Pohodlné křesílko, zásuvka, připojení zdarma k internetu, teen zóny, fitness centra nebo kvalitnější restaurace, obchodní domy se předhánějí v tom, jak zákazníka co nejvíc hýčkat. Centra, která otevírala před deseti lety zestárla a snaží se udržet krok s mladší konkurencí, hromadně se vydávají cestou revitalizace a redesignu, česky přistavují, předělávají a zavádějí nové služby. Neváhají za to utratit desítky milionů korun.
Dobře provedené „omladění“ může podle ředitele správy nemovitostí Pavla Klimeše z CBRE zvednout návštěvnost a tím i obrat centra, a to někdy i dost výrazně. Strukturálním a designovým změnám nahrává i fakt, že trh už je nasycený, letos se budou stavět jen dvě obchodní centra. Nepsaná pravidla žádají změnu po pěti nebo deseti letech, na podobném principu fungují například i autosalóny, za tu dobu se podoba obchodů okouká a zákazník se začne poohlížet jinde.
Že nejde o pouhé čepýření, je jasné i podle vedoucího pronájmu maloobchodních prostor Partner, Cushman & Wakefield Jana Kotrbáčka. Revitalizace a redesign je kvůli udržení zákazníků, a tím i nájemců, absolutní nutnost. Napříč Českou republikou stojí 240 center a většina starších deseti let už má za sebou podle něj přinejmenším změnu mobiliáře či navigačních systémů. I centra podléhají aktuálním trendům. „Zvyšuje se podíl stravovacích zařízení, relaxačních zón i míst pro dobíjení mobilů. Logicky se snaží prodloužit čas, který v nich zákazník bude trávit, nabídnout přidanou hodnotu, a zvýšit tak obrat nájemců,“ řekl Kotrbáček.
Jako jedno ze zásadních témat zmínil gastronomii i Klimeš. „Poslední dva, tři roky je jedním z nejdynamičtěji se rozvíjejících sektorů,“ dodal. Nové stravovací koncepty a kvalitní restaurace se snaží obchodní centra nalákat vytvořením vhodných pobídek a investičními příspěvky.
Nebát se vyčurat
Centra neváhají do úprav a kvalitních materiálů investovat nemalé finance. „V rámci redesignu přistupují k výměně dlažeb, nábytku, malují, upravují společné prostory, modernizují toalety. Dochází i k výměnám log a fasád,“ popsal Klimeš. Novinkou jsou v rámci rekonstrukcí komfortnější parkovací místa v garážích či speciální parkovací místa pro ženy s dětmi a zázemí pro dobíjení elektromobilů. Zavádět začínají větší centra podle Kotrbáčka také navigační systémy, které zákazníkům pomohou najít v rozsáhlých podzemních patrech „ztracený“ vůz. Alfou a omegou však podle Kotrbáčka nadále zůstávají kvalitní toalety.
Revitalizace už se týká podle Klimeše i výměny nájemců nebo celé struktury. Centrum v jejím rámci může změnit nabídku obsahu a rozšířit klientelu. Podobná revitalizace například zcela změnila pražské Centrum Černý most, které komplexním rošřízením projektu a vytvořením zcela nové struktury nabídky dalo projektu úplně nový rozměr. Strukturální změnu podle Klimeše podstoupila například i Olympia Brno, liberecká Nisa a Futurum v Hradci Králové. Svou velkou proměnou prošlo i Centrum Nový Smíchov a další obchodní centra. „Když projekt ne zcela dobře funguje, může mu dobře provedená strukturální změna pomoci získat pozici na trhu a přitáhnout zájem nájemců,“ sdělil Klimeš.
Centra na to ale musí najít finanční zdroje. Záleží na konkrétním projektu, ale za metr čtvereční zaplatí vlastník kontribuci nájemci i okolo 20 tisíc korun, redesign společných prostor u středně velkého obchodního centra může stát okolo 20 až 30 milionů. Revitalizaci a facelift v současnosti absolvuje Galerie Nové Butovice. Rozsáhlou revitalizaci loni odstartovalo například obchodní centrum Park Hostivař. Modernizací procházejí podle manažerky centra Lenky Kuldy interiéry a v brzké době se jí dočkají i exteriéry. Celkové náklady vyčíslila na více než třicet milionů korun.
Mezi největší změny podle Kuldy patří to, že se změnila atmosféra centra. „Skupina Immofinanz se snaží neustále investovat do kvality stávajících nemovitostí v portfoliu, přilákat nové zákazníky, plnit požadavky trhu a být stále atraktivní vůči nájemcům,“ sdělila. Velkou proměnou prošlo ve druhé polovině roku 2014 také pražské Obchodní centrum Letňany. Tvář změnila nákupní pasáž i místní hypermarket Tesco. Podle ředitelky marketingu Renaty Nejtkové trendy velí k návratu k přírodním produktům, jedním z nejvýraznějších prvků, kterých si může příchozí nakupující všimnout, jsou dřevěné rastry. „Jednoznačná je poptávka po přírodních materiálech dřevo, kov a sklo,“ zmínila.
