Obce podporují další deregulaci

Deregulace nájmů má pokračovat i přes hrozbu hospodářské krize.

Ani zvýšení plateb za byt nebude podle Svazu měst a obcí znamenat, že by se obce o obyvatele bytů přestaly starat. Například samy určují tempo, jakým v deregulaci nájemného pokračují. Některá města tak letos nájmy nezvýší vůbec.

Svaz měst a obcí je proti tomu, aby se zastavila deregulace nájemného. „Další stop stav by jen oddálil řešení situace,“ vysvětluje předseda bytové komise tohoto svazu a kladenský zastupitel Vojtěch Munzar. Právě zmrazení deregulace by podle politiků ale mohlo být jedním z řešení hospodářské krize.

„Podle mého názoru v Praze a možná ještě v některém jiném městě bude třeba zpomalit tempo deregulace tváří v tvář možným dopadům hospodářské krize,“ plánuje naopak nový ministr pro místní rozvoj Cyril Svoboda. „Nepochybně bude pro nás všechny levnější zpomalit tempo deregulace než vyplácet masivně sociální dávky na bydlení,“ vysvětluje.

Svaz obcí ale namítá, že obecní byty zůstanou vždy levnější než čistě soukromé nájmy. Obce navíc zajišťují i sociální bydlení nebo třeba rozjezdové byty. Nová výstavba přitom nepodléhá regulaci, takže majitelé nových bytů si mohou vytvářet dostatečný rezervní fond na budoucí opravy. Dostatečné peníze na opravy ovšem chybí právě v těch (starších) objektech, které jsou svázány regulací nájmů.

Přesto právě v Praze letos stouplo nájemné nejvíce v historii, a to až o 46 procent. Například vršovická radnice zvýšila nájemné od 1. ledna na maximum, které jí doporučilo ministerstvo pro místní rozvoj.

Obyvatelé Michle tak platí za jeden metr čtvereční o zhruba 25 korun více, tedy téměř 75 korun. Lidé z Malešic, Strašnic, Vršovic a Záběhlic jen o dvě koruny méně. Nájemné v průměrném bytě o rozloze 70 metrů čtverečních v současné době činí přibližně 5200 korun oproti loňským 3300 korunám. Naopak Praha 2 zatím odložila deregulaci na červenec letošního roku.

Peníze vrací do bytů

Obce mohou dosud zdražovat nájemné jen omezeně, různým procentem z tržní hodnoty nemovitostí. Výši přitom ovlivňuje velikost obce. Záleží přitom na samotných obcích, zda možnost zvyšovat nájemné ve svých bytech zcela využívaly. „Třeba v Kladně jsme využili maximální hranici pro deregulaci,“ říká Munzar.

Otrokovice zvýší nájemné v městských bytech jen o 6,3 procenta, tedy o průměrnou meziroční míru inflace za uplynulý rok. Zvýšení začne platit od 1. března letošního roku ve více než 320 městských bytech.

Devadesátitisícové České Budějovice vlastní zhruba 1800 bytových jednotek. V nich letos zvýšily nájmy o 36,5 až 65,5 procenta podle kategorie bytu, nejvíce v bývalé „čtyřce“ na 32 korun za čtvereční metr za měsíc. Nejlépe vybavené byty přijdou na 43 korun. „Stávající regulované nájemné zatím nepostačuje na zajištění oprav bytového fondu města, přestože veškeré vybrané nájemné se opět do bytového fondu vrací,“ tvrdí ředitel Správy domů Ladislav Volf.

Předpoklad takzvaného ekonomického nájemného činí v jihočeské metropoli měsíčně 60 korun za čtvereční metr. Tržní cena se pohybuje od 80 do 160 korun, podle velikosti, vybavení a umístění bytu. V bytech bez bariér a s pečovatelskou službou se podle zákona stále vybírá 20,35 koruny.

Veškeré vybrané peníze za nájmy investují do údržby, oprav a dalších nákladů také v Pardubicích. „Příjem z nájmu bytů ve vlastnictví města předpokládám v roce 2009 ve výši přibližně 75 milionů korun,“ vyčísluje vedoucí oddělení správy bytových domů pardubického magistrátu Martin Pilař. V Zlíně zase směřují všechny peníze vybrané od nájemníků na rekonstrukce bytů. Opravy si však vyžadují stále vyšší částky. „Stáli jsme před rozhodnutím, zda budeme v budoucnu používat peníze určené na jiné akce, jako například na opravy chodníků či výsadbu zeleně, nebo zvýšíme nájemné,“ vysvětluje náměstek primátorky Miroslav Kašný. Podle jeho názoru by měla být výše nájemného v městských bytech srovnatelná s jinými druhy nájemného bydlení. „Nyní nemluvím o sociálních případech či domovech pro seniory, ale o klasických nájemních bytech,“ dodává.

