, bude dle odhadů stát přibližně 1,3 miliardy korun. Hotel nabídne 165 pokojů.
Ještě letos by měl být zprovozněn v centru Prahy první hotel značky Kempinski. Nacházet se bude v Hybernské ulici nedaleko Náměstí Republiky. Ke krátkodobému i dlouhodobému pronájmu zde bude 75 luxusních bytů. Uvnitř hotelu ve vnitrobloku na 1700 metrech čtverečních se nachází zahrada, kterou budou moci využívat hoteloví hosté. Cenu za pronájem zatím operátor nezveřejnil. Jak vyplývá z informací týdeníku EURO, Kempinski měl původně zájem o komplex domů U Sixtů v Celetné ulici. Zde se ale již delší dobu hovoří o tom, že se investor projektu dohodl s proslulým pařížským hotelovým řetězcem Ritz Carlton. O otevření tohoto hotelu se spekuluje přibližně od roku 2002, zatím se však nic neděje. Mezinárodní realitní společnost CB Richard Ellis ve své studii konstatuje, že Ritz Carlton má stále zájem o expanzi do Prahy. Dalším, kdo sleduje dění v Česku, je řetězec Shangri-La.
Zámožnější klientela bude mít možnost ubytovat se také v bývalém sídle TV Nova ve Vladislavově ulici. V tomto domě bude po rekonstrukci otevřen hotel Christie. Vlastníkem objektu je podle katastru nemovitostí společnost G–Reality, za kterou stojí kolínská stavební firma Geosan Group.

V hotelu u Buddhy Mezi nejaktivnější hráče v hotelovém průmyslu patří realitní skupina Czech Property Investments (CPI), kterou vede realitní magnát Radovan Vítek. Společnost CPI, o níž se formálně dělí Vítkova matka Milada Malá se dvěma britskými realitními investory, hodlá vytvořit síť luxusních čtyřhvězdičkových hotelů ve všech krajských městech. Hotelová společnost CPI Hotels v současnosti provozuje devět hotelů o celkové kapacitě 4200 lůžek. Nedávno firma otevřela v Praze 9 – Vysočanech největší hotel v republice dokončený v posledních osmnácti letech - Clarion Congress Hotel Prague. Je zároveň největším hotelem mezinárodní značky Clarion na světě. Čtyřhvězdičkový hotel má bez jednoho pět set šedesát pokojů a přes dva a půl tisíce kongresových či konferenčních míst.
CPI plánuje v příštím roce rozšířit trh luxusních hotelů v Praze o další dva čtyřhvězdičkové hotely a unikátní pětihvězdičkový Buddha-Bar Hotel Prague. Na pěti podlažích bude k dispozici 36 luxusně vybavených pokojů a tři apartmá. Hosté budou mít k dispozici také fitness a parní lázeň. Součástí hotelu bude Siddharta-Café a Buddha-Bar. Interiér hotelu spojí orientální prvky s francouzským koloniálním vlivem. Celý projekt vychází z jednotného konceptu Buddha-Baru - značky, pod kterou jsou v současné době provozovány restaurace a bary v Paříži, New Yorku, Dubaji a Bejrútu. V příštích letech se plánuje expanze značky do Londýna, Káhiry, Macaa a do Panamy. V nejluxusnějších, tedy pětihvězdičkových hotelech přespává v Česku nejvíce Američanů, následují Britové, Němci, Španělé, Italové, Rusové a Japonci. Loni dle údajů Českého statistického úřadu využilo služeb pětihvězdičkových hotelů 765 946 zahraničních turistů, o rok dříve to bylo 659 448 hostů. Cizinci zajišťují drtivý podíl více než 91 procent klientely pětihvězdičkových hotelů. Češi jsou sice v těchto zařízeních v menšině, nicméně loni se jejich počet zvýšil o 35 procent.

Regiony brzdí I přes pozitivní údaje, které se týkají luxusních ubytovacích zařízení v Praze, upozorňují odborníci na cestovní ruch na několik problémů. „Dva roky po sobě ubývá turistů ze západní Evropy. Většina z nich už Prahu jednou navštívila. Aby se vrátili, museli bychom je přilákat na to, aby kromě hlavního města zavítali na zajímavá místa v regionech. Tam ale chybí luxusní hotely,“ vysvětluje Tomio Okamura. Tento hendikep brzdí další rozvoj turistiky v Praze. Státní instituce se často chlubí tím, že se loni počet turistů, kteří k nám zamířili, zvýšil o 3,8 procenta. Statistiky Světové turistické organizace ale hovoří o tom, že počet návštěvníků Evropy se loni zvedl o 4,2 procenta a ve světě tento ukazatel dosáhl šesti procent. Česká republika je tak ve srovnání s jinými zeměmi jen podprůměrnou evropskou destinací. Nadstandardní hotely, jak vyplývá ze statistických údajů, nemají v Praze o klientelu nouzi. Jenže tento stav nebude trvat věčně. Rozšíří-li se trh se čtyř a pětihvězdičkovými hotely do příštího roku o sedmnáct zařízení a nepodaří-li se zaujmout další turisty, bude vytíženost luxusních hotelů klesat. Pro provozovatele hotelů je nevýhodou také silný kurz koruny. Již nyní někteří obchodníci a majitelé restaurací hlásí třicetiprocentní propad tržeb.