Kromě změny interiéru přibyla i herní místa pro děti. „Na základě zkušeností z OC Letňany pokračujeme v modernizaci dalších budov, konkrétně jsme v červnu zahájili rozsáhlou rekonstrukci hypermarketu Tesco Extra a části Obchodního centra Plzeň na Rokycanské. Za patnáct let existence se trh, očekávání zákazníků, potřeby nájemců a samotná estetika vyvinuly,“ řekla Nejtková.
Investice do luxusu
Přestavbu v roce 2009 a 2011 absolovala i obchodní pasáž pražského Slovanského domu. „Důvodem první fáze přestavby byla redukce plochy předsálí kina, na jehož místě vzniklo pět nových jednotek v novém, moderním designu,“ poznamenal zástupce pronajímatele Slovanského domu Matyáš Procházka. Dodal, že ve stejném duchu pak následovala rekonstrukce původní pasáže, která spojuje ulici Na Příkopě se zahradou ve vnitrobloku Slovanského domu.
Do přestavby pasáže se pustil i majitel Slovanského domu.(Foto Martin Pinkas Euro)
Při modernizaci vsadil Slovanský dům na movitější klientelu, investoval kvůli tomu do luxusnějších prvků jako jsou hliníkové obklady nosných sloupů či designová svítidla a koberec. „Úpravami a zvýšením důvěry nájemců se podařilo mimo jiné dosáhnout stability tenant mixu, který se od roku 2011 mění jen minimálně, i obsazenosti, která se dlouhodobě pohybuje těsně pod 100 procenty,“ zmínil Procházka. Dodal, že obraty i návštěvnost rostou průměrně tempem přibližně pět procent ročně. Investice vložená do rekonstrukce se pohybovala v řádu zhruba dvou milionů korun, dodal.
Do změn investují ale i mnohem „mladší obchodní domy“. Na designové terasy chce zákazníky nalákat například ostravské Forum Nová Karolina, které otevíralo před čtyřmi lety. „I přes pozitivní čísla výkonnosti vylepšení chystáme. I ve Foru vidíme příklon návštěvníků k volnočasovým aktivitám nebo kvalitnímu gastru,“ zmínil ředitel obchodního domu Martin Kubík. Dodal, že na střeše chce centrum otevřít venkovní klubovou zónu s hliníkovými pergolami a variabilním zastřešením. „Vnitřní vybavení odpovídá stylovému lounge baru nebo chill-out kavárně,“ sdělil. Projekt oživení veřejné části teras a další zóny Skybaru na Karolině by měl být hotový ještě letos.
Investovat do modernizace nemusí ale stačit, podle Kotrbáčka je pro úspěch centra důležitá aktivní správa, cílený marketing a pojmenování koncepce.
Power of new
Do modernizace se pustily i maloobchodní řetězce, v prodejnách bourají, malují a předělávají například Lidl a Kaufland. „Nároky zákazníků rostou, musí mít dojem, že zboží nakupují v odpovídajícím prostředí,“ míní Jan Kotrbáček. Lidl si měl možnost vyzkoušet, co na zákazníky funguje a co ne, už v Německu, první prodejnu nové generace v České republice otevřel koncem loňského roku v Berouně. Náklady budovy, která využívá technologie šetrné k životnímu prostředí a zákazníkům nabízí například toalety s přebalovacím pultem, dosáhly 90 milionů korun. „Nové prodejny jsou výrazně šetrnější k životnímu prostředí. Využívají úsporné LED osvětlení, ekologické chladicí technologie, odpadní teplo, a mají celkově lepší tepelně izolační vlastnosti,“ sdělila týdeníku Euro tisková mluvčí řetězce Lidl Zuzana Holá.
Do rozvoje prodejní sítě a rozšíření skladových ploch chce Lidl v následujících třech letech investovat v České republice devět miliard korun. „Můžeme potvrdit, že připravujeme desítky nových projektů především ve větších městech. Tyto projekty jsou v současné době ve fázi příprav,“ dodala Holá. Mezi největší změny patří i větší parkovací místa, širší uličky, pekárna a rozšířené úseky čerstvých potravin až o 20 procent.
Nový koncept žádá nové barvy, v prodejnách tak bude převládat šedá barva s akcenty světlého dekoru dřeva. Čerstvý nátěr dostávají i prodejny řetězce Kaufland. „V obchodech jsou zrekonstruovány chladicí pulty, nové systémy jsou šetrné k životnímu prostředí. Vnitřní prostory prodejen dostávají nové podlahy, diodové osvětlení a nové dekorace stěn,“ sdělil za Kaufland Michal Šperl. K modernizaci prodejen řetězec přistupuje podle dlouhodobého strategického plánu. „Úpravami prodejen reagujeme na vývoj nákupních zvyklostí i technologií a designu. V současné době provádíme přestavby v různých prodejnách od velkých kompletních rekonstrukcí až po menší dílčí změny jednotlivých prodejních oddělení,“ dodal Šperl. Nové jsou podle něj i regály, které nyní mají antracitovou barvu.