Ve standardních bytech tak Zlínští platí měsíčně zhruba 54 korun za čtvereční metr oproti předchozím necelým 41 korunám. „Výše této ceny vychází ze zákona a z koeficientu, který stanovilo ministerstvo pro místní rozvoj. Při jeho výpočtu zohledňovalo velikost města, počet jeho obyvatel a další aspekty,“ říká Kašný. V novějších bytech, kde je nájemné vyšší, a v domech zvláštního určení, se nezdražuje. „Také obyvatelé našich Domů s pečovatelskou službou zvyšování nájemného nepocítí. To platí také pro mládež žijící v Domě na půli cesty,“ dodává. Zlín spravuje přibližně tři tisíce bytů, z nich necelých 700 jednotek patří mezi uvedené výjimky.

Většina bytů je prodána

Pardubice zprivatizovaly přes 9000 bytů a nechaly si 3674 jednotek. V loňském roce rozhodlo zastupitelstvo města o prodeji 1000 bytů za cenu 9500 až 12 tisíc korun za čtvereční metr podlahové plochy. V minulosti se byty prodávaly podstatně levněji, i pod tisíc korun za metr čtvereční.

Celkem již Pardubice utržily za prodeje bytů více než 776 milionů korun. Sousední stotisícový Hradec Králové prodal v privatizaci přibližně 11 750 bytů, zbývá ještě dořešit asi 170 bytů původně zařazených k odprodeji. „Ty mohou původní nájemníci, pokud splňují podmínky dané závaznými pravidly, dodatečně koupit za cenu zhruba 4000 korun za čtvereční metr, jinak se uvažuje o prodeji těchto bytů třetí osobě,“ poznamenává mluvčí královéhradeckého magistrátu Václav Svoboda. Po skončení privatizace by měly městu zbýt necelé dva tisíce bytů, některé však ještě může prodat jinou formou. Ve Zlíně chtějí prodat ještě asi 500 bytů, a to nejprve současným nájemníkům, potom třetí osobě a naposled přímým prodejem formou veřejné soutěže. Pokud mají zájem o odkup všichni nájemníci, prodává se za čtvrtinu odhadní ceny, jinak jsou ceny vyšší.

Existují města, která se už svého bytového fondu zcela zbavila – například Teplice. Řada obcí si ovšem část bytů ponechá i do budoucna. „Třeba menší obce levnější nabídkou obecního nájmu lákají učitele nebo zdravotní sestry a částečně jim tak kompenzují nízké tabulkové platy,“ vysvětluje Munzar.

Několik desítek bytů zbylo ve vlastnictví Děčína, který za prodej bytového fondu v posledních pěti letech inkasoval přes 134 milionů korun. Získané peníze šly zejména na stavební investice v dopravě a kanalizaci, ve sportu, na opravu zámku a městského divadla a bytovou výstavbu.

Razantněji proti neplatičům

Obce přivítaly novelu zákona, podle které je nezaplacení tří nájmů důvodem k vyhazovu z bytu. Předtím byla jednání s neplatiči velice obtížná. „Obecně se situace ale začíná zlepšovat. Pomáhá i novela občanského zákoníku, který umožňuje neplatiče tvrdě postihnout a oni si to uvědomují,“ říká Munzar. Nebojí se přitom, že by kvůli tomu narostl výrazně počet bezdomovců. „Spíše se lidé začnou stěhovat z velkých bytů do menších,“ domnívá se.

„Vůči neplatičům nájemného město postupuje za využití všech možností, které mu zákony dávají. Razance se zvýšila po přijetí novely občanského zákoníku v roce 2006,“ líčí Pilař pardubické záměry. Přesto dlužná částka za nájemné dosahuje zhruba 14 milionů korun. Mezi nájemníky se podle něj rozmáhají nešvary, jako nárokování přechodu nájmu na příbuzné osoby, fiktivní výměny nebo další pronajímání bytů „na černo“.

