Cena za prodej Masarykova nádraží se dá akceptovat. Penta ale dostává především luxus jistoty
České dráhy (ČD) by mohly za pozemky u pražského Masarykova nádraží získat přes 400 milionů korun. Takový je návrh dohody, která byla minulý týden na programu dozorčí rady železničního dopravce.
Investiční skupina Penta, která ve společném developerském projektu s ČD vystřídala ING, se pokouší lukrativní parcely v centru města odkoupit už bezmála tři roky. Zatím musí dál čekat. Dozorčí rada jednání přerušila s tím, že se k němu vrátí příště. Pokud prodej schválí, musí jej ještě posvětit řídicí výbor ČD.
Na první pohled jednoduchý obchod se v průběhu minulých let přetavil v politikum s potenciálem stínat hlavy. Pozice jednotlivých stran jsou přitom poměrně jasné: na jedné straně stojí České dráhy s poloprázdnou kapsou, ale bez ambice podnikat v realitách.
Na straně druhé figuruje profesionální developer s platným kontraktem, který zajišťuje Pentě nájem pozemků na téměř 50 let a předkupní právo. Investor má eminentní zájem parcely zastavět, nikoli se jich vzdát. A dodejme, že rozvoj lokality je v tomto případě žádoucí: Masarykovo nádraží a jeho okolí je ostudou centra města.
Penta by měla podle připravené dohody nyní kupovat zhruba 15 tisíc metrů čtverečních parcel. Prioritní jsou pro ni logicky pozemky u ulice Na Florenci. Nájemníci z jejího moderního administrativního komplexu Florentinum koukají z oken na nevzhledné unimobuňky a celkově neutěšené nádraží.
Spolumajitel Penty Marek Dospiva se přitom netají ambicí vytvořit z ulice druhou Pařížskou nebo obdobu londýnské City. Na budoucí podobu budov, které mají ulici olemovat z nádražní strany, už vyhlásil mezinárodní architektonickou soutěž.
Předpokladem ovšem je, aby se nějakým způsobem domluvil s Českými drahami. Stavět budovy na pozemcích, které má zatím pouze pronajaté, není právě komfortní, obzvláště s novým občanským zákoníkem. Penta se pokusila dohodnout už s předchozím šéfem ČD Petrem Žaludou. Pozemky – tehdy ještě se stavební uzávěrou – chtěla kupovat za osm tisíc korun za metr. A byl z toho skandál, který pod Žaludou notně rozkýval židli.
Po loňské změně územního plánu se z pozemků staly stavební parcely a cena stoupla na 32,4 tisíce za čtvereční metr. To zní o poznání lépe.
Utajené smlouvy Kritickým bodem je sada smluv z roku 2006. České dráhy je už roky odmítají zveřejnit, přestože soud dal za pravdu sdružení Oživení, které se odtajnění domáhalo. „K nahlédnutí je jediná originální smlouva o zřízení předkupního práva, kde vychází cena pozemků na zhruba 40 tisíc korun za metr čtvereční, což odpovídá cenové mapě. Smlouva stanovuje, že se dráhy zavazují pozemky přednostně prodat konsorciu developerů Masaryk Station Development (konsorcium MSD, nyní ovládané Pentou – pozn. red.) za maximální cenu 900 milionů,“ konstatuje Martin Kameník ze sdružení Oživení, který se transakcí s drážními pozemky už roky zabývá.
Uvedená smlouva se týkala pozemků s rozlohou zhruba 20 tisíc metrů čtverečních. Dozorčí radou Českých drah podle Kameníka prošel v minulosti dokonce návrh prodat všechny pozemky (zhruba 120 tisíc metrů čtverečních) nádraží jako celek za maximálně 900 milionů. „Pak by byla cena neuvěřitelných osm tisíc za metr čtvereční. Zřejmě se někdo lekl a smlouva nebyla nakonec pro České dráhy tak nevýhodná,“ soudí Kameník. I tak je ale podle něho kontrakt z roku 2006 velmi spekulativní. „Pozemky jsou,rozkouskovány‘ po celé lokalitě nádraží (velká část z nich se nachází za magistrálou v Karlíně – pozn.
red.), což podle nás znemožňuje férovou soutěž o budoucím prodeji větších částí pozemků a zvýhodňuje developery sdružené ve společnosti MSD. Celá majetková operace je navíc velmi netransparentní, ČD úzkostlivě tají veškeré smlouvy, které od roku 2006 s developery uzavřely,“ dodává Kameník. Penta nyní tvrdí, že k utajování smluv nevidí důvod. Na tahu tedy budou České dráhy.
