Obce mají nástroje na developerské firmy, aby při regeneraci měst nebo nové výstavbě nezapomínaly na takové „zbytečnosti“, jako jsou obchody, školy či školky.
Podle poslední odborné studie je budoucnost ve větší spolupráci veřejného a soukromého sektoru.
Hlad po nových a větších bytech odstartoval po pádu komunismu v devadesátých letech velký rozmach stavitelství. Po letech překotné výstavby ale mnoho obcí zjistilo, že vznikla řada míst bez takzvané občanské vybavenosti. Jde především o satelitní městečka, v nichž chybějí obchody, školky a školy. Dnes už zastupitelé vědí, že byla chyba netlačit na developery, aby v plánech výstavby tyto objekty nechyběly.
„Dříve byly obce rády, že do nich vůbec někdo investoval a postavil silnice nebo kanalizaci,“ vysvětluje Michal Košík z odboru územního plánování Středočeského kraje. Připomíná, že obce už tehdy mohly do výstavby a projektů mluvit. Především je třeba mít zpracovaný územní a strategický plán, který musí developer dodržet. „Je to jeden z nástrojů, jak se ubránit,“ souhlasí Ivana Lenerová z Dobříše. Další pojistkou je podle ní hlavní městský architekt, který všechny projekty musí schválit ještě před zahájením výstavby.
Například obec Ořech u Prahy požadovala kromě bytů i školu, hřbitov a obecní byty pro učitele. „A funguje to,“ uvádí jeden z dobrých konců Košík. Přiznává, že to ovšem v české realitě není právě častý jev.
Lidé už nechtějí trávit den v autě
Pomalu, ale jistě si obce svou pozici uvědomují a začínají lépe plánovat i kontrolovat. „Není důvod být přehnaně idealistický – stále budou vyrůstat projekty, u kterých budete žasnout, jak vůbec mohly vyrůst a sehnat financování,“ tvrdí Martin Kanters, vedoucí oddělení Consulting & Research společnosti DTZ, která zpracovala rozbor současného urbanismu v Česku. „Ubývá těch, kteří by chtěli půl dne strávit v autě, ať už jedou s dětmi do školky, pak do práce, pak pro děti, pak na nákup, pak pro děti na kroužek, pak třeba do kina,“ dodává.
Až donedávna byl nedostatek nabídky takový, že hlavní úlohu hrály faktory krátkodobé poptávky. To vedlo k soustředění zájmu na snadnou výstavbu „na zelené louce“, v takzvaných greenfieldech, a k masové zástavbě.
Přestože bylo v Praze dokončeno několik projektů, které je možno označit za regeneraci městské části, hlavně v oblasti Anděla a Karlína, jejich počet je omezený a ve většině případů se nepodařilo vytvořit nové komunity. Téměř všechny regenerace měst, které se až dosud v České republice realizovaly, lze označit spíše za spontánní než plánované a koordinované. Kombinace snížené dostupnosti volných pozemků spolu s rostoucí informovaností developerů o vhodně umístěných brownfieldech však nyní signalizuje nástup nové etapy vývoje na českém trhu s nemovitostmi, tvrdí studie. A jelikož léta masové komerční výstavby vedla ke stále vyšší konkurenci v tržním prostředí, budou současné projekty regenerace měst nuceny nabídnout vyšší standardy.
„Například kolem Prahy již nevyrůstají tytéž satelity jako před pěti šesti lety. A garantuji, že za dalších pět let bude potlačena veškerá laciná kobercová zástavba. Je v příkrém rozporu s kvazi-ekologickým hlediskem, které klienti vyžadují a budou vyžadovat stále častěji,“ vysvětluje Kanters.
Největší projekt v zemi: ostravská Karolina
Změny navíc dokládá skutečnost, že současný největší projekt regenerace městského prostředí nenajdeme v hlavním městě, ale v Ostravě, bývalém hornickém a ocelářském srdci republiky na severovýchodě země. Po dokončení rozsáhlé dekontaminace za devět miliard korun v roce 2003, financované Fondem národního majetku, město Ostrava připravilo a v roce 2006 vyhlásilo výběrové řízení na regeneraci třicetihektarového areálu Karolina. Ve výběrovém řízení zvítězila firma Multi Development a v červnu 2008 začal v současnosti největší projekt regenerace městské části v zemi.