Nátlak při vymáhání dluhů stupňují i na magistrátu v Hradci Králové. „Nejdříve jde o pokus o splácení dluhu formou splátkového kalendáře, dále pak nastupuje soudní vymáhání dlužné částky a exekuční vymáhání, ve vztahu k bytu je to pak žaloba na vyklizení bytu nebo výpověď z nájmu,“ vyjmenovává praktiky mluvčí Václav Svoboda. Ve Zlíně vystěhovaným dlužníkům nabízejí provizorní přístřeší na tři měsíce. Byt i s dluhem po bývalém nájemci se snaží pronajmout s podmínkou úhrady pohledávky.

Nájemníci mohou zaplatit vyšší činži i zpětně

DEREGULACE V ČESKU

Od roku 1990 až do 2002 se regulované nájemné zvedalo cenovými výměry ministerstva financí.

• *2002 – vláda vyhlásila cenové moratorium, které nájemné zmrazilo 2003 – Ústavní soud cenové moratorium zrušil 2004 – vláda koalice sociálních demokratů, lidovců a Unie svobody se shodla na zákoně, že se nájemné do roku 2006 zvedne každý rok o deset procent, a to k červenci 2004, červenci 2005 a k lednu 2006, ale zákon o postupném zvyšování nájmů neprosadila 2005 – sněmovna přijala návrh, že regulované nájemné vzroste od 1. ledna 2007 do roku 2010 v průměru o 14,2 procenta za rok únor 2006 – Senát zákon o deregulaci nájemného vrátil sněmovně březen 2006 – Ústavní soud odmítl zrušit celou část občanského zákoníku týkající se nájemního bydlení, protože považuje regulaci nájemného za neústavní – sněmovna rozhodla, že nájemné se bude od ledna 2007 do roku 2010 zvyšovat v průměru o 19,2 procenta ročně. Předlohu schválila i s doporučením Senátu, který odmítl umožnit od roku 2011 regulovat nájemné i v bytech, kde už nyní činže regulovány nejsou – zákon podepsal prezident Majitelé domů se mohou zpětně domáhat vyššího nájemného za dobu, kdy v Česku neexistoval předpis upravující regulaci nájemného. Mohou to udělat ovšem jen ti, kteří v té době podali žalobu na jednostranné zvýšení činže, ale soudy jejich nároky odmítly. Podle ústavních soudců se tak dopustily odepření spravedlnosti. Jejich odmítavé rozsudky Ústavní soud zrušil, proto se žádostmi majitelů domů budou muset zabývat znovu. Soudy totiž nerespektovaly nálezy Ústavního soudu, které v uplynulých letech konstatovaly, že dlouhodobá nečinnost parlamentu spočívající v nepřijetí právního předpisu byla protiústavní. Současně uvedl, že obecné soudy měly rozhodnout o zvýšení nájemného, pokud se majitel s nájemníkem nedohodne, aby nedocházelo k diskriminaci vlastníků. Majitelé domů však tvrdí, že soudy neberou rozhodnutí Ústavního soudu na zřetel a rozhodují stále stejně ve prospěch nájemníků. „Jen v několika případech rozhodly o zvýšení regulovaného nájemného na částku, která se pohybovala mezi regulovaným a obvyklým nájemným,“ uvádí místopředseda Občanského sdružení majitelů domů Libor Dellin. Počátek doby rozhodování o zvýšení regulovaného nájemného z bytů je možné určit okamžikem podání žaloby k obecnému soudu. „Vlastníci domů mohou nyní žádat zvýšené nájemné zpětně,“ potvrzuje mluvčí Ústavního soudu Michal Spáčil. Podle ústavních soudců mají provozovatelé právo na nájemné, které pokrývá náklady a přináší i přiměřený zisk. „Není možné, aby náklady na sociální kompenzaci nesli samotní majitelé domů. To by měl nést stát,“ říká Spáčil. Vláda by v souladu s mezinárodním právem i ústavním pořádkem měla nahradit regulaci politikou sociální pomoci státu chudým a nepřenášet tuto povinnost na pronajímatele. Verdikt Ústavního soudu znamená, že obecné soudy budou muset rozhodovat i ve sporech o „minulé“ činže a podle místních podmínek, okolností případu a zvyklostí občanského života vydat verdikt, zda požadavek majitelů domů na vyšší činže je oprávněný. „Obecné soudy dosud systematicky ignorovaly rozhodnutí Ústavního soudu,“ potvrzuje předseda Občanského sdružení majitelů domů Tomislav Šimeček. Všichni, kteří o zvýšení nájemného u soudů v minulosti požádali, by nyní měli dostat satisfakci, buď od nájemníků, nebo od státu. Nejde podle něj o velké množství případů, protože řada vlastníků domů od vymáhání svých práv ustoupila. Šimeček nepovažuje za nemravné, pokud budou nájemníci muset dodatečně doplatit rozdíl mezi regulovaným a vyšším nájemným. „V té době věděli, že je to v rozporu s ústavním pořádkem a že okrádají majitele. Je možné žádat náhradu po nájemnících, nebo po státu,“ dodal. Nájemníci obecních bytů se bát nemusejí. „Nevím o žádné obci, která by se v době, kdy neexistoval předpis upravující regulaci nájemného, domáhala vyššího nájemného u soudu,“ uvádí předseda Svazu měst a obcí Oldřich Vlasák. České republice hrozí, že bude platit majitelům domů vysoké odškodné kvůli tomu, že léta marně žádají uvolnění nájmů. U Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku se odškodnění za regulaci nájemného domáhá kolem 4800 vlastníků domů. Chtějí na státu odškodné za způsobené ztráty. Nárok na odškodné za rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným vznikl podle představitelů sdružení v roce 1992, kdy český parlament ratifikoval úmluvu o lidských právech. Podle sdružení majitelů domů je v tuzemsku pouze ve 28 městech z celkem 6000 měst a obcí nájemné na úrovni, která stačí k pokrytí na základní údržbu domů a bytů. Jde hlavně o velká města, například Prahu, Brno nebo Karlovy Vary. V ostatních obcích se výše činží pohybují pod touto úrovní. Vodu za neplatiče hradí majitelé domů**