Memento Pawlowski Výpočet současné ceny za metr čtvereční vychází ze vzorce obsaženého v původních smlouvách. Cena se neodvíjí od rozsahu zastavěného pozemku, ale od podlažní plochy budoucích administrativních budov, které umožní úřady na pozemcích stavět. „Při stavbě šestipodlažní budovy vychází cena na 32 400 za čtvereční metr pozemku, což je minimální cena, kterou Penta drahám garantuje,“ uvedl Petr Palička, který řídí realitní projekty Penty v Česku. Považuje ji za výhodnou pro obě strany.
Ani cena 32,4 tisíce za metr však nepůsobí při pohledu do cenové mapy nijak závratně. Protilehlý pozemek Florentina je tam oceněn na 38 tisíc korun za metr čtvereční. Sama Penta ještě loni o prázdninách avizovala, že pokud bude kupovat jen parcely pod budoucími budovami – a to podle chystané dohody bude –, zaplatí kolem čtyřiceti tisíc za metr čtvereční. Navíc kupovat pozemky v době, kdy je na ně platné stavební povolení (původní smlouva počítá s platbou v okamžiku kolaudace budov), je snem každého developera. Přesvědčil se o tom například známý pražský developer Sebastian Pawlowski, který před více než deseti lety koupil od pražského dopravního podniku podobně lukrativní parcely u Národní třídy. Za metr zaplatil téměř sedmdesát tisíc korun, získat stavební povolení mu ovšem trvalo bezmála deset let.
Kdo zaplatí překládky Cenu parcel je nicméně třeba hodnotit také v kontextu platného kontraktu. Jeho mechanismus je však krajně neobvyklý. České dráhy použily podobnou konstrukci i pro další lukrativní parcely na Smíchově a na Žižkově – i tady bude partner (Sekyra Group) platit za drážní parcely až v okamžiku kolaudace budov nebo v době, kdy na ně bude mít platná povolení. Podle zdrojů z trhu měl právě tento princip umožnit dopravci zasmluvnit nestavební parcely, aniž by developer potřeboval „cash“ a nesl přitom všechna rizika změn územního plánu a navazujících povolovacích procesů, která jsou zejména v Praze značná. „Nad tím, že investoři chtějí platit až v době stavebního povolení, se v zemi s tak vysokou mírou korupce nelze pozastavit. Nijak tím ale neobhajuji nastavení parametrů tehdejší smlouvy. Investor dělal, co mu dovolila druhá strana,“ říká právník Miroslav Duda, který v minulosti radil několika ministrům dopravy. Cenu, za kterou mají České dráhy pozemky prodat, považuje sice za nízkou, na druhé straně Penta je podle něho investorem, který svým závazkům s velkou pravděpodobností dostojí. Jako problematické vidí spíše to, že nikdo přesně nezná konečný poměr nákladů a výnosů z celé transakce pro stát. „Nikdo dosud nepředložil jasný výkaz toho, kdo bude hradit související náklady: například přeložení kolejiště, ztráty z dopravy v době oprav, ztráty z nájmů prostor budovy nádraží a podobně,“ dodává Duda.
Stovka bude stačit Součástí původní smluvní dokumentace je i to, že investor zajistí opravy hlavní budovy Masarykova nádraží. Za to má budovu v dlouhodobém pronájmu. Jenomže České dráhy se už přes rok chystají převést svá nádraží na Správu železniční dopravní cesty (SŽDC), za což by měly inkasovat zhruba pět miliard korun. Na správce kolejí by mělo přejít i Masarykovo nádraží. Penta by tedy měla nově opravit jen přízemní komerční prostory a u zbytku včetně peronů bude zřejmě investorem SŽDC. Rozpočet oprav centrálního nádraží nikdy v minulosti nebyl zveřejněn.
Mluvilo se o miliardách, sama Penta kalkulovala v roce 2012 s 300 miliony. Nyní by měla do budovy investovat podle svých vyjádření zhruba sto milionů korun.
Kupovat pozemky s platným stavebním povolením je snem každého developera
O autorovi| Hana Boříková, borikova@mf.cz