Regenerace městských částí se začíná úspěšně ujímat i v dalších městech. V Českých Budějovicích byly zahájeny zemní práce v bývalém vojenském areálu v severozápadní části města zvané Čtyři Dvory. Tento projekt na ploše 30 hektarů realizuje místní stavební a developerská firma Mane. Mezi další menší projekty se řadí opožděná přestavba bývalé textilní továrny Textilana v Liberci (devět hektarů), kasárna Jana Žižky v Táboře a malá bývalá koželužna ve Velkém Meziříčí.
Společným jmenovatelem všech současných rozvojových projektů je poměrně omezená míra zapojení místních orgánů a výsledná vedoucí úloha soukromého sektoru. Ačkoli veřejné iniciativy v oblasti regenerace brownfieldů existovaly, většina z nich byla zaměřena na vytváření podnikatelských parků mimo město a nelze je označit za projekty regenerace měst. Vedoucí úlohu v regeneraci dosud hrála agentura CzechInvest, která nedávno zveřejnila Národní strategii regenerace brownfieldů.
Většina pozemků označovaných za brownfieldy se nachází v Ostravě a jejím okolí. Vedle již zmíněného projektu Karolina je jedním z hlavních budoucích regeneračních projektů oblast Dolních Vítkovic. Plány počítají s regenerací 153 hektarů jižně od areálu Karoliny.
Tento vysoce kontaminovaný areál bývalých oceláren představuje pro své majitele velkou a nelehkou výzvu, přinejmenším jak postupně uplatnit potenciální stovky tisíc čtverečních metrů na relativně malém trhu. Vlastnictví bývalých těžebních pozemků OKD-RPG v Ostravsko-karvinské uhelné pánvi nabízí, pokud jde o rozlohu, jedinečné příležitosti, na druhé straně ale přináší srovnatelně velké problémy. Vzhledem k obrovskému měřítku by však výsledná nutnost pečlivé koordinace a spolupráce veřejného a soukromého sektoru mohla vydláždit cestu k těsnějšímu společnému přístupu k urbanismu v Česku.
Praha proměnou stále prochází
V hlavním městě je nyní řada projektů ve fázi projektové přípravy a plánování. Největší ze všech je přestavba nádražního prostoru Bubny v městské části Praha 7. Většinu pozemků spravuje společnost Orco Property Group. Současné plány počítají s celkovou zastavěnou plochou 1,2 milionu čtverečních metrů, což dnes představuje jeden z největších regeneračních projektů v Evropě.
Z dalších významných projektů v Praze zmiňuje studie nákladové nádraží Žižkov, konečnou fázi regenerace Rohanského ostrova v Karlíně, Smíchov City společnosti Sekyra Group, Waltrovku realizovanou developerem Red Group v Praze 5, výstavbu Kolbenova City development společnosti Codeco v Praze 9 (16 hektarů) a další velké brownfieldy ve Vysočanech, například Pragovku (22 hektarů).
Všechny velké projekty regenerace městských částí, které se v současné době v České republice připravují, jsou projekty, v jejichž čele stojí soukromý sektor. Veřejný sektor je do přípravy zapojen pouze v omezeném rozsahu. Zda se podaří vytvořit městské prostředí se smíšeným využitím, které si najde své místo na trhu a současně pozvedne urbanistickou strukturu velkoměsta na kvalitativně vyšší úroveň, se tedy teprve uvidí.
Obce se musejí víc zapojit
Význam regenerace měst při zvyšování ekonomické konkurenceschopnosti nelze podcenit, a proto je třeba, aby hlavní úlohu hrál veřejný sektor, radí studie DTZ. Na národní, regionální i místní úrovni by měl veřejný sektor převzít vedení při formulování vizí a strategií a zajistit rovné podmínky, které umožní rozvoj soukromého sektoru a zamezí „kanibalským“ praktikám v projektové výstavbě. Měly by se rovněž zvýšit snahy o maximální využití dostupných veřejných podpor, v první řadě strukturálních fondů Evropské unie.
Najdou se i peníze
Jako podporu dalšího rozvoje měst zahájila Evropská komise spolu s Evropskou investiční bankou iniciativu nazvanou Jessica: Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas (Společná evropská podpora udržitelných investic v městských oblastech). Členským státům má sloužit jako nástroj inovativních mechanizmů finanční politiky, které stimulují investice do projektů rozvoje měst. Jessica je určena výhradně pro městské rozvojové projekty, které budou vytvářet příjmy. Podmínkou získání finančních zdrojů z programu Jessica je ovšem existence integrovaného rozvojového plánu města.