Majitelé domů ale nemohou neplatičům zastavit dodávky pitné vody. Naopak jsou povinni pronajímat byty ve stavu vhodném k užívání, tedy s tekoucí vodou, bez ohledu na to, zda nájemník za vodu platí. Nedávno to potvrdil Nejvyšší soud, když rozhodoval ve sledovaném případu kontroverzního česko-rakouského podnikatele Jana Davida Horskyho. Majitel domů v Děčíně se soudil se svými nájemníky. Od prosince 2004 jim netekla voda, prý proto, že neplatili činži. Obecné soudy uložily Horskymu povinnost obnovit dodávky a rozhodnutí potvrdil nedávno i Nejvyšší soud.

„Soudní praxe se ustálila v názoru, že pronajimatel je povinen zajistit nájemci možnost odběru pitné vody v bytě. Okolnosti, pro které došlo k přerušení dodávky vody, nejsou v tomto směru významné,“ uvedl v usnesení senát s předsedou Miroslavem Ferákem. Důvodem pro zastavení vody nemohou být ani případné dluhy na nájemném. „Omezení vody pronajímatelem nelze považovat za oprávněné ani v případě porušení platebních povinností nájemce,“ tvrdí soudci. Majitel bytu má podle nich využít zákonné prostředky k tomu, aby dluhy vymohl.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu považují majitelé domů za diskriminační. „Když nájemníci neplatí za plyn nebo elektrickou energii, dodavatelé jim dodávky odpojí. A to je v pořádku, protože mají smlouvy přímo s nájemníky. Jenže podle zákona smlouvy o dodávkách vody uzavírají vodárny s majiteli domu a ti ji pak dodávají konečným uživatelům. Když nájemník za vodu neplatí, nese všechny náklady vlastník bytů,“ kritizuje předseda Občanského sdružení majitelů domů Tomislav Šimeček.

Námitky, že neplacení nájemného nebo plateb za vodu jsou důvodem k výpovědi z nájmu a vlastník se může domáhat peněz zákonnou cestou, považuje Šimeček za směšné. Když se podaří neplatiče dostat z bytu, jsou stejně dluhy nedobytné. Řešením by podle něj bylo, kdyby nájemníci měli uzavřeny smlouvy s vodárnami. „Ale brání tomu nejen legislativní, ale i technické problémy, rozvody vody, uzávěry v jednotlivých bytech,“ uvádí Šimeček.

S podobným problémem se setkávají i majitelé obecních bytů. „Ale obce mají víc možností než soukromí vlastníci domů. Můžeme získat informace od státních institucí a neplatiče lépe přitlačit, aby za všechny služby platili,“ je přesvědčen předseda Svazu měst a obcí Oldřich Vlasák.