Tabulka 1 : Turisticky nejoblíbenější města 1. New York 2. Paříž 3. Londýn 4. Řím 5. Barcelona 6. San Francisco 7. Las Vegas 8. Amsterodam 9. Benátky 10. Orlando 11. Praha Pramen: TripAdvisor.com

Tabulka 2: Němci na špici Pořadí počtu zahraničních turistů v ČR za rok 2007
(v závorce meziroční změna) 1. Němci 1 566 795 ( - 3%) 2. Britové 545 932 ( - 4%) 3. Italové 410 013 ( + 3%) 4. Rusové 322 783 ( + 35%) 5. Slováci 318 888 ( + 13% ) 6. Američani 318 466 ( - 1%) 7. Poláci 305 179 ( + 12%) 8. Španělé 243 000 ( + 10%) 9. Nizozemci 241 000 ( - 15%) 10. Francouzi 233 618 ( - 3 %) Pramen: Asociace českých cestovních kanceláří a agentur

Národní třída Premiéra pro Sofitel Luxusní hotel bude provozovat společnost Accor

Poslední proluku na exponované Národní třídě zaplní luxusní pětihvězdičkový hotel. Novostavba bude spojena se sousedním historickým Schönkirchovským palácem. Ubytovací zařízení nabídne přibližně 180 pokojů a náklady na jeho vybudování se nyní odhadují na více než 1,5 miliardy korun. Operátorem hotelu, jehož architektonický návrh vypracovalo studio Znamení čtyř, bude pravděpodobně řetězec Accor, do jehož portfolia patří mimo jiné značka Sofitel. Ta bude mít v Praze na Národní třídě premiéru. Pozemek o velikosti pouhých 783 metrů, který slouží jako parkoviště, získala společnost Ditrich založená skupinou hoteliérů za 234,7 milionu korun. Poté oslovila s projektem společnost Central European Financial Management (CEFM), která do firmy Ditrich vstoupila. Pro osud projektu byla zásadní dohoda o koupi sídla Svazu průmyslu a dopravy v Mikulandské ulici. Barokní komplex přiléhající k proluce přikoupil investor za 180 milionů korun.

Zvítězil konzervatismus Architektonický návrh hotelu vypracoval dosud mediálně nepříliš známý ateliér Znamení čtyř. Ten sice v soutěži nezvítězil, přesto uspěl v konkurenci es, mezi něž patřily kanceláře Ejal (Eva Jiřičná), A-69 architekti (Boris Redčenkov), Mimolimit (Barbora Škorpilová), CMC architects (David R. Chisholm), DaM (Richard Doležal) a Cigler Marani Architects (Jakub Cigler). Porota původně vybrala jako vítězný model ateliéru A-69 architekti. Volba ale nakonec padla na ateliér Znamení čtyř, jehož návrh byl ve srovnání s konkurencí konzervativnější a bylo pravděpodobné, že nezpůsobí komplikace při jednání s památkáři. Hosté hotelu s osmi nadzemními a čtyřmi podzemní patry budou mít k dispozici wellness centrum, bazén, restaurace a bary i konferenční místnosti. Investor počítá také s vybudováním podzemních garáží. „Průměrná velikost pokoje bude dosahovat 34 metrů čtverečních,“ slibuje Karel Goláň, zástupce projektového manažera stavby – společnosti CEFM z investiční skupiny Gutmann. Investor již delší dobu hledá mezinárodní hotelový řetězec, který bude zařízení spravovat. „Jednali jsme se zástupci společnosti Starwood, pod níž patří například značky Sheraton nebo Westin, který zatím není ve východní Evropě příliš zastoupen,“ říká Goláň. Smlouva ale nakonec uzavřena nebyla. „Nyní dokončujeme dohodu s francouzskou společností Accor,“ dodává Goláň. Accor je v Česku znám hlavně jako operátor hotelů nižšího a středního segmentu. Do jeho portfolia patří například značka Ibis. Hotel na Národní třídě by byl zařazen pod značku Sofitel, která náleží do kategorie pěti hvězdiček Delux a je srovnatelná například se značkou Waldorf Astoria Hotels patřící pod Hilton.

Možná prodáme Na hotel na Národní třídě již bylo vydáno územní rozhodnutí, v současné době probíhá soutěž na dodávku stavební jámy a dokončují se podklady pro žádost o stavební povolení. Zástupce investora počítá s tím, že se stavět začne v létě. Stavební práce budou trvat osmnáct až dvacet měsíců. „Původně jsme plánovali dokončení hotelu na konec příštího roku. Myslím ale, že se to posune až do poloviny roku 2010,“ upřesňuje Goláň. Společnost CEFM zvažuje tři možné scénáře, jak s nemovitostí na lukrativním místě Prahy naloží. „Buď hotel dokončíme a dlouhodobě ho budeme držet ve svém portfoliu, nebo ho po dostavbě prodáme, nebo ho prodáme ještě před dokončením,“ konstatuje Goláň. Dnes se jako nejpravděpodobnější varianta jeví ta první. „Záležet ale bude na okolnostech. Kdyby přišla skutečně výhodná nabídka, tak bychom projekt prodali,“ říká Goláň s tím, že společnost není do takové transakce tlačena nedostatkem financí. Hotelový byznys prý ale skýtá řadu úskalí. „Potřebujete více kapitálu než na výstavbu jiných komerčních nemovitostí a často se stává, že se nepodaří dodržet plánovaný rozpočet. Obsazenost hotelu má výkyvy na rozdíl od kancelářské budovy, kde se uzavírají dlouhodobé nájemní smlouvy,“ vysvětluje Goláň.